（青岛理工大学建设工程监理咨询公司，山东，青岛，266033）
【摘 要】住宅工程质量涉及到人们的公共安全和切身利益，随着经济社会发展和人们生活水平的提高，人们对住宅居住性能的要求越来越细，对工程质量的期望和要求更高，同时对全国业主对住宅质量维权意识也越来越高。本文以工程实例经验，着重介绍群众关注的渗漏、裂缝常见问题的防治工作，为提高住宅项目总体质量水平和减少业主质量投诉提供参考。
【关键词】住宅工程；常见问题；防治
多年来，住宅工程事关党和政府的形象和社会稳定的大局。全国各地各级政府部门高度重视，住宅工程的常见问题的质量监管工作，狠抓治理。本文主要以即墨德馨珑湖高层住宅小区为工程实例经验，介绍外墙、外窗、屋面渗漏和墙体抹灰、地暖楼地面裂缝等常见问题的防治，为努力提高工程质量水平提供借鉴参考。
1．明确建设单位作为住宅工程质量的第一责任人，认真落实常见质量问题防治措施
建设单位应对工程质量负总责。在施工现场应成立常见质量问题防治领导小组。向施工单位下达《住宅工程常见质量问题防治任务书》，明确防治的奖罚措施。工程竣工验收时，将常见质量问题防治情况作为竣工验收的重要内容，发现存在渗漏、裂缝等常见质量问题的，整改后方可验收交付使用。
建设单位协调设计单位对住宅工程易发生常见质量问题的部位，进行细化设计，用节点构造详图予以明确，并做好设计交底。施工过程严格按照审查批准的设计图纸组织施工，不得擅自变更设计文件，不得肢解发包工程，不得明示或暗示使用不合格建筑材料，不得任意压缩合理工期，按合同约定及时拨付工程款，主动实行优质优价，为常见质量问题防治创造有利条件。
2．住宅工程常见问题表现为渗漏、裂缝形式
当前住宅常见问题主要是渗漏、裂缝较为突出。住宅渗漏表现形式分别为：外墙保温饰面层出现开裂产生渗漏、外窗框周边出现渗水，拼接处易出现渗漏、屋面细部处理不规范，产生漏水、渗水现象。
裂缝常见表现形式分别为：墙面抹灰不同基体材料交接部位易产生裂缝；临时施工洞口周边易产生裂缝；抹灰墙面易出现空鼓、裂缝；地暖楼地面出现裂纹。
3．常见问题的防治应用
3.1 外墙保温饰面层裂缝、渗漏防治措施：
3.1.1外墙外保温设计应明确基层抹灰要求，并应对门窗洞口四周、外墙细部及突出构件等做好防水保温细部设计，出具节点详图。
3.1.2外墙基层处理及找平层施工应符合下列要求：
抹灰前应先堵好架眼及孔洞，采用干硬性细石混凝土封堵严密。穿墙螺栓孔宜采用聚氨酯发泡剂和防水膨胀干硬性水泥砂浆填塞密实,封堵后孔洞外侧表面应进行防水处理。
3.1.3外墙外保温系统（以粘贴聚苯板为例）施工，保温板之间应拼接紧密，保温板间残留缝隙采用阻燃型聚氨酯发泡材料填缝。门窗洞口上部和突出建筑物的装饰腰线、女儿墙压顶等有排水要求的外墙部位应做滴水线。
3.1.4涂饰饰面应采用与保温系统相容的柔性耐水腻子和高弹性涂料。
3.1.5外墙保温层需设置分格缝的，应由设计明确位置及处理措施。需穿透外墙保温层固定的管道及设备支架等，其与保温层结合的间隙应采取可靠措施做防水密封处理。
3.1.6 外墙施工完后，应组织参建单位对外墙进行淋水试验，淋水持续时间不得少于2小时，并做好检查记录。
3.2外窗渗漏防治
3.2.1外窗制作制作安装要保证门窗框与墙体间有适合的间隙；外窗进场后应对其气密性能、水密性能及抗风压性能进行复验。
3.2.2窗下框应采用固定片法安装固定, 严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。
3.2.3窗框与结构墙体间应施打聚氨酯发泡胶，发泡前应清理干净，发泡胶应连续施打，一次成形，填充饱满。
3.2.4外窗框四周密封胶应采用中性硅酮密封胶，密封胶应在外墙粉刷涂料前完成，打胶要保证基层干燥，无裂纹、气泡，转角处平顺、严密。
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3.2.5 外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%，内窗台应高于外窗台10mm。窗楣上应做鹰嘴或滴水槽。
3.2.6 外窗排水孔位置、数量、规格应根据窗型设置，满足排水要求。
3.2.7 外窗安装完成后，应进行外窗现场淋水见证检验，并形成记录。
3.3屋面渗漏防治
3.3.1 卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、天窗壁、变形缝、烟（井）道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。
3.3.2 卷材防水在天沟、檐沟与屋面交接处、泛水、阴阳角等部位，必须做防水附加层。
3.3.3 天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于450mm，并用密封材料嵌填封严。
3.3.4 伸出屋面的管道、井（烟）道、设备底座及高出屋面的结构处应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm；管道底部应做防水台，防水层收头处应箍紧，并用密封材料封口。
3.3.5 屋面水落口周围直径500㎜范围内应设不小于5%的坡度坡向水落口，水落口处防水层应伸入水落口内部不应小于50㎜，并用防水材料密封。
3.3.6 刚性防水层与基层、刚性保护层与柔性防水层之间应做隔离层。屋面细石混凝土保护层分隔缝间距不宜大于4.0m。
3.3.7 屋面太阳能、消防等设施、设备、管道安装时，应采取有效措施，避免破坏防水层。
3.3.8 屋面防水工程完工后，应做蓄水检验，蓄水时间不少于24小时，蓄水最浅处不少于30mm；坡屋面应做淋水检验，淋水时间不少于2小时。
3.4 墙面抹灰裂缝
3.4.1 抹灰前墙面应浇水，浇水量应根据墙体材料和气温不同分别控制，并同时检查不同基体材料交接处基体和临时施工洞处抗裂措施实施情况。
3.4.2 抹灰面层严禁使用素水泥浆抹面。可在基层抹灰和面层砂浆之间增加玻纤网。如墙面抹灰有施工缝时，各层之间施工缝应相互错开。 抹灰分层进行，抹灰总厚度超过35㎜时，应采取加设钢丝网等抗裂措施。
3.4.3 墙体抹灰完成后应及时喷水进行养护。
3.5地暖楼地面开裂防治措施
3.5.1地暖楼地面混凝土宜优先选用坍落度小的低标号混凝土，严格控制粉煤灰掺量，并掺入一定量的UEA微膨胀剂。
3.5.2地暖管线上表面宜增设一层抗裂钢丝网。混凝土浇筑过程中加热管及钢丝网不得有翘起现象，以免影响加热管上保护层的厚度及出现露网现象。
3.5.3 混凝土填充层设置伸缩缝：
当地面面积超过30m2或边长超过6m时，按不大于6米的间距设置伸缩缝；在地面与内外墙、柱等垂直构件交接处和门口、狭长过道与大房间地面交合处，都应设置伸缩缝；伸缩缝宜从绝热层的上边缘做到填充层的上边缘。
3.5.4楼地面混凝土浇筑以二次成型为宜，在对混凝土进行二次抹压后，立即覆盖塑料薄膜等材料，加强早期养护，养护时间不少于7天。
4．结语
随着社会的不断发展，大量新技术新材料新工艺的推广应用和精装修成品房的逐步涌现，在施工队伍素质和施工过程控制方面的矛盾逐渐扩大，出现了一些新的质量问题，个别常见质量问题也有所反复出现，影响了工程使用功能。住宅工程的常见问题的质量监管工作，事关党和政府的形象和社会稳定的大局，全国各地各级政府部门均高度重视。为推动全国住宅工程质量整体水平的提高，让人民群众住上满意房、放心房，各承建主体均毫无懈怠的坚持工程建设“百年大计、质量第一”方针。常见质量问题的防治工作任重而道远。
参考文献：
[1]《外墙保温工程技术规程》JGJ144- 2008. 中国建筑工业出版社出版
[2]屋面工程技术规范GB50345-2012. 中国建筑工业出版社出版
[3]山东省住宅工程质量通病专项治理措施手册 山东省住房城乡建设厅 山东省建筑工程管理局
论文作者:贾木栋
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年5月总第210期
论文发表时间:2016/7/15
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