1 物业管理对房地产开发的促进作用
1.1 物业管理已经成为房地产的销售亮点
房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，而物业销售的与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格等因素有关，但最终体现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂性的行为，而住房（物业管理）是一辈子的事（故有：买房一个月，物业一辈子之说），所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。
1.2 物业管理是开发商品牌的延续和扩展
物业建成后，购房者对项目的设计、施工、监理的印象日趋淡化或购房者一开始就根本没考虑到这些因素，但物业管理却与房屋的存在而延续，因此，物业管理公司对项目进行良好的物业管理，促进业主与房地产开发商的沟通交流，提高项目的品牌知名度，增强房地产开发商的品牌口碑，增加房地产开发商的品牌积累。
2 当前物业管理与房产开发间存在的一些问题
2.1 房地产开发方面存在的主要问题
追求高利润导致开发商忽视物业
开发商追求的是利润，典型的代表就是在停车位方面，建房之初，开发商将建设地下停车场的费用打入了整体工程造价。也就是说，业主在购买商品房时，在购房款中，包括一部分建造地下空间的钱。事实上，业主已经分摊了地下停车位的费用，地下车位本属于购买方使用了，建成之后，开发商又高价销售停车位，这等于是让业主掏了两次钱，属于让业主二次“买单”。动辄8至十几万元一个的高价车位让不少车主望而生畏，无处停车的车主们只能将爱车停在户外过夜，而车停在外面隐患多，停车太多，不仅对路面交通造成阻碍，停在外面的车还面临较大的安全隐患，小偷专门向停在外面的车下手，由于没有专人看管，因此屡屡得手，导致物业管理难度加大，居民为此大为恼火。
2.2 物业管理服务方面存在的主要问题
（一）部分物业服务意识“差”。业主从服务对象转变成了被管理对象，物业从服务位置转变成了单纯的管理位置。服务意识不强，服务质量不高，小区卫生死角多，少数小区垃圾无人运。楼梯、电梯小广告无人清除。物业只管渔利，不管布局规划，业主普遍不满意。
（二）物业收费“滥”。部分小区存在物业费偏高的问题。向业主收取物业费是正常的，但收费项目太多，除物业费之外，还收维修费、公摊电费、园林养护费、还有物业管理区域内的住宅电梯、二次供水等设备运行及维护费以及公共照明、公共用水等费用，还不包括物业公司自己想出名目的收费。收费不公开、不透明，最终收了多少，怎么花，剩多少，业主一头雾水、一概不知。
（三）管理体制不理顺，造成大部分小区没有成立业主委员会。目前，虽然大部分小区都成立了业主委员会。但是很多成立的业主委员会大都没有发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用，服务质量的监管工作没有真正地开展起来，对物业服务与公共财务的收支疏于监督。
（四）政府部门监管不到位。物业管理作为城镇化进程中出现的新行业， 政府部门监管缺位，导致物业行业乱象丛生，明显违规收费的都没有人管。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
3 规范和优化房地产物业管理的有效措施
3.1 房地产开发管理方面
房地产开发商利润要控制在合理范围内，不能唯利是图，例如停车位销售问题，首先要明确开发商在申请预售许可证时，商品房销售方案中必须包含停车位销售的相关信息，即车位总量、销售时段、销售价格区间等信息，允许按车位品质分段定价，但必须明确承诺最高销售价，并报房地产行政主管部门、价格主管部门备案。同时要求开发商在签订购房合同时，一并签订“商品房停车位租售协议”，协议内必须包括以上申报信息，让购房者对配套车库的价格做到心中有数，自由选择，将交易双方摆在信息对等位置。
其次对于小区车位只售不租问题，对于只售不租的做法，小区地下停车位是属于业主共同所有，业主已经分摊了地下停车位的建设费用，开发商就不能再销售，只能通过附赠、出租的方式，解决业主停车位问题。凡是未经过全体业主过半通过的地下车位收费标准都是不合法的，应立即停止。通过全体业主协商制订的收费方案，只收取管理费即可，收费标准应以大多数业主有负担能力为宜。小区车位作为小区的配套设施，小区停车收费的标准，租售价格不能也不该由开发商一家说了算，应由开发商、业主和接受委托的经营方协商议定，而不是开发商一家说了算，不得单方面制定价格。
3.2 物业管理服务方面
3.2.1 物业管理对项目可以提出优质、实用化建议
业主满意是衡量物业工作的标准。物业管理部门必须转变观念，牢牢树立为业主服务的思想，由被动服务变为主动服务，明确管理职责，确立目标，强化管理职能，对业主的服务要求应有时间承诺。因此，物业管理就要了解业主需要的方方面面，只有这样提出的物业管理的建议往往是很有价值的。因此，前期介入主要从使用者的角度为房地产开发商规划设计、设备选型等从细节上提供一些意见或建议，以便于日后的物业管理，方便业主的生活。房地产开发商聘请物业管理公司进行前期介入，完善项目的开发细节，更好满足业主生活的需要，在日趋激烈的房地产市场竞争中占领更大的市场份额。
3.2.2 物业管理服务要提前介入
物业服务企业作为房屋质量问题返修处理的中间衔接方，高效的跟进处理房屋质量返修问题，有效的缓解房地产开发企业与业主之间由于房屋质量返修问题所产生的矛盾。房产建成后，交付工作由物业服务企业配合进行承接查验工作及后续的房屋质量返修问题，也是由物业服务企业协调业主进行报修、跟进施工方返修问题。而物业管理对施工返修问题的有效跟进处理，减少业主对施工质量问题的不满，促进房地产交付后续工作的推行。有效的促进项目小区的和谐氛围，树立小区的整体形象，进而维护房地产开发的品牌和形象。
3.2.3 品牌化建设刻不容缓
国内一些大型的房地产开发商都是完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌逐步到企业品牌的转移，形成企业的品牌形象。而在物业管理宣传方面，也应该从项目品牌逐步形成物业管理公司的企业品牌，最终实现地产—物业的品牌双赢，企业品牌的形成会对一个项目的开发销售起到积极的作用。
4 结语
对于小区居民业者而言,住上了新居并不等于真正改善了生活条件,只有住房和物业服务、小区配套设施科学有效结合才能使居住条件得到真改善,才能算是安居。然而在实际生活中存在着很多由于房地产开发商和物业公司的问题而导致直接影响群众生活和群众安居的问题，因此，加强对房地产开发商、物业公司的规范化建设迫在眉睫。
参考文献
[1]张俊.加强物业管理与房地产项目衔接工作的意义[J].当代经济.2016,19(1):15-19.
论文作者:华泽塬
论文发表刊物:《红地产》2017年2月
论文发表时间:2018/12/13
标签：业主论文; 物业管理论文; 品牌论文; 物业论文; 停车位论文; 小区论文; 开发商论文; 《红地产》2017年2月论文;