【摘 要】由于目前我国的房地产企业发展竞争压力巨大，因此，房地产企业一定要积极完善自身的运营系统，做好财务方面的工作，明确调控政策下的房地产企业财务预警的作用，建立有效的预警系统。本文重点探讨了调控政策下的房地产企业财务预警系统，分析了财务预警的作用和基本的方法，希望能够为今后的调控政策下的房地产企业财务管理工作提出思路。
【关键词】调控政策，房地产企业，财务预警
前言
调控政策下的房地产企业，面临的挑战更大，所以，明确财务预警的重要性和作用，并且积极的构建符合企业需求和特点的企业财务预警体系，是极为有必要的。
1、建立房地产企业财务预警机制的意义
企业财务预警机制集中体现了事前管理、事中控制、事后评估的管理思想，企业财务预警系统通过“风险分析”——“风险评估”——“风险处理”的循环机制来解决企业运营中存在的相关风险。财务危机预警在企业财务管理中作为一种风险控制机制，不仅为企业经营者提供合理化建议，也对各利益相关者进行指导并帮助他们规避风险。
我国房地产行业起步较晚，行业成熟度远不及制造业等行业，但经过短短20年左右时间的发展，迅速成为我国的先导性产业。尤其是90年代后期以来，房地产投资在全社会固定资产投资中占有举足轻重的地位。由于自身投资大、建设周期长、不可移动性等特点，对房地产业的融资、投资、运营等也提出了更为严峻的要求；加上国际经济波动、国家宏观调控等的影响，财务风险存在的隐患成为许多房地产企业迫切需要解决的现实问题。因此结合我国的房地产行业实际，加大房地产企业财务预警的研究，对于房地产行业的健康发展具有十分重要的意义。
2、经济调控政策对房地产企业财务的影响
一方是处于主动国家调控部门而一方是被调控的房地产企业，从博弈双方的政治地位而言是不平等的。但是从经济地位看，房地产行业的过热发展尽管给经济发展埋下了隐患。但是它依然并且在未来相当长一段时间内，是支撑国内经济的主要力量。如果过度的打压房地产价格或者利用信贷政策给房地产企业资金截流，这个支柱也可能在新的支柱形成之前倒下去。
2.1调控政策对企业筹资成本影响。资金常常被比喻成企业的血液，即使是四体健全的人，缺血也可能会导致休克甚至死亡。房地产行业虽然是一个高收入的行业，但是资金营运的周期却高于一般企业。从占用地的竞购、材料采购、建筑工程、房产销售，无论是哪个环节都是需要大量时间和大量的资金占用。这样，筹资就成为房地产企业财务管理中倍受重视的环节。从2010年10月以来，我国贷款利率连续几次大幅度调整使房地产企业的资金成本不断提高。很多小型房地产商根本无法从各大银行得到贷款，即而转向高额利率的民间贷款。高额的资金成本让房地产商苦不堪言。大型房地产企业凭借自己雄厚的资产实力尚能支撑，但是小型房地产企业却因为这些高额成本而纷纷倒闭，即使很多小型房地产企业的资产负债率尚未达到100%。
2.2调控政策对企业资金营运方面的影响。高房价由高物价而生，高房价又推动物价不断攀升。物价上涨带来的材料费用、人工费用的增加又相对缩小了房地产企业的利润空间。房地产企业为了获得高收入自然不希望干预房价，并希望房价的增长速度能超越成本的增加速度。正是这种对高利润的攀比让国内的CPI不断提高。而对于宏观调控部门来说，过高的CPI会引起社会的不稳定，而控制房价是调整物价的第一选择。但是每次调控都需要时间，房地产商唯恐房价被控制了，成本却没降下来。如图一所示，当单位面积的房价低于单位面积的成本时，房地产商将会面临亏损。
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3、建立房地产企业财务预警机制的必要性
3.1房地产对整个宏观经济的稳定的重要性要求建立财务预警系统
房地产行业涉及的行业范围非常广泛，其下游涉及到建材、水泥、钢铁等行业，上游又跟银行业有密切关联。因此房地产行业的发展可谓牵一发而动全身，一旦房地产行业出现危机，将会牵连为数甚多的行业，甚至危害整个社会经济的稳定发展，美国的次贷危机就是明证。因此，建立房地产企业财务预警系统，可以及时监测房地产企业的财务状况，针对财务状况的情况，采取相应的对策，以防范和化解房地产危机，为国民经济又好又快地发展保驾护航。
3.2房地产的行业特点要求建立财务预警系统
由于房地产行业与国家经济密切相关，因此在很大程度上受制于政府的控制，国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政等多种手段对房地产行业进行调控，如2005-2007年国家就针对过热的房地产市场，相继出台了多项政策规范其的发展。建立企业财务预警系统，就可以很好地监测国家政策对房地产企业所造成的微观影响，从而为今后的政策制定提供依据。
3.3房地产企业的财务特点需要建立财务预警系统
房地产行业属于资本密集型行业，资金需求十分巨大。而由于我国房地产市场起步晚，多数房地产开发商规模较小，自有资金十分有限。因此我国房地产开发企业的资产负债率一直都偏高，据国家统计局统计，2005年我国房地产开发企业的资产负债率72.7％，远高于发达国家的水平。财务危机往往都是因为到期债务无法偿还而造成的，我国房地产企业如此高的资产负债率，为财务危机埋下了隐患。因此，需建立财务预警系统，以及早防范房地产企业财务危机。
在信贷政策从紧、购房者持续观望的大背景下，房地产企业资金链紧张已是不争的事实。为了弥补资金缺口，多数房地产企业不惜为了资金周转而承受高利率，进行民间借贷。在资金链紧张的条件下，房地产企业还要背上20%-30%年利的沉重的债务负担，一旦回款不利，就会导致财务危机出现。一旦出现“多米诺”效应，整个房地产行业的风险就会集中释放。为保持我国房地产市场和金融市场稳定，必须建立财务预警系统，及早防范风险，避免危机发生。
4、完善房地产企业财务预警机制的对策建议
4.1完善公司治理机构
目前我国房地产企业主要以民营为主，其中上市公司民营企业所占比例高达90%，在实际运作过程中，家庭治理模式占据主导地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括产权不消、集权管理，这是导致公司治理机制缺乏有效性、企业运营效率低和财务风险扩大的最根本原因。因此，提高企业运营效率，降低财务风险程度，首先要完善公司治理结构以此来提高治理效率。
4.2优化资本结构
21世纪初期，国家银根政策宽松，政策鼓励房地产业发展，房地产企业迅猛发展，但高资产负债比经营的现状并未引起行业的高度重视。随着2011年国家严厉调控政策的出台，房价下跌，银行贷款困难，民众购房态度不明朗，一些高负债的企业出现严重的资金缺口，濒临倒闭。因此房地产企业应当高度重视企业的资本结构，优化的资源配置。
4.3建立良好的风险预警体系
各个企业根据自身情况以及市场特征确立适合企业的风险预警模型，预警组织相关机构设立基础数据采集组、风险分析组和领导组三个小组。底层员工采集组的主要职责就是负责收集预警需要的基础财务数据。中层的主要职责就是负责收集企业外部有关的环境预警信息并对基层数据组上报的基础财务数据进行分析，并提出相应的解决方案，上报领导层。领导组主要负责决策工作，不断修正工作模式，以及对各预警组织的工作绩效进行考核。
结束语
在调控政策下，房地产企业的财务管理要更加的科学合理，一定要制定财务预警机制，并且要积极的贯彻落实到位，才能够真正提升调控政策下的房地产企业财务工作的水平和质量。
参考文献
[1]马超群，何文.基于Cox的财务困境时点预测模型研究[J].统计与决策，2015（21）：14-15.
论文作者:张立军
论文发表刊物:《低碳地产》2016年9月第18期
论文发表时间:2016/11/18
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