关键词：GIS；不动产估价；信息系统
引言
通常我们依据实物的自然性质，将其分为动产和不动产。土地和附着于土地上的改良物为不动产并多指房屋、土地、采矿权等。不动产具有不可移动性和独特性，其权益表现一般是无法看见的，必须依照一定的参照物对它的权益进行具体化。在对不动产进行估价的时候需要遵循一定的规律，其中包括商品经济学及社会行为学的基本原则，估价人员结合对不动产估价的目的，综合考量政治、经济文化因素进行权益的判断和估计。估价过程中涉及大量的统计知识，这些知识均是在以地理位置为核心衍生出现的，如不动产附近的社区服务、教育资源、交通医疗等资源。GeographicInformationSystem(GIS)地理信息系统可以把数据与图形管理应用到不动产估价活动中，基于GIS的不动产估价可以有效提高不动产的估价效率。
1 GIS 基本功能概述
GIS 即“地理信息系统”，指基于计算机硬件以及软件的支撑，对地理环境信息进行采集、存储、检索、分析和显示的综合性技术系统。 为了实现现代农业物流系统运输、仓储等各个环节更方便、高效的管理，将 GIS 技术融入其中，不仅可以使企业对资源的配置更加合理，也能做到避免一些不必要的消耗，最终实现提高效率，降低成本。 将 GIS 运用于农业物流中，是物流信息化与现代化深度融合的必然要求。 据研究，物流管理过程中，涉及地理环境信息的物流数据占到 80% 以上，通过 GIS 技术与物流管理的深度结合，可以实时监控车辆信息、及时对物流线路进行优化，使得物流工作的质量和效率极大提升。 此外， GIS 技术融入到物流系统，使物流信息更具全面性，用户对货物的信息查询更加方便、快捷，不仅消费者能够及时了解货物的动态信息，更能提升用户体验。根据当前农业物流的实际情况分析，信息是物流系统的神经，现有的农业物流系统存在的最大问题是信息平台建立的问题。 GIS 系统不仅具有绘图、数据收集、数据整理、数据可视化等基本功能，而且还具有地理数据库建设、网络数据分析功能。 此外，在规划结果和预测战略等方面具有很强的实用价值。 将 GIS 融入农业物流中，能使农业物流信息不畅等问题极大改善，使物流分析技术更加完善。地理信息系统基于地理信息数据进行数据分析，比如运用到农业物流路径规划系统中，对收集到的地理环境信息进行整理，作出分析，可以就路径优化提出切实可行的优化方案，并且做到准确、及时、可视化。
2动产估价评价机制的缺陷
（1）有些银行不按照评估机构资质等级、人员素质、执业水准等为依据选择评估机构，而是将折扣和回扣高低作为评价和入选依据。一些银行选择的“优秀”估价机构与行业主管部门或协会的信用等级有较大出入，其后果是降低了行业公信力。（2）合作条款由银行单方面设定，评估机构没有话语权。一些银行单方面提出一些不合理要求，甚至要求评估机构缴交一笔不菲的保证金。其后果是导致评估行为失当。不合理要求主要有：①要求评估机构按照银行提出的估价报告格式出具估价报告。简化了的估价报告只需列估价项目名称、位置、估价结果、估价机构公章加上估价师签字就可以了。②要求评估机构按照银行规定的工作日完成估价报告。评估报告的质量难以保证，甚至有些估价师都来不及现场勘察。③要求评估机构按照银行提示的估价结果倒推评估。一般银行确定的抵押贷款额度根据不同的物业用途类型按正常评估值的30%—70%放贷，为保证贷款额度的实现，银行要求估价师根据贷款比例调整评估结果，使估价结果与贷款金额相“匹配”，以应付金融检查。
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3GIS技术在房地产估价中应用
3.1建立房地产信息库
在实际的房地产估价过程中，房源信息的查询和搜集占据了估价人员的大部分时间，原理的手工纸笔记录方式已经不适应时代的发展，办公的无纸化是时代发展的一个趋势，房地产信息库有利于降低估价人员的工作量。工作人员可以将所有的房产信息：土地信息、街区概况、分户信息、交易价格、交易日期等，对这些数据进行标注分类，利用GIS建立相应的地域性房地产价格数据库，对数据信息进行JIT实时管理，查询方便准确。并且这样的数据库有利于后期的数据分析，便于基于统计学研究该区域房产价格走向，使得最终的估价更加精确。
3.2功能模块设计
（1）信息采集模块。信息采集模块实现空间图形的编辑和属性信息的录入以及非空间数据的挂接，提供功能丰富的编辑与制图工具，该模块还可实现数据的更新与维护。（2）查询分析模块。面对海量的不动产信息，不仅要实现对信息的快速查询检索，还须提供专业的GIS空间分析功能，包括缓冲分析、叠加分析、统计分析等，为估价工作提供科学、准确、客观的工作依据。（3）估价模块。估价模块是整个系统最核心的模块，该模块包括估价模型选择、估价参数确定、估价结果调整等功能。估价功能的实现主要依据所建立的估价模型实现，常用的估价模型包括市场比较法、假设开发法、成本逼近法、收益还原法、路线价法和基准地价修正系数法。（4）成果输出模块。成果输出模块采用图文一体化的输出模式，主要包含估价报告的生成和房产图的输出。估价报告的生成借助系统建立的估价报告模板和用户在系统中的实际操作，可直接生成Word格式的估价报告，系统同时提供制图模块以供输出房产平面图、地籍图等。
3.3估价作业的流程化管理
房地产对拉动国家经济促进投资及其消费有很大的作用，房地产已经成为国民经济的重要组成部分。以GIS技术为核心的房地产管理系统，以其强大的信息储存、数据分析、动态分析、可视化管理功能为业界所认可，可见“数字化房地产”将成为房地产发展的一个潮流趋势。房地产估价流程：获取估价业务、受理估价委托、拟定估值作业方案、数据采集、数据检索统计、信息分析、形成报告，这一流程可以在基于GIS的信息管理系统上完成。基于GIS系统完成的估价活动，作业流程形成了一套最佳的标准，使得估价人员作业时有一定的标准可以依据，促进估价活动的有序进行。
结语
不动产估价系统相较传统作业方式不仅为作业人员节省了大量时间和精力，获取的结果也更加科学和客观，更重要的是建设不动产估价系统，对于规范不动产评估程序、促进不动产估价行业及不动产市场良性发展具有积极意义。
参考文献
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论文作者:单晓丽
论文发表刊物:《城镇建设》2020年2期
论文发表时间:2020/3/17
标签：不动产论文; 数据论文; 信息论文; 物流论文; 作业论文; 模块论文; 银行论文; 《城镇建设》2020年2期论文;