房地产证券化——我国未来房地产业发展的方向，本文主要内容关键词为：产业发展论文,房地论文,证券化论文,方向论文,未来论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
90年代以来，我国房地产业发展迅猛，为加快城市建设和提高人民居住水平做出了极大贡献，并带动了许多相关产业的发展。与此同时，其发展中也暴露出一些值得深思的问题。例如投资结构失控，开发企业粗放经营，空置率高，房地产金融运行困难等。而目前已实施的各种“救市”措施，成效并不显著，所以很有必要探索新的途径。国外的实践证明，发展房地产证券，对房地产金融和房地产业都具有重要意义。
一、房地产证券的基本概念
综合国内外学者关于房地产证券的认识，笔者认为我国的房地产证券是指为促进房地产资金流动机制顺利运转，由企业金融机构和政府机构等发行的各类有价证券。它主要包括为改善房地产融资机制、投资机制而发行的贴票、债券等受益权证。综合国内外有关房地产证券的理论，我国的房地产证券大致可分为以下五类：
1.房地产抵押贷款支持证券（MBS.Mortgage—backed securitves）。这类证券一般是由国家的一些有实力的权威机构对银行的房地产抵押贷款的质量进行评估和审查，然后这些机构自己购买抵押贷款债权，或让其他有实力机构购买，进而发行以这些贷款权为后盾的证券。
2.房地产投资信托证券。主要指房地产投资通过信托投资银行向投资者出售的受益权证。投资信托机构利用此种方式筹集到的资金，向房地产或其他房地产证券投资，并将部分收益分配给受益权证购买者。
3.房地产有限合作证券。基本与房地产投资信托证券相同，只是在流通性方面较差。房地产有限合作分为两种形式：第一种是特定资产合作，即组织者先已具有一份房地产，然后寻求投资者。第二种是委任同盟合作，即组织者在获得房地产项目之前就先行寻求投资者筹集资金。
4.房地产项目融资证券。主要指房地产开发企业为解决建设项目资金问题而向社会公众发行的股票、债券等受益凭证。有时也包括政府为进行城市开发或解决中低收入居民住房问题而发行的债券。
5.房地产产权证券。与房地产所有权证券实质上相同，它是将房地产的所有权分割为均等的小额有价证券，再以共有权形式分售给投资者。投资者在接受房产共有权转让的同时，将房产标的物信托给一家实力强、资信高的机构，并且领取受益证券，凭此定期获得收益。
二、房地产证券的经济功能
基于房地产证券是以证券的形式存在的，其经济功能更多地也体现为证券的一些基本功能上。
1.流动性。房地产是流动性最差的一种投资标的物，尤其是大型房地产的流动性更低，其定价也越来越偏离市场价，从而使资源配置缺乏效率。将大型房地产转化为较小单位的房地产证券形式，在证券市场上转让流通，就使交易非常便利，并促进资源的优化配置。
2.评估的准确性。房地产评估是现代房地产管理、投资、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税以及纠纷处理等活动中的一项必不可少的基础性工作。而大型房地产缺乏流动性，用作市场比较的可信案例又非常有限，因而为评估工作造成了很大困难。房地产证券由于在市场交易，能够为评估师提供一种有效的参考工具。
3.长期投资短期化。房地产投资周期长，风险大，而投资于房地产证券可以使交易便利，且能根据市场环境的变化，使投资者自由进行长期投资与短期投资的转化选择。
4.有效率的资产多样化。房地产证券在资产多样化方面能够提供两个优势：首先，每单位投资只需要很少的资金，投资者可以很容易建立多样化的投资组合，从而符合其资本利用和规避风险的总目标；其次，房地产证券使投资者可以将长期投资与短期投资组合起来，并且可能在未来产生基本形式的套期保值。
5.能促进房地产市场的专业化经营，有利于社会资源的最优配置。这主要是因为房地产证券使房地产投资大门向广大中小投资者敞开，打破了少数实力强大的投资者对房地产投资的垄断；同时，房地产证券使投资者与经营者分开，由真正的房地产投资专家去开发经营房地产。
三、我国未来房地产证券的发展思路
（一）我国房地产证券发展的基本思路
结合我国房地产业、金融业和证券业的发展现状，我国未来房地产证券的发展主要可采取如下四种形式：
1.房地产项目融资证券——即为了解决房地产项目资金缺乏问题而发行的证券。它主要包括房地产开发企业发行的股票和公司债券；地方政府发行的债券和金融机构等其他为房地产项目融资的机构发行的证券。
2.房地产产权证券。其发行主体主要为银行、证券公司等中介金融机构。
3.房地产投资信托证券。
4.抵押贷款支持证券（MBS）。 它主要由政府机构或政策性金融机构，以及其他资信能力高、实力强的机构发行。
结合实际情况，以及上述四类房地产证券的内在要求，我国发展前三类证券相对比较容易，因为条件较成熟，而且操作起来又相对简单。但这三类证券的主要功能，基本上是促进房地产有效供给，而对提高房地产社会有效需求作用相对而言不太显著。而第四类房地产证券，即抵押贷款支持证券（MBS）， 由于支持了房地产金融一级市场上的开发企业贷款和个人消费贷款，既促进了供给又促进了需求的提高，所以对房地产业的发展是从源头上根本支持。这对我国目前的房地产业而言，特别具有现实意义和深远意义。
（二）实施这一思路的措施
1.深化改革，为房地产证券的发展创造良好的外部环境。
（1）培育多元化投资主体，包括政府、政策性金融机构、 商业性金融机构、信托机构、开发企业、各类基金和个人。尤其是要结合国有企业改革，使房地产开发企业成为基本的投资主体，拓展开发企业融资渠道和投资方式，使之享有真正的投资权。
（2）政府的有效支持与合理介入。 从发达国家房地产证券的发展历程可以看出，政府在资金、担保、政策等方面的支持是一强大后盾。从第三世界国家政府推动房地产业发展的成功经验中又可借鉴到：政府介入住房，应当以支持和服务为基础，不应当以供给为基础。我国过去的住房体制，实际就是政府垄断企业的投资权，并通过单位向职工无偿提供住房。今后政府应转向为房地产证券发展提供必要的资金支持，规范其运行和提供担保等方面。必要时，也可通过修订法规或制订优惠政策以提高房地产证券的吸引力。
（3）加大进行住房制度改革和银行改革的力度。 通过实施货币化分房和坚决停止福利分房，尽快实现住房商品化，统一公房与商品房售价和租价，以便于清晰房地产产权和市场交易。加快专业银行向商业银行转变步伐，通过竞争促使各种金融机构进行金融改革，从而利于房地产证券的运作。
（4）进一步发展我国的证券市场。 主要是增加证券的上市品种和上市数量，统一股票市场；发展投资基金，提高投资者的市场活动水平；加快立法进度，尤其是制定和完善《证券法》和《投资基金法》，规范证券市场。
2.发展房地产信托投资基金。
以半开半闭型基金为中间过渡，逐步由封闭型基金向开放型基金发展；在发展中适度扩大基金规模；在投资基金发展基础较好的广州——深圳金融圈试点发展。此外，国家应在税收等方面给予政策优惠，以吸引更多投资者的加入。
3.重点发展抵押贷款支持证券（MBS）。
与房地产金融二级市场一样，它也已成为目前我国房地产业发展中的焦点和难题，主要是操作困难，条件又不成熟。因此建议：
（1）政府建立专门机构，或授权委托现有政策性金融机构为MBS提供担保，或直接向银行购买抵押贷款债权，这些机构以政府名义向社会发行债券或其他各类受益证券。
（2 ）探索政府对个人住房抵押贷款和开发企业贷款的保险与保证体系，完善抵押评估与抵押登记体制。
（3）考虑将城市住房基金、单位住房基金、 个人住房基金和住房公积金等纳入并运用于房地产抵押贷款证券的运作体系。
（4）建立专门调节MBS市场的机构，并为其创造良好的法律环境。MBS 市场的调节机构在房地产金融二级市场趋于收缩时大量购进住房贷款债权，而在二级市场需求过旺时卖出所持的贷款债权，从而刺激商业性投资机构购买住房贷款债权，活跃MBS市场。制定完备的法律， 以规范MBS市场交易行为，为政府管理、调节、支持MBS市场提供法律依据，并为MBS的有序、稳定发展提供良好的制度保证。
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