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近几年来，我国房地产市场疲软、销售不畅，商品房大量积压空置已成为困扰我国房地产业发展的突出问题。造成商品房大量积压空置的原因是多方面的，高房价同低购买力的矛盾是其根本原因。
那么，商品住宅价格为什么居高不下？
房地产开发建筑中诸多不规范的价格行为是导致商品住宅价格居高不下的直接根源。
（一）出让或转让土地的价格行为不规范。
由于出让土地使用权的土地一级市场是由国家垄断，其土地转让主要采取协议价而不是用招标价或拍卖价形式。这种协议价随着谈判对象的不同而发生变异，这种“暗箱操作”不可避免地带来许多负面效应。产权单位为了获取高额土地出让金，由省、地、市土地价格事务所垄断评估的土地转让价格往往大于实际成交价格。面对国家垄断的土地一级市场，房地产开发商通常是将偏高了的土地出让金全部打入土地成本，从提高房价中一次性收回。目前一般大城市住宅建设的土地成本已由80年代占房价的10%上升到现在占房价的30%～40%，这便是由于土地价格行为不规模而导致房价上涨的一个首要原因。从房地产开发项目（商品房）的成本构成看，征地及拆迁补偿费用上升较快，占总成本的比重过高。按规定，征用农村土地补偿费的标准为该村耕地年产值的3～6倍，征用1亩土地的费用大约在2万元左右。而现在征地费用每亩一般在10～20万元，有的地方甚至高达50～60万元。同时，由于拆迁安置补偿费过高，安置面积确定办法不合理，导致安置面积膨胀，平均安置补偿费占成本的比重较大。征地及拆迁补偿的价格行为不规范，也同样地推动了商品住宅价格的上涨。
（二）房地产开发企业内部经营管理不善而导致的价格行为不规范。
建筑工程造价的高低直接影响和制约商品住宅价格的定位。建筑安装成本参差不齐，集中反映出房地产开发商在建筑安装工程造价的定额管理行为不规范。材料价格定额管理不规范，势必助长建筑材料采购渠道混乱、质次价高以及吃回扣等现象。房地产开发经营管理方面存在的问题加剧了商品房造价的上涨，最终使购房者蒙受经济损失。
（三）垄断行业的价格行为不规范。
目前，商品住宅的水、电、煤气等增容工程均由供水、供电、供煤气等部门垄断设计和安装，成本极高，并且房地产开发商对此根本无法讨价还价，致使增容费一直居高不下。垄断行业的价格行为不规范，是造成商品住宅价格居高不下的又一原因。
（四）地方政府税费行为不规范。
目前，从住宅价格构成来看，政府把一些不该纳入房价的费用都挤进了房价，诸如公益性的大市政设施配套建设费用、小区内公共服务设施费用、小区内商业盈利性配套设施费用等。从税费方面看，收费项目既多且乱，收费数额巨大，存在着税费重复，税率过高的问题。据统计，有关部门对房地产开征的税费多达200余种。 地方政府税费行为不规范，是商品住宅价格居高不下的又一重要原因。
综上所述，价格行为不规范造成商品住宅价格结构极不合理。据统计，目前我国城镇商品房价格构成中，土地费用约占20%；建筑安装费用约占40%；市政公共设施费用约占20%；相关税费约占10%～15%；其余5%～10%为房地产开发企业的销售费用和利润。从中可以看出，土地费用、市政费用和相关税费占到商品房价格的50%以上。当政府以垄断经营者身份出现于市场时，体现在房地产开发成本中的地价和税费，便必然表现为刚性，并以种种方式转嫁到消费者头上。
规范房地产开发建筑中的价格行为是促使房价“消肿”的有效对策
谋求房价“消肿”的具体措施和对策，应从其成因中去寻找。对现行商品住宅价格进行适当调整和压缩，重点应以清理和规范政府价格行为作为突破口，按下列步骤来清理和规范房地产市场主体的价格行为：
（一）从立法上规范地方政府的收费行为。
首先，国务院要以法律条文形式规范收费主体、收费范围、收费项目及收费标准、收费单位与缴费单位各自的权利和义务、法律责任等。在遵循上述法律规范的大前提下，省级政府可以结合本省具体情况设立具体收费项目和收费标准，并报国务院审批备案。省以下各级政府机构均无权另设收费项目，或变相提高收费标准。其次，在实践中予以规范，如改“支、收两线一体化”为“收、支两线分离”，从制度上改变“谁收费、谁所有、谁使用”的状况。再次，尽快建立稽查处罚制度，抓紧清理地方各种收费文件，对中央和省级政府明令禁止的收费项目要坚决取缔，严格做到“以法管费”、“以法治价”。
（二）免收土地出让金。深化土地使用制度改革，控制地价过快上涨。
目前，我国居民私房对“土地”部分的拥有情况不尽相同，大部分是无偿划拨的；一部分按房改政策在优惠售房时就免交土地出让金；只有部分居民向开发商购买商品房时付了土地出让金。鉴于上述诸种情况，以对居民购房不收取土地出让金为宜。
若不能为购房者免收土地出让金，则必须进一步改革土地使用制度，将土地使用权出让方式由出售制改为租赁制，由住房购买者在使用过程中分期支付用地租金，当前所要采取的措施：一是规范土地转让和出让的价格行为，以法治价。建立以土地基准地价为主要手段的土地招标、拍卖机制，形成公平合理的土地市场价格体系。二是加强对开发商、建筑商入市的资质审查和规范管理，缓解土地资源供求矛盾，抑制土地价格上涨幅度。
对征地及拆迁安置补偿费用，要严格执行政府规定的征地补偿安置费标准，大力推行货币化拆迁安置。货币化拆迁安置是一次性完成的，这就减少了买房、看房、过渡等中间环节，从中减少大量的时间和费用，降低拆迁成本。
（三）建立公平竞争机制，降低建筑安装工程造价。
降低建筑安装工程造价尤其是建筑材料和外购设备价格，对降低商品住宅价格十分重要。为此建议采取以下对策：一是采购采用招标方式进行，公开竞争，在保证质量的前提下，以最低价格成交。二是建立区域性建筑市场体系，进一步完善全国主要建筑材料价格和供求信息联网，提高建筑材料购销行为的规范化水平和规模效益。三是建立建筑安装工程项目招投标制度，大力引进公平竞争机制。四是建立企业目标成本倒推机制。开发商和建筑商都要积极模拟市场价格，加强内部管理，建立目标成本，提高劳动生产率，降低建筑安装工程造价。
（四）全面减让税、费、利，大力增强积压空置房的消化力度。
使商品房开发成本大幅度下降。因此，必须加大清理收费的力度。一是取消非法收费。省级以下各级政府和各有关部门越权制定的收费属非法收费，必须坚决予以取缔。二是降低一批过高的收费标准。对合法的收费项目和收费标准应进行认真的清理。三是坚决制止乱收费，坚决执行《中华人民共和国价格法》的规定。四是进行税费改革，使企业的各项合法收费逐步纳入税制轨道，收到减负治乱的效果。
按照目前税制，购房者既缴营业税，又要缴契税，承担双重税项。目前，经济适用房、解困房均免缴契税，居民购买商品房以免缴契税为宜。固定资产投资方向调节税，乃是用来抑制房地产过热而制定的税种，应予取消。城市市政公用基础设施配套费（简称“大配套费”），可考虑对居民免收，用其他办法来补偿造成的资金缺口。开征的新墙体材料发展基金，由购房者负担，既不合理，也有背于开征的目的。按住房建筑面积来计算人防工程费，由购房者来负担也是不合理的，应予停收。目前，住宅商品房均以出让方式取得土地使用权而进行开发的，因此住宅房内地段差价不应收取。已免交土地出让金的经济适用房、解困房也应该免缴地段差价。
对住宅小区内公共服务费，应区别不同情况分别处理，不能全部划入商品房成本，由购房者负担。公益性、非营利性的设施建设，如学校、体育文娱设施、派出所等，经费应来源于国家税收，由地方财政支出解决。经营性、营利性的设施建设，如商业网点、邮政、银行储蓄所等，应坚持“谁投资、谁所有、谁收费”的原则，由相关部门、企业投资建设。只有住宅房屋管理设施，如居委会、幼儿园、垃圾中转、公厕、绿化、路灯、通讯、排水、排污、道路等方面设施建设所需费用，才可列入住宅成本。
控制房地产开发商的平均利润率以什么样的标准为宜？据有关资料，1990～1995年我国正处于房地产开发热期间，房地产开发商的平均利润率曾高达30%以上。在最近市场疲软的情况下，也还有20%的利润率。若参照国际房地产业的平均利润率来确定我国房地产开发商的利润率，则应以6%～8%为控制标准，现行商品房利润率可作适当的下浮。对经济适用房、解困房的开发，只计算管理费，不再提取利润。各级商业银行的开发，只计算管理费，不再提取利润。各级商业银行要积极开展居民购房抵押贷款业务，做到简化手续、低息结算、时间放长。购房者申请贷款应实行低息政策，申请公积金购房贷款的，可按现行利率计算。申请普通购房贷款的，可按同期存款利率计算。
按照“政府让一点税费、开发商让一点利润、银行让一点利息”的原则，由政府部门、开发商、银行联手减税让利，适度降低商品住宅价格，积极消化积压空置房，便显得十分重要。
推进住宅降价空间和居民增收空间的双向拓展是启动房地产市场的有效途径
目前，商品住宅价格相对于居民购买力水平是偏高的。但扩大商品住宅降价空间也并非是无条件的，它最终要受到住宅成本临界线的制约。相反，提高居民购买力水平，使居民收入与房价保持在一个合理的比价关系上，却有很大的拓展空间。因此，在对房价采取各种“消肿”措施的同时，迫切需要大力推进住房分配制度从实物化向货币化转变，调整和优化工资结构，适当增加购房储备资金在工资收入中的比重，在不断增加居民年收入的基础上，使房价收入比由的11～12降至3～6的标准较为合理。房价收入比是衡量一国居民对商品住宅价格承受能力的国际通用指标，比值3～6 表示购一套住房的合理价格为居民家庭年收入的3～6倍。此外，应充分发挥住房公积金和银行按揭贷款的积极作用。 从全方位提升广大居民实际购买力，缩短住宅消费需求能量的积聚和释放周期。
认真清理、整顿房地产开发建筑过程中的各种收费，规范住房价格构成，把房价控制在居民购买力所能承受的范围之内，就一定能促进房地产业成为新的经济增长点。上述一些房价“消肿”措施虽还很不全面，但若能付诸实施，民民住宅价格便可望下降30%左右，这样的房价更接近我国目前的消费水平和广大居民的经济承受能力，有利于启动房地产市场。