关键词：土地储备；土地市场；影响
前言
随着经济的增长，城市的发展将进一步增加土地供应的压力。如果不采取有效措施，压力将在一定程度上增加，必将影响城市经济的发展。
1土地储备制度的目的
1.1维护城市规划，统一管理
土地储备中心作为城市土地的唯一调控者，有助于统一城市的土地供应和规划管理。避免盲目发展，破坏规划，影响整体布局，同时提高土地的初级开发效率，提高供给速度。
1.2调节市场供求平衡
在地价较低的情况下，土地储备中心可以利用资金购买土地，进行一级开发。当市场吃紧，价格高涨时，将土地投放市场，稳定土地价格。
1.3筹集建设资金，补充地方财政
一般来说，土地储备中心是一个独立的市场。它可以通过买卖之间的差额获得一定的收益。
2土地储备制度对国民经济发展的作用
2.1打破市场垄断局面
由于工业化和城市化进程的加快，城市土地的集中性十分明显。同时，越来越多的农民工选择居住在城市。城市人口的增长和工业用地需求的增长，加剧了城市用地紧张，凸显了城市用地的稀缺性。
因此，利用国家土地储备制度来管理建设用地和住房用地，可以更有效地调节土地市场中的供求关系，从而可以根据国家和地区的规划进行总体建设布局。
2.2维护生态平衡
土地是自然生态系统建设的重要组成部分。由于土地的不可流动性，每块土地的利用不仅影响到土地上的经济和生态活动，而且扩大了这些活动对周边地区的影响，造成巨大的社会后果。从经济外部性的原理看，如果不规范外部效应的土地必然会破坏土地的公共属性。
因此，要使土地发挥作用，同时最大限度地发挥生态效益和经济效益，必须以国家为主体，对土地进行征地、干预、监督和规范，并制定相应的土地管理。实现土地资源有效配置的制度和措施。
2.3提高土地使用效率
一个现代化的大城市将不再是一个简单的城市中心辐射模式。因此，在城市的不同地区、不同地点，土地的价值不同，所代表的价格也不同。
为了有效利用土地资源，必须在高价值土地区集中高收益产业，形成区域化产业。有序安排住宅用地和各类正常生活设施，这就需要动用国家储备土地。规划利用土地，形成合理的城市土地利用结构，提高土地利用效率。
2.4提升土地价值
城市规划是建立城市发展战略、划分城市功能区、设计城市土地布局和功能布局、规划城市基础设施的总称。主要体现在以下三个方面：
（1）城市的战略定位将对土地价值产生影响。一个城市的产业调整将对城市土地利用规划产生巨大影响。一个工业城市和一个农业城市的人口数量不相等，因此对土地的需求差异很大。
（2）城市功能分区对土地价值的影响。在城市规划中，城市用地被划分为不同的功能区。不同功能区的土地价值不同。一般来说，商业用地价格最高。居住用地次之，工业用地最低。
（3）配套设施的完善将影响土地的价值。各种配套措施，如水电设施、网络通讯设备等将直接影响到住宅用地和商业用地的价格。城市规划通过支持设施的投入和不同功能区的差异性投入，有序地增加土地价值。为了实现这一目标，国家必须是进行土地储备的主体，从而实现有效的和有计划的土地储备和开发，并确保土地价值的提高。
3土地储备制度面临的问题
3.1法律法规不健全
土地储备管理法只是对土地储备制度的经营作了一般性的界定，但对具体的经营细节，特别是土地权益的分配、征地补偿以及如何统一征收等方面没有详细规定。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在权利和其他方面没有明确的操作指南，这使得地方政府在具体实施过程中会造成市场混乱，影响土地储备制度的发展。
3.2资金来源单一且成本高
目前，除了政府拨出的一小部分资金外，大部分土地储备资金来源都是通过银行贷款提供的，面临着高利率风险。土地储备必须依靠银行贷款，而银行贷款需要偿还本金和利息，使土地储备机构有足够利润。长期以来，土地市场供不应求。这就是地方政府采取土地不饱和供应政策的原因。
3.3土地出让制度有待完善
在完成土地流转制度改革后，中国现行的土地流转大多采用招投标的形式。然而，由于市场供应紧张，房地产市场具有巨大的利润预期，房地产企业只要获得土地就可以获利。
4完善土地储备工作的建议
国家土地储备制度推行多年，成效显著。它为中国的城市建设做出了巨大的贡献。但还需要不断完善。
4.1合理供应土地，科学制定计划
首先，土地储备工作要明确其工作的首要目标，以国家为主体进行储备，必须兼顾宏观调控和市场经济两个因素。
要保证土地有效供给，满足市场需求。以实现土地市场调控的目标。如果我们从市场的角度分析，采用成本最小化和利润最大化的策略是可行的。我们必须在约束下，有计划地寻求合理的土地储备和市场供给。
4.2建立转让审核制度
对于非市场供给的土地，在转让时加强合法性审查是很重要的。应当履行合同中规定的义务，并在转让方批准有关程序后，才可以转让。特别是要加强对政府优惠政策的审计管理，确保国家土地收益不流失。
4.3推进公开交易，严格限制私下交易
为了防止隐性交易和私人交易引发的一系列问题，有必要大力推进土地市场的公开交易。为此，建议所有土地出让活动必须使用国土资源部门指定的统一交易平台，其中以下出让行为必须交由政府建立统一交易平台进行交易：
（1）在建工程转让。
（2）工业结余用地分割转让。
（3）土地使用权转让合同约定土地使用权转让的，应当经转让人批准。
（4）合同规定不可转让。但因特殊情况需要转让的土地使用权。
（5）涉及土地司法拍卖的。
同时，对于其他类型的交易，我们应该引导和鼓励他们在统一的交易平台上进行交易。为了吸引更多的土地进入统一交易平台，应完善交易规则，加强交易服务。如统一交易市场提供税收、公证、登记、拍卖等相关服务，适当减少和免除相关服务成本。
4.4建立土地交易鉴证制度，加强联动管理
建立土地联动管理机制，确保出让方提出的土地使用要求能够落实。因此，建议建立土地交易证明制度。土地管理部门在签订出让合同时，应当出具证明。出让方应将转让合同的有关规定纳入转让合同，并继续加强土地转让后合同履行的后续管理。
4.5加强对评估等第三方机构的管理
针对地价评估混乱造成的问题，建立地价评估体系和地价评估公示制度。对存在不当行为的评估机构进行预警、降级、淘汰制度。应在评估行业营造公平竞争环境，确保公平、公正的土地评估。
结语
通过土地储备制度，提高了土地资源配置的市场化程度。通过这种新的制度供给，强化了土地管理职能，实现了土地征收机构的统一。加强了政府对土地市场的调控。土地储备制度对旧城改造和土地资产价值有明显的积极影响。因此，土地储备制度是政府行为和市场行为的最佳选择。
参考文献
[1]张红霞.城市土地市场运行的政府调控评价研究[D].华中科技大学，2012.
[2]张红霞.城市土地市场运行的政府调控评价研究[D].华中科技大学，2014.
[3]董会和.我国城常化的土约集纸利用响应与调控研究[D].东北师范大学，2015.
[4]张梦琳.集体建设用地流转的资源配置效应与优化调控研究[D].南京农业大学，2014.
论文作者:耿杰
论文发表刊物:《城镇建设》2019年19期
论文发表时间:2019/12/2
标签：土地论文; 土地储备论文; 城市论文; 制度论文; 土地市场论文; 价值论文; 国家论文; 《城镇建设》2019年19期论文;