摘要：本文从房地产开发设计阶段成本控制的重要性出发，分析房地产开发成本构成，得出设计阶段成本控制重点，从而分析设计阶段影响成本的主要因素，提出设计阶段成本控制的方法，有助于房地产开发企业以及房地产项目成本管理人员重新认识房地产成本管理工作，建立有效的成本管理体系，最终实现项目盈利。
关键词：房地产开发；设计阶段；成本控制；方法
引言：面对房地产开发快速发展的市场，中国建造技术水平的提升，中国制造技术的改代升级，各行业企业之间管理成本差距逐渐缩小，工程建造造成本趋于平均、透明。房地产行业在过去十年甚至二十年间的高利润时代已不存在，如今，不重视设计阶段成本控制的弊病逐渐凸显，引起整个房地产行业高度重视，同时，也带来房地产行业成本管控模式和重心的变化，控制设计阶段成本成为项目盈利的最主要手段和途径。在未来，能够更好控制设计阶段成本的房地产企业，将进一步做大做强，其优势将进一步体现。
1.房地产开发项目设计阶段成本控制的重要性
房地产开发项目在设计方面投入的成本仅占直接成本的1.5%～3%，但是设计却影响高于75%以上的项目成本。从成本决定曲线图（如图1）所示，成本在产品生命周期以内的发生曲线是随着产品实现呈递增的，而成本决定曲线是呈递减的，施工图设计完成，工程建设成本就已经确定了80%左右，因而，房地产产品价值体现集中在设计阶段。从成本控制效果曲线图（如图2）所示，成本控制效果，即产品价值体现集中在控制效果曲线、控制阻力曲线和成本曲线的交汇区，也就是设计阶段。因此，设计阶段成本控制重要性十分明显，研究设计阶段影响成本控制的因数和控制方法具有十分重要意义。
图2：成本控制效果曲线图
2.房地产开发项目成本构成
房地产开发项目成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，其主要由土地成本、前期费用、工程建设成本、基础设施费、公共配套设施费、期间费用等六部分组成。
2.1土地成本。土地成本与土地使用性质、土地取得方式、交地方式等有关，一般包括土地价格及应缴纳的相应税费，以现状地交地的，还包括拆迁、安置补偿费用。土地成本约占开发总成本的25%～45%。
2.2前期费用。主要包括测绘测量费、勘察费、勘探费、设计费、可行性研究费、监理费、造价咨询费、招标代理费、材料检测费、工程监测费，以及向政府交纳的人防异地建设费、基础设施配套费等规费类费用，以及“三通一平”费或者“七通一平”费等费用。前期费用约占开发总成本的10%～25%。
2.3工程建设成本。包括建筑工程费和安装工程费。根据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号文件），建筑安装工程费用按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。工程建设成本约占开发总成本的40%～60%。
2.4基础设施费。包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用以及相应接驳费。基础设施费约占开发总成本的5%～10%
2.5公共配套设施费。主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，如学校、会所、医院、超市等。公共配套设施费约占开发总成本的5%～10%。
2.6期间费用。包括开发管理费、营销费用、财务费用，以及相应税费。期间费用约占开发总成本的5%～10%。
从房地产开发项目成本构成分析，土地成本是通过招、拍、挂的方式确定，价格是通过买卖双方事前就确定好的，除此以外，工程建设成本占开发总成本的40%～60%，是开发总成本中最重要的一部分，也是成本最容易大幅度波动的部分，因此，控制工程建设成本即是控制开发总成本的重点。
3.房地产开发项目设计阶段影响成本的主要因素
一般意义上，房地产开发项目设计阶段成本控制主要是指工程建设成本的控制。设计阶段，工程建设成本的变化对开发总成本的影响程度可达75%以上，控制好设计阶段工程建设成本，即可控制整个项目开发总成本。由于设计阶段影响成本变化的因素众多，本文归纳、选取其中最主要的几种因素加以分析。
3.1产品定位。产品定位是取得土地以后，甚至取得土地之前就必须要做的一件重要工作，其主要发生在可行性研究阶段或者方案设计阶段。产品定位做得好与不好，直接关系整个项目的成败，影响着项目开发成本、销售价格以及盈利。
产品定位对开发成本的影响没有直接关系，但产品开发业态、档次高低以及定位准确与否，对项目成本有着间接而深远的影响，其影响项目开发总成本中前期费用、工程建设成本、基础设施费、公共配套设施费、期间费用的方方面面。一般情况下，产品业态中别墅成本最高，建筑类型中超高层建筑成本最高。
3.2总平面布置。其主要发生在可行性研究阶段或者规划、方案设计阶段。总平面布置与产品定位紧密相关，总平面布置是房地产开发过程中，十分重要的一个环节，综合因数最多的一个环节。总平面布置需要考虑功能平衡、地上地下关系、建筑物位置关系、建筑物形状、建筑物层数、建筑物层高、管线综合平衡等。
总平面布置对成本的主要影响体现以下几个指标：（1）建筑密度，建筑密度越高，一定土地面积下，土地利用率越高，单位建筑面积的土地成本越低，利润率越高。（2）容积率，容积率越高，一定土地面积下，建筑总面积越大，单位建筑面积的土地成本越低，利润率越高。（3）建筑密度、容积率一定的情况下，配套配建面积越小，可售面积增加，相对成本较低，利润率越高。（4）地下建筑面积越小，成本越低。（5）建筑物构造越简单、对称性强、周长面积比值越小的建筑，成本越低。（6）建筑物层高每降低10cm，可降低造价1.5％～2％。（7）综合管线走线距离越短，成本越低。
3.3设计指标。设计指标是初步设计、施工图设计阶段研究的重要内容，如果说产品定位、总平面布置是对产品进行定性，那么设计指标就是对产品进行定量。产品定位、总平面布置是更多是属于前期策划阶段的工作内容，设计指标的确定这是具体落实策划内容的工作内容。
设计指标中对成本影响最主要的指标包含钢筋含量指标、砼含量指标、窗地比、软硬景比例以及做法标准等。按照行业统计数据，以高层建筑为例，钢筋含量指标为32kg/m2～48kg/m2（每单位建筑面积），砼含量指标约为0.3m3/m2～0.45 m3/m2（每单位建筑面积），窗地比值在0.2～0.3区间内，软硬景比例一般为7：3。
3.4建筑做法。由于建筑行业建造水平的提升和建造工艺的改变，很多规范、技术标准没有及时更新，再加上设计人员、成本管理人员不重视，仍然沿用原由技术规范、标准，而实际施工时，并未完全按照技术规范、标准施工，因此，造成成本增加。
3.5材料档次与材料品牌的确定
一般人认为，材料档次与材料品牌的确定属于招标采购阶段需要控制的工作内容，长期以来，这是成本管理的一个误区。笔者认为，施工图设计阶段，就应该结合产品效果，以及产品定位和营销策略需求，对主要材料、主要设备的材料档次和材料的品牌予以明确，只有这样，才能更有效控制工程建造成本。
4.房地产项目设计阶段成本控制方法
从价值有效性角度来讲，房地产项目成本分为无效成本和有效成本，无效成本是指对形成产品、提升价值、促进营销没有作用的费用支出，反之，为有效成本。有效成本在短期或者长期的收益中能够获得补偿，无效成本无法获得补偿。从房地产产品角度讲，有效成本一般占80%～85%，无效成本占15%～20%。无效成本中，设计阶段形成的无效成本占90%左右，施工阶段占10%左右。因此，设计阶段成本控制优化，主要是优化无效成本。
4.1充分调查市场，做好产品定位
笔者认为，产品定位主要解决三个方面的问题：（1）“产”，即生产什么，按房地产开发业态划分，有住宅、商业、别墅之分。按建筑类型划分，有低层建筑、多层建筑、小高层建筑、高层建筑、超高层建筑。以及两种及以上的混合业态和混合建筑类型。（2）“品”，即产品的品质或者档次。解决了“产”什么，接下来就需要解决开发什么档次的产品，产品档次有高档、中档、低档之分。（3）“定位”，有两个方面意思，一是地域定位，产品要符合项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯以及生活习惯，以及当地政府的控规要求；二是区域定位，指项目所在地所处的环境，城市中心地带、城市副中心、郊区等，又或者商业密集区、人烟稀少区、风景区等。
因此，这个阶段主要有三个方面工作：
一是找寻客户。通过分析区域板块的交通、商业、规划及房地产市场特征，由此推导出板块内的客户群类型及特点，对目标客户群做出预判，然后，通过选取区域内项目周边代表项目，分析其客户特点，最终归纳出区域内项目主力客群来源、类型及主要特征。
二是制定以客户需求为导向的产品组合策略。根据找到的客户类型，通过分析目标客户对产品关注点，画出24h客户地图，归纳出，目标客户的需求倾向，最后得出最优产品组合策略。产品关注点主要包括产品业态、建筑类型、户型、面积、配套、单价、总价等
三是制定成本配置标准。根据制定的最优产品组合策略，成本部门需要及时制定出最优产品成本配置标准。这个过程最为重要，直接关系了项目定位是否成功。根据成本配置标准，预测利润目标，目标利润达不到要求，需要调整产品组合策略，如此反复，最终找到利润和客户需求的平衡点，从而准确定位产品。
4.2根据产品组合策略，做好总平面布置
（1）功能及位置关系。一是根据项目周边情况，合理配置项目功能，尽量减少配建面积，提高可销售面积。二是根据自然条件，合理布局各功能区域，安排配建工程的位置关系，尽量减少小区道路的长度和宽度，减少管线的总长度以及尺寸。
（2）合理利用建筑密度，提高土地利用价值。
（3）尽量用满容积率，增大建筑总面积，增加可售面积。
（4）进行建筑形态全面性研究，选取构造简单、对称性强、周长面积比值小建筑形态方案，控制建筑总高度以及建筑层高，降低结构指标。
（5）根据客户需求调查结果，合理安排同一层户型布局，减少浪费空间，降低公摊率。
4.3对标同行设计指标，合理制定设计指标标准
应用标准化生产的理念，笔者提倡标准化设计的思路，标准化设计除了依赖企业自身沉淀的经验数据以外，更重要的是我们要对标同行的设计标准、设计指标。因此，我们需要展开房地产开发不同地区同类产品的设计标准调查，经统计分析后，制定适合本企业产品的设计标准，主要有以下几个方面：
（1）建筑、结构设计指标。建筑结构指标库主要包括钢筋含量指标、砼含量指标、公摊率、地下车库车位平均面积、窗地比、软硬景比例等六大指标。
（2）建筑做法标准。这是很多设计人员、成本管理人员容易忽视的一块重要内容。大多数设计人员在建筑设计过程中，建筑做法标准一般采用国家规范标准，而由于整个建造水平的提升和建造工艺改进，很多规范标准已经过时，导致规范标准与时下工程建造技术部匹配，自然形成无效成本。因此，针对建筑设计标准，我们应该结合时下施工技术和施工工艺，重新梳理各部位、各工艺的做法标准。
（3）建立材料品牌库，确定材料档次
应设计效果控制需要，80%以上的主要材料应该在设计阶段确定材料的品牌、档次，就需要建立材料品牌、档次库。房地产企业应组建一支材料品牌市场调查小组，对市场主要材料品牌进行搜集，对材料档次进行分类，同时搜集材料样品供设计时选择使用。
4.4加强设计管理，提高设计成果质量
（1）提高设计人员及设计管理人员的成本意识。按照“全员参与”的原则，树立设计人员以及设计管理人员的成本管理思维，运用合同管理和绩效管理手段，加强设计人员和设计管理人员的绩效考核，运用奖励措施，鼓励设计人员和设计管理人员积极主动地开展设计优化。
（2）建立设计成果内部审核制度，严格管控设计成果质量，防止设计错、漏、碰、缺，减少无效成本的发生。我们知道，施工阶段成本管理的一个重要内容是变更管理，变更管理内容中90%以上都是由于设计的错、漏、碰、缺所造成的。因此，我们提倡“一次性设计”的工作方式，就需要建立一套项目公司内部审核制度，通过设计人员、设计管理人员、成本管理人员、工程管理人员、监理单位、施工单位等从多角度、全覆盖的方式对设计成果文件以专项审查或者联合会审的方式进行全面审查，尽量防止设计错漏碰缺在施工阶段的发生，造成无法挽回的局面。
总之，成本控制工作是一个“全员参与，全要素控制，全过程控制”的过程，讲求“事前控制、事中监督、事后评估”的原则。实际工作中，既不能不计成本地盲目追求设计效果，也不能谨小慎微地把成本“抠”到最死，导致品质下降，忽略客户的使用感受。设计和成本是一对永远矛盾的共同体，既不能离开设计谈成本，也不能离开成本谈设计，两者必须紧密结合。从企业管理角度来看，企业管理的一个根本任务就是不断降低成本。从价值再造角度来看，成本管理是产品价值创造的过程，结合客户需求、产品后期维护成本，掌握设计与成本之间的矛盾关系，才能推出更优质的产品，同时将成本降到最低，最大限度地实现产品价值。
参考文献：
[1]明源地产研究院.成本制胜.中信出版集团
[2]刘英.房地产项目设计阶段成本控制研究.中国房地产业2015（10）
[3] 克而瑞（中国）信息技术有限公司.房地产成本控制方法.中国财富出版社2012（5）
论文作者:陈辉
论文发表刊物:《基层建设》2018年第24期
论文发表时间:2018/9/12
标签：成本论文; 阶段论文; 建筑论文; 成本控制论文; 指标论文; 产品论文; 费用论文; 《基层建设》2018年第24期论文;