构建住房“第三轨”，本文主要内容关键词为：住房论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在解决城市居民住房问题中，中国面临种种困难和矛盾。根本的原因是现行住房制度存在缺陷。但是，主管部门对此始终不愿正视，总是想把舆论和公众的视线引到其他方向，推卸其应承担的责任，结果搞乱了思想，问题却并未解决。
文章认为，解决城市居民的住房问题，必须多管齐下。目前商品房用地，实行“招、拍、挂”；廉租房、经济适用房用地，政府可划拨，而限价房用地则可低价。对买不起商品房又不够保障房资格的庞大人群，应当构建住房供给“第三轨”。所谓“第三轨”，是指除了“完全市场轨”和“完全保障轨”，再加一个“半市场半保障轨”。中国最早提出“半市场半保障”设想的，是邓小平。他在20世纪80年代曾提出，解决中国的城市住房问题，要走“民建公助”的道路，其实就是“半市场半保障”的办法。“半市场半保障”或“民建公助”的具体办法，国外有很多经验可资借鉴。
住宅合作经济，在国际上有近200年的历史，有成熟的经验和管理规范，对解决民众的住房问题，发挥着重要作用。未来中国构建住房供给“第三轨”，比较好的办法是发展住宅合作社。住宅合作社既是市场主体，又是政府提供一定保障的对象，比较便于规范。需要注意的是，发展住宅合作社，与所谓“合作建房”不同，后者在现实中容易走偏，很难规范，不宜提倡。
在中国，住宅合作社作为非盈利经济组织，有广阔的发展前景。政府对合作社的扶持（即保障）力度，如土地供应、税收优惠、资金支持等，可以因时、因地而宜。仅仅没有开发商利润这一条，房价就可以控制在成本价格区间内。符合条件的社员，有居住权、继承权，但没有所有权，不能上市买卖，也就不会产生投机炒作引起的房价大起大落。住宅合作社有广泛的适应性，收入高一些的人，可以参与建档次高一些的房子，收入低的则可参与建档次低一些的房子。
住宅合作经济如能蓬勃发展，可以大大增加住房的有效需求和有效供给，充分发挥建筑业的支柱产业作用。如此“三轨”并举，与此前的“两轨制”相比，彻底打破了开发商的自然垄断，但并不妨碍富人对住房的投资、投机活动。同时，由于相当数量的中等收入人群把资金撤出商品房市场，投资、投机活动会受到一定抑制，有利于保持房地产业的弹性与活力。
有了“半市场半保障轨”，土地、金融、财税、工商等政策才好发力、才能配合。如实行低地价或免地价，合作住房储蓄，税收优惠，等等。有了住房供给的“第三轨”，才能真正多渠道满足不同阶层的住房需求。
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