【关键词】保障房 设计与质量管理 改进措施及建议
保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。国家大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。国家1999年出台了《城镇廉租住房管理办法》，2007年修订了《经济适用住房管理办法》，2010年颁布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，但迟迟没有保障性住房的相关设计标准或规范，为了规范保障性住房厨房、卫生间等技术性能，使用功能并确保施工质量，2011年住房和城乡建设部政策研究中心厨房、卫生间研究所出台了《保障性住房（中小套型）厨房和卫生间工程应用技术指南》，对新产品安装、新技术应用，其设计施工及质量验收都作了较灵活的描述。
保障性住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，需求量大，建设任务紧，面积有限，如何才能既满足这些现实需求同时又能保障居住品质，方案应立足在有限的面积内实现基本功能和良好的舒适度，套型设计要坚持功能齐、质量高、安全可靠的要求，力求实现适用性、环境性、经济性、安全性和耐久性的有效结合。方案的设计综合考虑了保障性住房建造规模大的需求，结合标准化、工业化和产业化要求，注重采用节能、节地、节水、节材和环保且实用性强的新技术和新材料，在省地、节能、环保等方面具有突出特色，为保障性住房的可持续发展提供了技术保障。
方案设计单套建筑面积以50平方米左右的小户型为主，考虑保障对象的家庭结构，具有“面积小功能全”的特点，力求在有限的面积内实现基本居住功能并保证良好的居住舒适度，最大限度满足居住需求和优化空间布局。虽然套型规模较小，方案设计的室内空间仍能实现多功能、省空间、收纳强，套型“立足在有限的面积内实现基本功能和良好的品质，面积要集约、功能要齐全、设施要完备、空间要灵活”，真正实现了适用性、环境性、经济性、安全性和耐久性的有效结合。比如，房间内都采用轻质隔墙，方便不同住户根据需求灵活改造；每个面积套型内，都设有门厅，方便换鞋收纳；在卧室都有较大的衣柜作为储物空间；在功能空间设计时充分考虑使用者的生活需求，冰箱和洗衣机、收纳空间等细节考虑周全；完善厨房、卫生间的精细化设计，考虑完善门厅空间、厨卫的换气直排方式、多人使用的卫生间内采用干湿分离方式设计，互不干扰。当然，保障性住房设计标准不是一成不变的，可以根据社会发展、群众需求的变化不断变化。广泛收集住户意见，定期修订并不断完善保障性住房设计标准。总的来说，在当前我国保障房需求较大的情况下，标准化设计既能保证公租房质量、缩短建设工期、降低成本、提高运营管理效率，又能为工业化生产、产业化建造奠定基础，使优质保障性住房能大量、快速地被复制，这种做法值得在各地推广。
现就西吉县保障性住房设计和质量管理做好如下赘述:
一、保障性住房规划布局，户型设计，技术质量，配套设施，建设模式等多方面的基本情况。
西吉县2009年钰秀家园建成廉租房1072套，共建22栋楼51850平方米，项目总投资6863.5万元，锦绣家园建成廉租房384套，共建4栋楼15960.0平方米，项目总投资2386.81万元，鑫祥世城回购180套两栋楼9000平方米，总投资2131.5万元。
2010年钰秀家园建成公租房30户1237.2平方米，总投资162.5万元，钰秀家园建成公租房80套8076平方米，总投资1049.0万元，锦绣家园建成廉租房756户13栋楼31420.0平方米，总投资4699万元。
2011年钰秀家园建成廉租房150户2栋楼6669.0平方米，总投资813万元，钰秀家园建成经济适用房268套7栋楼21523平方米，总投资3248.2万元，锦绣家园回购60套1栋楼3228.0平方米，项目总投资764.5万元，怡秀家园建成廉租房1048套16栋楼51594平方米，总投资8187.29万元，惠安小区建成廉租房1194套18栋楼59021平方米，总投资10743.35万元，惠安小区建成公租房816套14栋楼39359平方米，总投资6343.14万元，鑫祥世城回购167套2栋楼8350平方米，总投资1977.5万元。
2012年锦绣家园廉租房建成60套2栋楼2871平方米，总投资487万元，怡秀家园廉租房建成8户401平方米，总投资64万元，惠安小区建成廉租房432套8栋楼21640平方米，总投资3672.3万元，惠安小区建成公租房120套2栋楼6020平方米，总投资1033.8万元，惠泽园小区建成经济适用房264套6栋楼18360平方米，总投资3256.9万元，兴隆镇建成公租房96套2栋楼5320平方米，总投资913.6平方米，将台乡建成公租房114套3栋楼6916平方米，总投资1187.68万元，新营乡建成公租房96套2栋楼4256平方米，总投资269.3万元，震湖乡建成公租房48套2栋楼3196平方米，总投资265.5万元。
2013年惠泽园小区建成廉租房212套3栋楼3256.9万元，经济适用房40套1栋楼2000平方米，总投资384万元。
2014年吉德慈善产业园建成公租房442套6栋楼20033平方米，总投资6618万元。
2015年西风公交和金通汽车商贸物流园配建公租房200套10694.1平方米，总投资3316万元。
从规划布局来看，主要呈现郊区化、集中化的特点，郊区化选址的布局交通条件不便，给贫困阶层的居住生活带来了较大的困难，这在西吉县惠安小区凸显；集中化的布局，使得原本交通，教育，医疗等配套设施不足的现象加剧，这在西吉县锦秀家园运行中较明显。
从户型设计来看，建设主管部门做了方案征集推广，使用情况反映良好，但因2011年以前执行住宅设计相关规范，户型优化存在欠合理等问题，主要表现卫生间厨房偏大，因一梯三户或一梯四户部分户型通风不畅等。
西吉县保障房主要户型图
从技术质量来看，因建设部行政部分为甲方，缺失市场开发或代建管理环节，质量通病高发，这些给后续物业和维修带来了诸多麻烦。西吉县又是湿陷性黄土高土地区，大部分保障性住房选址IV级自重湿陷二类地区，原地形沟壑坡坎，这些选址问题给本身投资不高的保障性住房从设计规划和附属工程带来了较大挑战。西吉县锦绣家园两栋楼因使用排水不畅地基浸水抢险加固，惠安小区虽经前后坡坎加固处理，但经久失修或不能及时维护浸水，从质量管理方面各方不容忽视。
从套配设施来看，诸多小区不完善，本身没有相关执行标准，存在“住保障房的不开车”等误区，设计起点低，停车场及物业管理，社区活动用房等相关的配套设施不全或缺失，从这行情况来看不容乐观。
从建设模式来看，西吉县保障性住房主要采取建设行政主管部门的招标方式，回购了一小部分。这样的建筑模式还是存在极大的弊端。
二、保障性住房设计和质量方面存在的问题及原因分析
保障性住房设计从规划布局及户型方面有问题，前期已做了分析，但因主管部门重视，设计人员都是执行许可，设计图纸经图审备案，不存在违反设计规范问题，但因资金紧缺或造价低廉，工程材料采购标准偏低，施工质量存在严重问题，这些急需保修或建筑维护，从根本上解决民生问题。
廉租房2009年中央预算内投资400元/平方米，地方政府债券400元/平方米，2010—2013年年中央预算内投资500元/平方米，地方政府债券500元/平方米；公租房2010年中央预算内投资2009元/平方米，2011年中央预算内投资733元/平方米，2012年中央预算内投资906元/平方米，地方政府债券281元/平方米；棚户区改造2011年中央预算内投资11747元/户，2012年中央预算内投资19660元/户。
2008—2013年保障性住房总投资8.42亿元，到位资金38849.6万元（中央补助25047万元，省级补助10583.5万元，市县补助2200万元，自筹1019.1万元），缺口4.54亿元。
保障性住房工程平均造价2009年1273.75元/平方米、2010年1275.5元/平方米、2011年1653元/平方米、2012年1707元/平方米、2013年1921元/平方米。
三、推进保障性住房设计和质量方面采取的具体措施
要解决保障性住房和质量方面施诸多问题，就像以往首先要做好户型征集推广，政策和规划部门做好规划选址，从根源上解决问题。通过市场运作和代表管理环节加强质量管理和责任划分，才能解决已经出现的弊端。
四、意见建议和下一步考虑
督促施工单位明确质量通病控制点，对影响住宅使用功能的渗、漏、裂等质量通病问题，制定切实有效的防控措施(方案)，经建设单位、监理单位审查通后进行重点防控，由建设单位制定分户验收方案，组织施工、监理、设计、物业(或住户代表)等单位共同进行分户验收等诸多常规过程控制和验收环节，是必不可少的。可只有排查现有诸多问题，弥补缺限，才能从根本上解决实际。做好后期保修方案及资金投入，通过市场化运作竞争谈判准入物业管理，才能让已投入使用保障性住房发挥应有的作用。
参考文献：
[1]李慧生.系树祥.保障房住房设计探索[J]建筑学报.2011
[2]龙雯.公共住房保障中的政府责任[D]湖南大学.2012
[3]李复平.我国城镇中低收入群体住房保障政策研究[D]山西大学.2011
论文作者:杨辉
论文发表刊物:《城镇建设》2019年21期
论文发表时间:2019/12/16
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