关于我国不动产证券化的构想，本文主要内容关键词为：不动产论文,证券化论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、不动产证券化是当今世界金融发展的趋势
诺贝尔经济学奖得主夏普和米勤通过实证研究和逻辑推导提出：不动产证券化将是未来金融业发展的重点。所谓不动产证券化是将不动产投资直接转化为证券形态。随着世界经济的发展，不动产证券化已逐渐成为全球金融的一大发展趋势。70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占金融业主导地位的银行业面临挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成了金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化的浪潮中，不动产证券化成了金融业结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。这主要表现在：
第一，证券化资产增长迅速，传统银行业务资产比例回落，证券市场迅速崛起。有资料表明，国际信贷市场融资额在1980年占国际金融市场融资额的85.7%，国际债券市场融资额仅为14.3%。至1990年，国际债券市场融资额占国际金融市场融资额的66.9%，大大超过了国际信贷市场融资额所占比重（33.1%）。在国际债券急剧增长的同时，国际资本市场股票发行额由1983年的12亿美元增到1986年的80亿美元。另据世界银行统计，1995年1～5月份在国际资本市场上通过发行债券、股票和银行贷款的资金共为2852亿美元，其中以国际债券方式集资的占71.6%，达2042亿美元；以股票发行方式集资的占15%，达425亿美元； 而以银行贷款方式集资的仅为385亿美元，占13.5%。 在证券化浪潮的推动下，国际金融市场的规模空前扩大，到1994年9月底， 全球融资规模达6400亿美元，交易额超过国际贸易额的50倍。
第二，银行贷款的可转让性大大提高。美国证券化的资产主要有三种：不动产抵押贷款、信用卡放款和汽车放款，其中就第一项而言，美国住房抵押贷款证券化占住房抵押贷款的比重，由1981年的15%上升到1985年的50%。到1987年，美国住房抵押债券余额达21795亿美元， 占抵押债券总额29196亿美元的74.7%。1979至1989年的10年间， 政府抵押信贷协会、联邦抵押信贷社和联邦住房抵押信贷公司的抵押信贷证券从不足1000亿美元上升到10000亿美元，占全部抵押信贷规模的35 %左右。与此同时，银团贷款也出现了证券化倾向，即以“可转让贷款”的形式，允许债权人将其与提供贷款的额度以票据方式转卖给其他银行或金融机构，而不须事先征得借款人的同意，克服了银团贷款基本上不可转让的弱点。
第三，由抵押贷款支持的票据交易迅速增长。在国际金融工具的创新中，由抵押贷款支持的票据交易和金融期贷、互惠交易一样，成为金融工具创新的主要标志。
不动产证券化之所以成为金融业发展的一大趋势，其根本原因在于：
一是不动产证券化的发展优化了不动产经济的财产存量结构。不动产经济的效率来自于其财产存量结构的不断优化，而这种财产存量结构的优化又离不开企业的破产、倒闭、兼并、合并等企业组织形式变更。随着不动产经济运行证券化的形成与发展，通过证券的流通，优质企业实现对劣质企业的兼并，规模小的企业合并成为具有规模经济优势的大企业等等，从而促进财产存量流动与优化重组。
二是不动产证券所产生的所有权高效行使功能是不动产证券化的一个重要原因。在市场经济条件下，不动产是双重地存在着：其一是表现为客体的物，即不动产本身的存在；其二是价值的形式存在，货币和证券都是财产价值再次实体化的工具。不动产证券是一种以法权形式确立的表现财产价值的社会工具。因此，在高度发达的市场经济中，不动产既可表现为客体的物，又可表现为法权形式的证券。不动产证券把不动产的内在价值量化出来并成为价值运动的载体，使所有权运行及其权益的实现与其客体的实际运营相分离。在市场条件下，追求财产的价值增值是财产所有者的主要目标，不动产证券创造了财产所有权主体行使所有权的特定机制，即不动产所有者无须自己营运不动产，只须把不动产转化为证券并在证券市场上买卖证券就可以保证所有权的存在和行使，实现跨时间、跨地区地运用不动产产权的各项权能，从而引导财产增值证券化的发展并构成市场经济产权制度的基本和主要的内容。由于不动产证券的流动本质是资源的配置过程，这样就推动了资源配置证券化的发展。
三是不动产证券化有效地促进了不动产经济运行的效率。其一，证券化加速了不动产的流动，突破不动产流动的时空壁垒。证券是国际通行的财产形式和完全的价值形式，它可以自由地跨地区、跨产业、跨国界流动。这种流动强化了市场经济运行中不动产的使用效率，沟通了不动产使用的信息、技术及其相互协作关系，引导了不动产经济运行主体行为适合现代市场经济发展“财产横向交叉、发挥组合效应；企业既联合又竞争，生产经营综合化、多元化；生产、贸易、技术、金融一体化”的要求。其二，证券化形成了不动产经济运行过程中的投资者、筹资者、证券经营主体三位一体的有机联系。一方面，证券经营主体向投资者和筹资者提供各种专业性服务和场地、设施，加快闲置资产向运营财产的转化，降低了投资和筹资的成本与风险；另一方面通过证券市场建立起来的投资者和筹资者之间的联系，形成了不动产使用的社会监督机制和迅速转移机制，优化了不动产配置。
二、我国不动产证券化的客观必然性
1、不动产证券化是我国不动产业发展的客观要求。 首先不动产投资大、市场流动性差，极易造成不动产投资风险过度集中和形成投资瓶颈，从而制约不动产业的发育与成长，而不动产证券具有较强的流动性，能将凝结在不动产商品的巨额价值进行分割并转化成可转让的有价证券，出售给小额投资者，从而较快地筹集资金、分散投资风险，促进不动产流动重组与发展；其次，资金不足制制约着我国不动产业成长为国民经济新增长点。要实现2000年人均居住面积9.0 平方米的小康居住目标，约需投资5000～7000亿元，迫切要求不动产市场迅速吸收资金。不动产证券化能调动国家、企业、个人各方面的积极性，特别是能把居民手中分散的资金引导到不动产投资上来，筹集不动产业所需的巨额资金。
2、不动产证券是我国金融业发展的客观要求。 我国不动产金融虽然在理论研究上取得了一些成果，但不动产金融并未形成与不动产业发展要求相适应的规模。原因是金融部门怕陷入资金周转不灵和收支难以平衡的困境之中。实际上证券工具具有灵活、高效、变现快等优点，实行不动产证券化，一方面可以满足广大中小投资者参与不动产投资的需要；另一方面又可以建立长期稳定的不动产资本市场，减少银行偿贷资金的压力，降低不动产的融资成本。同时，伴随着专业银行商业化进程的加快，银行业在激烈的市场竞争中，只有不断开拓业务，创新金融工具，才能有所发展，在激烈的市场竞争之中立于不败之地，而不动产证券是安全性、获利性均较为理想的投资方式，所以，不动产证券化是金融业发展的客观要求。
3、不动产证券化有利于改善投资体制，防止垄断，限制投机。 首先，不动产证券的投资者一般不参与经营，而将经营决策权委托给专家组成的董事会，这有助于减少投资的盲目性，降低投资者的风险损失。其次，不动产价格是通过不动产证券在二级市场上形成的，这避免了部分公司和财团因垄断而造成的价格暴涨暴跌。再次，由于伴随不动产证券化建立起来的经营机构具有明确的经营思想和经营方针，重在中长期投资而不是短期投资，这有助于消除不动产业中的投机行为。
4、不动产证券化对于缓和通货膨胀、稳定证券市场有重要意义。 不动产证券化可吸纳分流部分储蓄资金，便于缓解通货膨胀的潜在压力。同时，有利于实现我国证券市场的多样化和投资结构的合理化。
三、我国不动产证券化的对策
1、加快不动产产权商品化进程。 不动产证券化的前提是明晰的不动产产权。所以，只有深化不动产体制改革，创新不动产产权制度，才能实现不动产产权的明晰，使不动产产权真正实现独立化、法律化和人格化，使不动产产权的分割转让成为可能，为不动产证券化准备必要的前提条件。
2、实现不动产评判工具多样化， 制定不动产证券上市标准与细则。经济发达国家不动产证券的工具主要有债券、股票、抵押证券、不动产共同基金等等。我们应结合我国国情，实现不动产证券工具多样化，采用不同的证券工具，适应不同投资主体的需要，促进资本市场与不动产市场走向正常的运行轨道。同时，为加强不动产证券的流通与管理，应制定不动产证券上市标准与细则，建立不动产证券上市标准与细则，建立不动产证券交易中心，逐步形成统一有序的不动产资本市场。
3、建立健全与不动产证券化相关的法律法规。美国、日本、 德国等发达国家的经验表明，没有一套严格的法规体系做保障，不动产证券化就很难成功。只有建立了一套完整有效的法律规则，对有关经济主体的组织形态、资产组合、收益来源和分配等都作出严格的规定，才能使不动产经济的运行真正实现“资本大众化、产权证券化、经营专业化”。因此，我国的不动产证券化应遵循国际惯例，尽快出台《不动产证券法》、《不动产抵押法》及《投资基金管理办法》、《信托法》等，完善不动产证券化的法律体系，使不动产证券化有序规范地进行。
4、以制度创新来推进不动产证券化进程。 不动产证券化是一项复杂的系统工程，涉及到诸多制度的改革与创新。当前除了抓紧不动产产权制度和法律制度创新外，还应加快和深化以下制度创新与改革：一是金融制度创新。金融部门应抓住国家将住宅产业培育为国民经济新增长点的机遇，大力开展不动产抵押贷款业务，积极培育不动产证券的一、二级市场，使不动产产权得以有效流转。二是深化投资体制改革。彻底改变过去国家是不动产单一投资主体的状况，形成国家、企业、居民家庭及外商投资开发、经营不动产的多元化投资主体格局。三是深化国有企业改革。以产权制度创新为突破口，建立产权清晰、政企分开、权责分明、管理科学的现代企业制度，把企业真正培育为市场经济的微观主体。
5、加快证券市场人才的培养。 不动产证券化需要大批专业技术人员和管理人才为之服务，为此，应从以下三个方面加快证券市场人才的培养：一是加强宣传，使一般居民对不动产证券化有所了解，增强居民的证券意识；证券市场有关人员要加强学习有关知识。二是在有关大专院校开设不动产证券课程或设置不动产金融专业，培养不动产证券化的高级专门人才。三是选派少数优秀人员到国外考察、进修，以便借鉴发达国家不动产证券化的成功经验。