栖霞市国土资源经营中心 山东栖霞 265300
摘要：“招拍挂”土地出让方式是2002年我国国土资源局出台的政策。其实，用“招拍挂”土地出让方式代替传统的协议出让，是土地改革制度的一大进步。但是，同时我们通过对“招拍挂”土地出让方式的探究，也发现在这种模式的实施过程中存在很多的问题，因此，找出“招拍挂”土地转让方式存在的问题并加以解决是非常有必要的。
关键词：招拍挂；土地转让；存在问题；改善方式
一、“招拍挂”土地出让方式的现状
随着土地制度的改革，“招拍挂”土地出让方式取代了协议出让土地的制度，政策刚出，人们觉得这种模式的出台防止了暗箱操作的现象，是当之无愧的公平、公正的最新土地出让方式，深受人民群众的追捧。然而，随着近几年的房价的节节攀升，人民群众的生活压力逐渐增大，其开始质疑“招拍挂”土地出让方式的出台间接地影响了我国整体的经济发展，人们开始反思出现这种情况的原因。更多人认为“招拍挂”土地转让方式是地价高、房价不降反增的关键所在。“招拍挂”中，拍卖价格高的人获得了地皮，在后期开发项目中的房价也一定会增加，这就避免不了需求者为达目的哄抬地价的现象发生。
从理论上来说，“招拍挂”土地出让方式可以提高土地交易的透明度，从根本上避免腐败的现象。因其模式通过公开竞标的方式来实现，能够让土地的流转放置到人们的“眼皮”下进行，让人们一方面可以获得更加公平公正的竞争机会，另一方面，也能够让人们对其进行更好的监督和监管，从根本上避免腐败的现象的产生。土地是不可再生资源，归国家所有，“招拍挂”土地出让制度的实施对提升我国土地的价值非常有现实意义，推进了中国土地市场的进程。其相比较传统的土地流转方式有极大的进步，但是也因为土地在近些年来的珍稀性，让拍卖的价格越来越高，间接造成了房价的哄抬，无论给社会经济的发展还是人们群众的购房需要来说都造成较大压力。
二、“招拍挂”土地出让制度的完善方法
1.淡化价格指标，综合评标
以前在“招拍挂”出让土地时，基本上都是以价格定生死，这种方式有它的优点，对每个需求者相对比较公平、公正，但是在很大程度上无法客观展示土地地价。因为这种现象的出现，许多城市想要在这方面取得突破，综合评标的方式正适应此种需要所产生。综合评标改变了以前以价格定生死的的指标形式，改变了传统的只考虑价格因素决定获地者的评标方式，综合评标并不是只考虑价格因素，还要考虑到设计方案、绿化等一些因素来确定获地者，这是一种淡化价格指标并且全面考虑到各种指标的多方向定胜负的评标标准，采用这种方法土地转让就不再是价高者得，从而进一步降低地价，这种方式已经在北京开始实施了，通过多方面的去探究考量，然后再决定将地皮出售给哪个开发公司，这样既可以降低地价，也可以让现在的人民群众减轻房价的压力。
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2.出示土地预公告
土地预公告就是指政府将预出让土地的一些具体信息进行公布，供有意向的房地产企业参考。这个土地预公告与土地预申请公告不同，预公告一般只对拟出让土地信息进行公示，只供有意向的房地产企业来参考，地皮的具体开发技术以及信息等明细的数据，一般不会像土地预申请公告一样发布。预公告与预申请公告相比，前者显得比较灵活。预申请公告一般要求在公告期结束时要达到一定数量的申请人才可以获得资格确认，从而进入正式出让公告程序，然而预公告没有这方面的要求，就显得尤为灵活。 土地出让预申请制度是土地管理部门提前明确相关地皮的出让条件和参数，发布土地出让预申请公告，想要用这块土地的人可以通过预公告信息提出预申请，土地管理部门到时候安排土地出让的一种方法。但是，无论是土地预公告还是土地预申请公告，在现有的“招拍挂”土地出让制度下都能起到让土地需求者了解土地的供给情况，更好更快的安排购地，这样很大程度上减少了哄抬地价的情况，降低了地价。
3.调整“招拍挂”土地出让方式的政策
目前，根据我国的土地市场以及住房建设发展状况来看，对需要出让的土地要严格的采用新的竞标方法，改变传统的“价高者得”的方式，因其方法过于单一，对土地市场未来的发展没有好处，应当逐渐的探索新的方法，比如:采用“限房价，竞地价”、“限地价，竞房价”、限定配建保障性住房建设面积这三种方式，用挂牌或者拍卖的方式来出让商品住房用地，有效的调整地价房价，保障人民群众的经济利益。 根据现在的土地管理法律政策，对附加条件比较多的开发建设类的销售条件的政策性商品住房用地的出让，增加出让合同条款，完善出让合同的内容，实行严格的监管制度。在土地出让合同或住房建设销售合同中明确各项条件信息，并且拟订相应的违约责任后的赔偿条件。为了保证政策性的商品房可以得到及时的开发与利用，国土局需要在合同中明确规定不得改变土地的用途和性质，对违反规定的人要采取相应的措施来惩罚。
结语：
综上所述，“招拍挂”土地出让方式的确定的确在一定程度上减少了土地在转让的过程中存在的部分徇私舞弊的行为，大大的提高了土地的利用效率， 经营性的“招拍挂”土地出让方式的建立对于规范土地市场、保障人民群众的利益有着重要的意义，但是，由于“招拍挂”土地出让制度的不完善，没有真正建立以市场机制运行的土地出让形式。只有人们不断探索跟多的土地出让制度，完善相应的出让方式，才能真正改变传统的制度，让我国的土地市场也会进一步完善。
参考文献：
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[3]杨学亮. 土地“招拍挂”出让制度的发展与创新[J]. 产业与科技论坛,2012,22:44-45.
论文作者:张炜
论文发表刊物:《基层建设》2016年4期
论文发表时间:2016/6/15
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