关于房地产对国民经济影响的初步分析，本文主要内容关键词为：国民经济论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近年来，房地产在国民经济中的地位日益提高，与房地产有关的一些问题也引起人们的广泛关注。住房投入究竟是消费还是投资？与我国投资率偏高、消费率偏低有无关系？对国民经济有怎样的影响？本文从基本概念入手，结合数量分析，对上述问题进行了初步研究。
一、有关房地产的几个概念
所谓房地产，是房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。考察房地产对经济的影响，首先需要理清房地产业、房地产业投资、房地产开发投资、住房消费等与房地产有关的几个概念。房地产业是从行业分类角度说的，具体包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动4个部分。
房地产业投资指房地产业完成的固定资产投资，其中主要是房地产开发投资，也包括一部分由房地产开发经营和物业管理等企业完成的非房地产开发投资。2004年我国房地产业投资为16679亿元。
房地产开发投资是房地产开发经营企业进行的房屋开发投资和土地开发投资。通常指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的（包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等）房屋建筑物和配套服务设施的投资，以及土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）的投资。2004年我国房地产开发投资为13158亿元。
住房属于固定资本形成。按照联合国1993年版国民核算体系(SNA)的规定，房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。就是说，不仅生产经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买的住宅，尽管是由个人居住和享用，但其本身并没有被划为消费品。联合国1993年版国民核算体系(SNA)在有关最终消费的规定中特别指出，“最终消费支出是指由住户承担的消费品或消费服务的支出，但不包括作为固定资产的住宅支出。居民在住宅上的支出是固定资本形成总额的一部分”（联合国等，1995，第217页）。
关于住房的消费属性——住房消费，根据联合国1993年版国民核算体系(SNA)的规定，当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；自住的，比照相应市场（租金）价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。例如，花50万元购买的住房，如果市场月租金为2000元，在核算上，就只按2000元的水平作为虚拟房租计入当月的消费支出，全年24000元计入消费支出。
我国目前的核算制度基本采用联合国1993年版国民核算体系(SNA)的相关规定，对房地产的处理与国际核算标准是一致的。即将房地产包括住宅作为固定资本形成，而将房租计入最终消费。只是根据我国的具体情况，在2004年以前的核算中对自有住房的虚拟租金是以虚拟折旧替代的。从2004年开始，虚拟租金扩大为包括虚拟折旧、修理维护费和管理费三部分。以此作为虚拟房租而未直接采用市场租金，主要是因为我国房屋租赁市场发育还不成熟，相关统计也不健全。
二、房地产对经济影响的数量分析
（一）房地产对总体经济的影响
20年来，特别是近几年，随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产业得到了长足的发展，对固定资产投资、对国民经济发展起到了重要作用。
1.房地产开发投资增长速度持续快于全社会固定资产投资和国内生产总值增长速度（参见图1）。作为全社会固定资产投资的一部分，房地产开发投资快速增长，从1986年的101亿元增加到2004年的13158亿元，18年间增长130倍，年均增长31.1％，明显高于同期全社会固定资产投资18.9％和国内生产总值（支出法现价）15.7％的年均增速。其中，1997～2004年间，房地产开发投资增长3.1倍，年均增长22.5％；而同期全社会固定资产投资年均增长15.9％，国内生产总值（支出法现价）年均增速为9.4％。
附图
图1 全社会固定资产投资、房地产开发投资与GDP增速
2.房地产开发投资占固定资本形成的比重不断上升（参见图2）。由于房地产开发投资持续快速增长，其占全社会固定资产投资的比重从1986年的3.2％上升到1997年的12.7％和2004年的18.8％。1997～2004年，房地产开发投资增量占全社会固定资产投资增量的22％，成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。由于房地产开发投资中土地购置费所占比重较高，2004年达到19.6％，按现行的核算制度，这部分不计入固定资本形成。因此，我们还计算了在房地产开发投资中扣除土地购置费后与固定资本形成的关系。计算结果表明，扣除土地购置费后的房地产开发投资（大体相当于房地产固定资本形成）占当年固定资本形成的比重从1997年的11.7％上升到2004年的17.2％。1997～2004年间，扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占固定资本形成增量的比重达到21.1％。也就是说，房地产开发投资对固定资本形成增长速度的贡献率为21.1％，其中，2004年达到24.7％。
附图
图2 房地产开发投资占固定资产投资的比重
3.房地产开发投资对我国经济增长的贡献率逐步提高（参见图3、图4）。1997年，扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3.9％，2004年提高到7.5％。1997～2004年间，扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占GDP增量的比重达到11.6％，即房地产开发投资对GDP增长速度的贡献率为11.6％，其中，2004年达到13％。这还不包括房地产对其他产业以乘数效应产生的间接拉动。
附图
图3 房地产开发投资（扣除土地购置费后）占GDP的比重
附图
图4 房地产开发投资（扣除土地购置费后）对GDP增长的贡献率
（二）房地产对关联产业的影响
房地产业在国民经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生需求。从生产法角度看，房地产投资主要由建筑企业具体完成，可以粗略看作是建筑业总产出的一部分。而建筑业最重要的几个关联行业分别是：机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、化学工业、炼焦、煤气及石油加工业、采掘业。根据2000年投入产出表，大体估算，每100元的房地产需求（或建筑业的产出）可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。
综合对所有行业的影响，每100元的房地产需求，大约会影响其他行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。2004年我国房地产开发投资13158亿元，增长28.1％。假设其增速不是28.1％，而是18.1％（降低10个百分点），则要减少约1015亿元的房地产开发投资，扣除土地购置费后为816亿元，以此作为建筑业产品需求的减少额，还会导致其他产业总产出减少1755亿元。此外，由于产出减少2571亿元，居民收入会相应减少，并减少消费支出325亿元，由此会再次引发各行业产出减少838亿元。将上述两项减少的总产出相加可得到总共减少的总产出为3409亿元，按33％的平均增加值率计算，约会导致增加值减少1125亿元，按不变价计算约会影响GDP增速0.9个百分点，即2004年GDP增速可能由9.5％降低为8.6％。
（三）房地产对居民消费的双重影响
一方面，投资房地产可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费；另一方面，也会挤占居民其他消费支出。
1.投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资必然导致房屋总量增加，住房消费对应的折旧费、管理费、水电燃料费都要相应增加，由于2004年以前我国住房消费核算只包括折旧，在分析房地产投资对住房消费影响时只能采用现行的核算数据。利用1990～2000年房地产开发投资与住宅虚拟租金（即折旧）年度数据，估计出的房地产投资与住房消费关系为：
住房租金＝0.30×房地产开发投资＋92.60
(6.59)
(0.76)
调整后R[2]=0.83。因此，每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费。
购建房屋还会带动对建筑装饰用品的消费，以及耐用消费品的消费。典型调查表明，通常住房装修支出约占购房支出的1/10，有的还更高。此外，投资房地产将增加就业岗位，带动建筑工人特别是农民工的日常消费。通常投资100元可增加消费40元左右，若投资房地产，由于建筑队伍的主体农民工的消费倾向更高，估计增加的消费支出可能还要高些。
2.投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。非住宅房屋投资的支出与居民消费无关，不存在挤占居民其他消费的问题。住宅投资可以通过两种形式实现。一种是自有资金投资，这种投资只是将流动资产（储蓄）转为不动产（住房），不影响居民的现期收入，也不影响财富总额，因此，按照经济学理论一般不应对消费产生影响。但在中国，住房制度改革前，住房通常是福利性消费，仅需个人支付较低的租金，个人收入可以更多地用于其他消费；在新体制下，住房逐渐成为商品，个人投资和消费时需要直接支付更大的费用。典型的例子是公房出售，所居住的仍是原来的住房，但在房改中需要支付购房款，实际财富会程度不同地减少，这就必然会挤压个人的其他日常消费。另一种是贷款投资然后分期还款，等于将还款期内的收入提前支出，支出部分全部用于投资，这意味着还款期内用于消费的可支配收入减少，根据我国居民约0.7的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70％的相应消费支出。粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8％，则相应挤占居民消费约占房地产投资的5.6％。以2004年为例，大约为740亿元，约占当年社会消费品零售总额的1.4％。
三、几点思考
我国现行核算制度将住房投资计入固定资本，将房租包括虚拟房租计入消费的做法是与国际通行做法相一致的，但由于基础数据资料的制约，房租略有低估。2004年以前，对自有住房的虚拟消费核算采用以虚拟折旧替代虚拟租金，低估的成分较大。从2004年根据第一次经济普查数据的核算开始，虚拟租金扩大为包括虚拟折旧、修理维护费和管理费三部分，有了较明显的改善。与1993年版国民核算体系(SNA)推荐的采用市场租金相比，尚未包含营业盈余、利息和税金等，仍存在一定程度的低估，但程度已非常有限。据测算，按照单纯以虚拟折旧计算虚拟租金的核算方法大约可导致消费率低估不到1个百分点，相应地，高估资本形成率也不到1个百分点。而从2004年起，对住房消费的核算改革之后，这种影响将要大幅降低。所以，总体上看我国目前的高投资率与住房消费的核算方法关系不大。
现阶段，要坚定不移地积极发展房地产业，坚定不移地鼓励房地产投资，促进房地产市场持续平稳较快的健康发展。实践证明，房地产业是国民经济的一个支柱产业，具有多重的积极作用。既体现了改善人民居住条件，全面建设小康社会的要求，也是促进国民经济平稳较快发展的客观需要。房地产作为一个重要产业，对众多关联产业有较强的拉动作用；房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，对全社会投资和国民经济发展有着重要影响。其影响较大的几个关联产业，如建筑业、金属和非金属制品业、金融保险业等也都直接关系到国家金融安全和社会的稳定。因此，对于房地产业的调控应围绕着促进其长期健康稳定较快发展来进行。
从长远看，房地产的发展也必须与国民经济的发展相适应，与居民收入的提高相适应。购买住房的行为具有双重性，对个人而言，住房既是生活必需品，又带有投资品的特征。投资房地产既能直接带来住房消费的增加，并带动耐用消费品和装饰装修等产品的需求，也会挤占一些日常消费支出。旧体制下，住房通常是福利性消费，仅需个人直接支付较低的租金，个人收入可以更多地用于其他消费；在新体制下，住房逐渐成为商品，个人投资和消费时需要直接支付更大的费用，这必然会挤压个人的其他日常消费。2004年个人购买商品房已占商品房销售的90％以上。总体算账，房地产投资形成的固定资本增长较快，而住房消费的增长是有限的，二者一增一稳，总体上会提高投资率，降低消费率。这种状况是不宜也不可能长期持续下去的，发展房地产必须考虑经济和社会发展的承受能力及可持续性。特别要严格防止房地产市场出现泡沫，以消除金融安全的一个重大隐患，维护社会的稳定和谐。
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