摘要：近年来，伴随着我国经济的快速增长，房产工程也迅速发展起来。在房地产开发项目中如何进行有效的成本管理成为房地产商所要重点关心的问题，只有将项目开发的成本管理精细化才能获得更大的利润。本文针对房地产开发项目成本管理的问题进行了分析，并提出了精细化成本管理的措施，为今后房地产开发项目精细化的成本管理提供借鉴。
关键词：房产公司；工程项目；设计阶段；成本管理
引言
想要做好房地产开发企业的成本管理与控制工作，不光要靠财务部门，还要涉及到其他的一系列部门，如拆迁、开发、建筑、销售等部门。在企业生产经营的过程中，成本一直都在产生，这不光发生在项目决策、征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售等环节，只要涉及到费用支出，就会存在成本管理与控制问题。要想企业达到经济效益的最大化，就要让成本管理与控制成为企业文化建设的有机组成部分。
1房地产开发企业开发项目成本管理的重要性
1.1目前房地产行业的竞争环境
房地产市场从2016年的9月30日楼市调控新政开始，“房住不炒”已经成为政府进行房价调控的首要目标。近期政治局会议将调控口径由“努力遏制房价过快上涨”调整为“努力遏制房价上涨”。如无意外，尽管当前由于经济下行与金融市场震荡，货币财政政策均有所放松，但预计针对房地产市场的各类调控仍会显著加码，房产税的出台可能早于市场预期。在这一背景下，一、二线城市的房地产市场供需严重失衡，未来房价走势具有高度不确定性，暴涨、暴跌与维持现状都可能发生，但三四线房地产市场高峰期已过，未来将会逐渐下滑，甚至加速下滑，目前，全国楼市已开启“5限时代”，即“限购、限贷、限价、限售、限商”，进入8月以来，各地楼市调控依然在频繁加码。
1.2房地产企业开发项目成本管理的战略意义
目前，随着信贷政策紧缩，融资成本上涨，销售、人力成本的增加，“限购、限贷、限价、限售、限商”的开启，房价已无上涨空间，三四线城市房地产的危险程度要超过一、二线城市，中小开发商在未来的日子将会更加艰难，房地产开发项目成本控制变得更加重要，很多企业还停留在财务核算阶段，转换成本管理模式是他们的当务之急，做好房地产开发项目全过程目标成本控制，争取利润最大化将成为房地产企业的核心竞争力之一。
2房地产开发项目设计阶段的成本控制现状
对于当前的房地产开发项目设计阶段，由于设计单位自身的经济理念较为薄弱，加上其在技术方面的优势较大，但对于经济因素考虑不全面，从而导致设计费用成本较高，而设计的方案在进行施工的过程中耗费的资源较多，这使得开发商的施工成本较高，为此，如何提高房地产开发项目的设计成本控制是当前大多数房地产开发商共同关注的问题。在当前我国的设计单位中，其由于对企业的效益考虑不全面，一个设计人员同时负责多个设计项目，这种情况使得每一位设计人员的工作任务量较大，加上设计人员的经济收入同设计项目的数量之间具有较大的关联。因此，很多设计人员在进行设计工作时仅仅关注自身的设计项目数量，而对于设计项目的质量等关注程度不高，这使得设计项目的成本难以得到有效的控制。此外，随着房地产市场的逐渐完善，开发商之间的竞争也在逐渐加剧，这使得房地产商在进行房地产项目开发时需要加强对施工项目的成本控制，这样才能保证自身的经济效益，使自身在当前的房地产市场上占据一席之地。而在房地产成本控制中，设计阶段的成本控制是其中最主要的内容之一，通过加强设计成本控制能够有效降低项目的施工成本。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆此外，在进行设计的过程中，材料的选择和结构的设计等对设计成本具有不同的影响，很多开发商为了降低设计成本，其往往会分别委托不同的设计单位进行设计工作，同时邀请一些专家对其进行多次的论证，保证设计方案的最优化。通过这种方法，开发商的设计方案能够最大程度上满足用户的需求，在进行销售时的速度更快，同时建筑物本身的结构和抗震等条件较好，施工成本更低。
3房地产设计阶段成本管理的措施及对策分析
3.1在设计阶段
在规划设计阶段时，会对工程造价的影响非常大，据资料统计，规划设计阶段对于项目投资的影响可能性为75%。因此，首先，项目的投资者要转变观念，在设计和规划方案评审的阶段，从过分追求功能、外型、规模中跳出来，更进一步地在质量价格和性价比方面的问题上多加考虑，加强设计阶段的成本控制，确定合理的设计方案，从而在控制工程项目成本方面达到有效利用设计、规划方案的评审工作，减少施工阶段的重大设计变更和有效控制工程造价。
3.2施工阶段的成本管理
（1）优选施工单位。在招投标中要选择那些信誉好，技术强的施工单位，在施工中要鼓励施工单位采用较为先进的技术设备，尽力去缩短工期，以减少成本投入。（2）加强设计变更的管理，避免成本管理失控。在进行施工中应当加强施工方的自我约束，在施工中不得擅自更改工程计划，如若发生计划更改就必须按照相关流程进行，确保工程变更控制在合理范围内。（3）严把选用材料的质量关和价格关。在选择材料供应商时就应当选择信誉较好的商家，在材料的选购中一定要对材料的质量严加监管，在确保材料质量过关的前提下保证价格限定在一个合理的范围之内。（4）加强对投入资金的监管。房地产商下拨资金后一定要对资金的流向严加控制，确保资金用到实处。在资金的使用中一定要按照资金计划进行，使资金的使用与施工进度计划相协调，保证精细化成本管理。
3.3工程竣工阶段的成本管理
房地产开发项目只有通过了竣工验收之后才能交付使用；如果未能通过竣工验收，企业必须对项目进行相应的整改，项目整改会涉及产生成本，如果整改的内容过多，开发项目的周期也会变长，导致拖慢项目交付使用的日期，房地产企业要缴纳高额赔偿金。另外，房地产企业一方面要强化对项目施工管理，另一方面还要做好项目验收工作，并提前做好合格的完工施工内容的结算工作，保障后续房地产企业竣工的结算，为之后的工作打下基础。这就要求房地产企业在事前预算和最终结算的误差不大于5%，这样能保证开发项目的收益不低于最初预期的最小值。另外，在房地产开发项目中涉及水电图纸、供配电图纸时，不能及时提供，往往在工程竣工前二、三个月才提供，这样会造成电梯调试等多余的环节出现，从而增加工程成本。
结语
综合上述所说，对于房地产开发商来说，其在进行建筑工程项目的设计方案选择时需要保证建设施工项目的整体施工成本，保证自身的经济效益。为此，其在选择设计单位时需要对整个设计成本进行严格的控制，通过设计招标和合同规定等方法严格控制设计方案的合理性和科学性等，保证设计方案的经济性。
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论文作者:李煦冬
论文发表刊物:《基层建设》2019年第7期
论文发表时间:2019/7/3
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