中央再提“房住不炒”意在确保楼市健康发展
● 蕊 红
5月18日，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。根据住建部的预警提示，哪个城市的房价涨幅高于GDP涨幅，哪个城市就要升级调控，反之，哪个城市的房价过快下跌，就要给政策刺激稳定房价。业内分析人士认为，住建部此举一方面旨在进一步落实房地产市场调控城市主体责任，另一方面，也表明我国对房地产市场的调控力度仍将维持之前的“高温”状态。
调控政策未转向 “预警提示”呈常态化
4月19日，中共中央政治局在召开会议分析研究经济形势时，针对房地产发展再一次强调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。值得关注的是，2018年12月13日召开的中央政治局会议并未提及房地产内容，而这一次再次提及，意味着调控有可能再次收紧。
就在政治局召开会议的当天，住建部对6个城市进行了预警提示。业内分析人士认为，住建部再次明确要求“房住不炒”，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。同时也预示着住建部的预警系统已经建立完成，并开始常态化运行。未来，房地产调控将以地方为主导，住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。
CNKI数据库中检索文献共有143篇，其中期刊文献112篇，博硕论文14篇，会议论文14篇，报纸3篇。白花前胡研究文献时间分布见表1。CNKI中检索的外文文献有16篇，其中2012年发文量最多，有4篇，占总外文文献总量的25%。白花前胡研究外文文献时间分布见表2。
今年以来，伴随着楼市交易回暖，房地产市场各种不实消息和虚假传闻不胫而走，并广泛扩散。楼市“噪音”会危害到房地产市场的健康稳定运行。历史和实践都已经充分证明，房地产市场很容易形成“羊群效应”，每一次房价泡沫的形成，都是各种楼市“噪音”不断催化市场非理性的结果。而这种催化过程建立在房地产市场严重信息不对称的基础之上。
据国家统计局5月16日发布的2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，3月为65个城市。其中，涨幅居首的城市是秦皇岛，涨幅达1.8%；北上广深涨幅分别为0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。除秦皇岛之外，广州、昆明、西安、济南、武汉、杭州、洛阳、重庆、北海的涨幅也超过1%。数据发布后不到三天，银保监会、住建部相继“喊话”，对房地产市场给予提示预警。
普通商品市场虽然也存在信息不对称的情况，但因为交易便利，由信息不对称所形成的交易价格对价值的偏离态势，通常可以通过连续交易进行修正。即使可能存在各种噪音，也会因为连续交易的证伪机制，导致各种谣言“不攻自破”。房地产市场却不同，住宅价值过于高昂容易引发交易心理剧烈波动，在各种楼市“噪音”的催化下，楼市供求信息的正常传递机制可能会被严重扭曲和放大，反过来又会通过预期自我实现机制被循环强化。
2019年以来，随着贷款利率下行和多地楼市政策微调，市场预期较2018年年底有所改善，特别是3月以来多地出现一波“小阳春”的行情。步入4月，苏州、杭州、南京、天津等地的销售势头持续回暖。在土地市场，随着流动性改善和销售的回暖，加上国家对大型城市落户政策的放松，使得开发商对后市预期改善，并加快对强二线城市的布局。近期，包括合肥、杭州、苏州、武汉、西安、天津等多个城市的土地升温明显。
楼市调控“一城一策”仍以稳定为重
例如，在学习《晏子使楚》这篇课文的时候，对班级中的优等生、中等生以及学困生，可以分别给予他们三个不同层次的问题：第一个问题是在这篇文章的末尾，楚王为什么要说“寡人反取病焉”，请学生们根据本篇文章的具体内容详细说明楚王自取其辱的真正原因是什么。第二个问题是根据这篇文章的具体内容详细分析本篇文章中的晏子和楚王，说说他们都是什么样的人。第三个问题是运用简明扼要的语言对文章的所描述的事情进行概括。采取这样的措施能让班级中的所有学生都参与到语文学习中，充分调动学生的积极性，以这样的方式可以有效避免班级中的学困生在学习过程中被边缘化。
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而楼市“噪音”催化“羊群效应”的作用，往往始于房地产市场运行到关键节点。在房地产市场刚性需求累积释放的过程中，市场成交逐渐回暖，此时各种楼市“噪音”不胫而走。诸如“房地产开发商疯狂举牌拿地”“二手房成交太猛了”“多地楼盘预谋涨价”等，频频见诸微信朋友圈、互联网；房地产中介各种不固定、非预期的电话骚扰也是让人不胜其烦。这些都会潜移默化地影响到房地产市场的交易心理，营造出“不买就买不上了”“房价即将上涨”的紧张气氛，推动住宅交易价格上升，反过来又会“证实”先前楼市“噪音”，导致房价上涨预期不断循环强化。
一些城市住宅销售市场和土地市场的“双升温”引起了政府的重视。5月11日，苏州出台相关调控政策来稳定地价，并对部分重点区域实施限制转让措施来抑制投机，稳定楼市预期。而此前已有国管公积金实行认房又认贷的收紧政策；此外，西安、合肥、长沙、丹东等热点城市的楼市政策均有所微调收紧。有关人士分析，近期的楼市政策变化表明，在坚持中央有关“房住不炒”的基调下，各地政府继续针对自身市场特点“因地制宜”地对当地政策进行调整。而后期地方政策也将继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”来引导住宅市场健康、稳定运行。
当前，我国楼市又运行到关键节点，需要理性认识房地产市场的新变化。一是市场刚性需求累积和季节惯性叠加。经历两年严厉调控后，市场刚性需求有所累积。二是房价渐趋稳定也增强了刚性需求入市意愿。2017年以来的严厉房地产调控措施，令热点城市二手房价格回落并趋稳，合理交易的窗口已经打开。三是房住不炒政策定位为楼市稳健运行进行了坚强背书。
实际上，近两年来，我国房地产市场所实施的都是“因城施策”调控措施，所坚持的也是“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，在这样的调控措施下，市场的投机炒作动能已基本消退，楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。这些新变化表明，房地产市场交易回暖存在合理性，牵强地将各种稳增长政策与房地产市场进行绑架缺乏合理性。目前看，人口、金融和家庭杠杆等基本面都决定了我国房价上涨空间已经非常狭小。近期的楼市“小阳春”是房地产市场正常运行的结果，各方人士应该以平常心对待。面对各种楼市“噪音”，要切实提高自身的鉴别力，既不信谣，也不传谣。