关键词：附建式变电站 开发路径 土地资源 物业类型
随着粤港澳大湾区发展规划纲要及深圳建设中国特色社会主义先行示范区进入全面落地实施新阶段，城市土地开发水平和用电负荷密度将进一步提升，产业发展与市政设施用地日益紧张的矛盾越发尖锐，通过新出让土地进行物业拓展日渐困难。据统计，深圳市2019年最高电力负荷1910万千瓦，预计2035年最用电高负荷将达3350万千瓦，负荷密度处于国内大中城市最高水平。与此同时，根据深圳市工业和信息化局的变电站室内化小型化专题研究报告，全市共39座老旧变电站可进行更新改造综合开发，改造后可释放土地面积50万平方米。因此，对附建式变电站综合开发进行应用研究在大中城市建设中具有重要的现实推广意义。
一、现状
近年来，深圳市已出台多项政策法规，支持城市变电站附建人才住房项目。《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》明确提出：“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度，完善社会保障体系。”
根据南方电网公司小型基建发展思路和规划原则，深圳供电局管制业务小型基建总建筑面积共30万㎡。部分基层单位现位于租赁的物业办公，随着创建世界一流电网企业战略的纵深推进，未来对产业用房需求将会进一步增长，租赁物业对供电业务稳定性及成本管控造成不利影响。
为进一步加大人才安居工作力度，拓宽人才住房供应渠道，深圳市政府于2016年颁发了《关于完善人才住房制度的若干措施（深发[2016]13号文）》：鼓励具备条件的企业自行建设筹集和供应人才住房，利用自有存量用地建设人才住房，并明确了公共设施应适量配建人才住房。2018年印发了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》：支持企业利用符合规定的自有用地，通过变电站等公共设施综合开发建设人才住房及安居房。
附建式变电站综合开发在深圳具备广阔的应用前景。目前“十三五”规划变电站中共有9座进行附建式综合开发，可释放建设用地面积3万平方米。其中5座新建变电站采用合作模式进行建设。据深圳市工业和信息化局统计，深圳市共有39座老旧变电站可进行更新改造综合开发，改造后可释放土地面积50万平方米。
二、存在问题
1.土地资源紧缺，取得新出让土地比较困难。
深圳国土总面积仅1997.47平方公里，土地开发强度已达到50%的警戒线，新增土地供应越来越少，土地资源紧缺与城市发展的矛盾日益尖锐，通过取得新出让土地独立建设产业用房或人才住房难度较大，附建式变电站将成为盘活土地资源、拓展物业面积的重要方式。
2.消防审批难度大
附建式变电站与常规布置变电站相比较，主要不同点在于现行国家工程建设消防技术标准未涵盖附建式变电站的消防设计，未能给出相关的防火设计要求，附建式变电站要突破现有消防规范对于防火间距的要求。报建期间需多次进行技术咨询，与市公安消防监督管理局、市消防支队、省消防总队等反复探讨、磋商，反复分析、多方论证，采取多项防火加强措施，以便最终通过建筑消防设计核查。
3.用地性质受政策影响大
配建人才住房或办公性质产业用房需调整原有用地功能。变电站用地性质为供应设施用地（U），一般在城市规划阶段已明确占地面积、建设规模及用地性质，如配建人才住房或办公性质产业用房需向规划部门申请用地功能调整，一般调规流程较长且涉及多部门审批，难度较大。
4.老旧变电站更新改造在市内无先例，需进一步研究改造路径。根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》，部分老旧变电站用地面积不符合城市更新改造拆除范围用地面积10000㎡要求，改造路径待研究落实。福田区政府认为，变电站纳入其他城市更新单元进行改造将导致建设进度缓慢，建议将变电站作为独立单元进行更新改造。
三、综合开发可行性研究
㈠政策法规可行性
1.变电站尽可能节约用地，用地紧张地区宜采用附建式变电站。根据《深圳市城市规划标准与准则》有关要求，变电站尽可能节约用地，220kV及以下变电站宜采用户内设备，用地紧张地区宜采用附建式变电站。
2.具备条件的变电站等市政公用设施上盖，应当配建人才住房。目前深圳市正在大力推进土地集约节约利用政策，支持符合条件的新建变电站进行综合开发。
3.利用符合条件的历史遗留未完善出让手续用地建设人才住房的，可以通过协议方式出让给原用地主体或者原征地补偿实施主体。因部分老旧站存在土地及产权等遗留问题，具体建设模式、土地出让及产权分配可进一步研究探讨。
㈡项目建设可行性
1.新建变电站综合开发已有实施案例，项目前期报批及建设有一定经验可循。110kV投控变电站附建产业用房已建成并投入使用。中康变电站作为附建式变电站试点，采用变电站附建人才住房模式开展相关建设工作，在政府及相关部门的支持下，目前已开工建设。
2.老旧变电站综合开发已取得政府支持意见，项目推进取得实质性进展。经多次与深圳市各区政府协调，目前上步变电站更新改造附建人才住房项目已取得实质性进展，项目已纳入福田区保障房计划，为其他老旧变电站综合开发提供了参考依据。
3.变电站综合开发可有效缓解居民对变电站单一建筑的抵触情绪，有利于推动变电站与周围建筑融合。以上步变电站更新改造为例，该站2010年已提出升压改造方案，并取得相关行政审批。但因站址邻近居民住宅区，导致项目一直未实施。如进行附建式综合开发，既能提高土地利用率、满足片区电力发展需求，而且建成后的户内变电站能更好地融入城市景观，人才住房也能为深圳落实“人才是第一资源”发展战略做出一定贡献。
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四、综合开发路径研究
附建式变电站综合开发按照土地属性可分为新建开发和老旧改造两类，因政策适用不同需分别对开发路径进行研究，具体如下：
㈠新建变电站综合开发路径
新建变电站综合开发项目在实施前需提前落实建设用地，而变电站与附建物业建设用地性质不同，在办理相关土地出让手续时还要与政府规划、住建、物业等部门协商明确土地出让形式、规模指标、物业类型等问题，最终由政府审批。与老旧变电站改造不同，新建变电站综合开发项目建设用地原本权属政府，按照一般报批流程，公司只能取得变电站建设用地规划许可，若综合开发，关键问题在于落实项目建设用地。
1.深圳市土地供应方式
土地供应模式 模式简介 适用用房类别 深圳局部分土地取得情况
划拨 产权归人民政府公益性、非营利性用地，只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房（含科技企业孵化器，下同）用地等 办公楼、人才保障房等公共服务用地 公司早期办公性质产业用房为行政划拨用地，土地价格最低，目前很少有行政划拨用地。
协议出让 产权归经市政府确定的投资主体且只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房和科研项目用地。市政府已确定特许或者特定经营者的公用设施用地 变电站、输电塔基、配电房等公用设施用地 目前变电站、配电房等公用设施用地均通过协议出让形式取得，价格次之。
招标、拍卖、挂牌出让 出让用地除可以划拨、协议出让的以外，应以招标、拍卖、挂牌方式供应 办公楼、技术业务用房、培训基地、人才保障房等。 市场价格。如公司南山供电大楼（独立用地、办公性质产业用房）。
作价出资、租赁、严格临时用地管理、确定委托管理范围 详见市规土委有关说明 / 暂不适用
综上所述，在土地资源日趋紧张的形势下，新建变电站附建人才住房可通过协议出让取得建设用地，附建办公性质产业用房则可通过招拍挂方式取得建设用地。
2.新建变电站综合开发项目实施情况
目前深圳地区先后有5座新建变电站采用合作模式正在或即将进行附建式综合开发，尚有1座正在与政府协商前期报批及合作模式。
㈡老旧变电站改造综合开发路径
目前深圳市更新改造主要采用拆除重建类的城市更新路径，自2009年实施城市更新制度以来，一直以“政府引导、市场运作”为城市更新工作的理念。2019年3月13日，市规划部门印发了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》，进一步提高拆除范围内合法用地的比例、更新单元的面积要求及建筑年限等条件。比如上步变电站占地面积约7944㎡，不满足新政策的10000㎡的改造要求，且用地性质为供应设施用地（U），原则上不能作为独立单元划分，故采用城市更新路径进行改造难度较大。
经市场调研及行业经验，考虑到采取一般的城市更新路径进行改造难度较大，可从“工改保”、土地整备及公共建筑改扩建等途径进行突破。
变电站更新改造路径对比表
路径
名称 城市更新 工改保 土地整备 公共建筑
改扩建
改造
要求 用地面积需达10000㎡；供应设施用地（U）原则不单独划定独立单元。 工业用地；
用地面积不小于3000平方米 历史遗留问题用地 公共建筑
优势 不作为建设方能有效规避相关责任风险 1.可配建安居型商品房，具有一定收益；
2.可取得不超过项目总建筑面积25%的商业建筑面积； 1.政府作为主导方，能有效推进项目建设进度；
2. 不作为建设方能有效规避相关责任风险 不改变用地性质，审批流程相对简单。
风险 1.用地性质不符合现有规定；
2.迁改赔偿谈判耗时较长；
3.部分变电站临近未有城市更新单元计划。 1.房产开发为限制性业务，由公司直接作为建设方进行开发存在一定风险；
2.变电站用地与一般工业用地存在差异。 1.合法用地面积决定共享建筑面积；
2.需进一步研究路径的可行。 1.路径存在较大不确定性；
2.需承担项目相关责任，且内部审批流程较长。
经初步分析，变电站综合开发目前可采用的改造形式主要为土地整备及公共建筑改扩建路径，考虑到部分老旧变电站存在土地遗留问题，建议人才住房优先采用土地整备路径，产业用房优先采用公共建筑改扩建路径，上述路径能有效降低项目前期报批难度，加快推进项目综合开发进度。
五、意见及建议
1.统筹罗湖区、福田区等重点区域项目，按照优先满足人才住房需求，逐步解决技术业务用房短缺等思路，向区政府“一揽子”提出附建式变电站建设事项，采用“政府+企业”合作开发模式，共同推进项目实施，实现合作开发互利共赢；
2.由于附建式变电站的特殊性，为确保变电站日常运维及安全防护，项目建设时应从建筑结构特点及运维安全方面适当拓展变电站配套技术业务用房，功能包括工器具房、消防器材室、在线监控室、应急值班室等；
3.由于新建变电站用地为新出让土地，老旧变电站改造为自有土地，在进行综合开发时综合考虑人才住房及产业用房政策，与政府有关部门合作开发，加快推进项目实施。
参考文献：
［1］李福权．附建式变电站的建设设计探讨［J］.大众用电，2012 (10).
[2]廖伟玲.附建式变电站的应用研究.电气应用.2014 年第 33 卷第 13 期。
作者简介：
洪潮（1987-），男，广东普宁人。工程师，从事电网小型基建项目及建筑工程管理工作。
陈莹莹（1990-），女，广东潮汕人。工程师，从事电网小型基建项目建设及管理工作。
王辉（1989-），男，陕西汉中人。工程师，从事输电线路运维、工程建设及项目管理工作。
论文作者:洪潮
论文发表刊物:《中国电业》2019年第19期
论文发表时间:2020/1/14
标签：变电站论文; 综合开发论文; 住房论文; 人才论文; 路径论文; 深圳市论文; 土地论文; 《中国电业》2019年第19期论文;