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摘要：旧城改造周期较长，实际开发时与前期规划出现诸多不匹配，需要通过分期实施动态修正，适应时代发展需求。
关键词：城市旧改；动态规划；前海辐射；新安地标；城市留空
一、工程概况
1、项目概况
翻身工业区改造项目位于宝安区新安老城片区，南临广深公路、北侧为宝民一路，定位为集商务公寓、商业、办公、酒店为一体的多功能综合商务区。
13-04地块用地面积为 10544 ㎡，容积率9.59，计规定容积率建筑面积为101100㎡（其中商业8300㎡、酒店34500㎡、办公58300㎡），建筑限高150米，配建车位710个。
二、规划指标调整概述
1、设计要点
指标：酒店面积由34500㎡变更为10000㎡；办公面积由58300㎡变更为82800㎡，商业面积8300㎡不做变更。
高度：建筑限高由150m变更为200m
2、设计背景
（1）动态规划
旧城改造周期较长，实际开发时与前期规划出现诸多不匹配，需要通过分期实施动态修正，适应时代发展需求。
旧城改造由于用地权属、政策法规、规划与建设等诸多因素制约，前期审批、开发周期往往长达数年，早前制定的专项规划中具有前瞻性的规划要素也随时间而消解。翻身工业区旧城改造项目共分三期实施，本案属于第三期实施范围，片区周边城市业态、建筑高度、空间界面等出现了诸多早前规划不相适应的现实因素，为了更好的实现社会、使用者、开发商多方利益，有必要对本案指标实施动态修正，体现以人为本规划原则。
（2）前海辐射
前海集约化、立体化、复合化、生态化的开发模式，对作为前海辐射区本案的影响与响应。
前海深港合作区及蛇口自贸区的设立，加快了前海概念的落地实施，其功能集约化、空间立体化、业态复合化、使用生态化的前海城市空间模式，确立了深圳新核心城市形象。本案位于前海三公里辐射区范围内，与前海有密切关联性。在建筑高度上响应前海空间立体化模式，在本区域航空限高范围内提高建筑高度；响应功能集约化、业态复合化模式，增加办公空间面积指标承接前海核心区办公外延扩展需求及应对新兴创客办公增长点；减少酒店面积指标，避免陷入周边众多酒店恶性竞争；并保留配备商业业态形成城市综合体。设置城市公共通廊、架空层、退台平台垂直绿化与前海绿色生态界面融为一体。
（3）新安地标
南头—新安片区目前无200m高度建筑，本案位于广深公路一线界面，有必要打造原南头关出入城市地标，树立城市门户形象。
南头—新安片区目前以100m及以下高度建筑居多，随着翻身工业区旧城改造项目一、二期实施，建筑高度也将达到100m，13-04地块原150m限高将面临淹没在众多百米高层之中，不能形成跌宕起伏城市天际线的困局。随着南头检查站建筑的拆除，广深公路失去了一个城市空间地标。有必要沿广深公路塑造高度达到200m以上垂直地标，形成南头—新安出入城市地标，树立门户形象。
（4）城市留空
旧城改造与城市更新，拆旧建新，去矮建高，在高容积，高拆建比压力下能为城市留出公共开放空间及景观视域是对人本城市的贡献。
本案沿广深公路一线展开，绵延约一千米，改造前，城市界面低矮凌乱，缺乏城市公共空间；改造后，需要避免出现“长街墙”呆板不透气城市界面，通过200m高度的提升，为街区留出渗透界面，形成疏密有致，前后叠合，景观共享的整体空间城市界面，降低超高层建筑对城市空间压迫感，提高城市空间间隙率。在近地面群房高度，保证街区界面延续性，同时设置联系广深公路与宝民一路城市公共通廊及绿地，引导街区人流穿越，提升街区活力。
三、设计策略分析
1、整体关联的规划布局
与城市关联：本案采用200m办公塔楼临近13-05号地块布置，高度较低的商业群楼及酒店塔楼布置于03地块旁布局。利用05地块近百米城市绿地空间与城市建立较佳城市间隙率及视距，凸显项目标志性，建立与周边城市空间关联性；
与一、二期关联：利用03地块与办公主塔楼之间近130m城市间隙，与一、二期形成疏密有致，前后叠合，跌宕起伏城市天际线界面，确立其收官之作的龙
自体关联：本案集办公、酒店、商业、城市公共空间、地下停车库为一体，通过功能集约化、空间立体化、业态复合化、使用生态化形成自体关联城市综合体。
2、人车分流的交通体系
本案积极响应本项目交通影响评价及其批复提出的道路开口位置，流线组织方式，在宝民一路及规划支路开设机动车出入口，分别设置办公、酒店车行下落客区域；沿广深公路及宝民一路设置商业人行区域及城市公共通廊，实现人车分流交通体系。
3、多样复合业态激发
本案响应动态规划及前海模式，调整办公及酒店面积指标，将部分酒店指标转换为办公指标，将原150m方案中分置于两塔楼的办公空间集中到一栋200m塔楼中，商业通过架空层与酒店上下叠加，中部通过城市公共通廊，架空层平台形成既相对分隔又连为一体的立体复合空间。商业四层空间临近03地块商业群房，便于与一二期商业形成连续界面，同时也作为办公及酒店商务配套；酒店通过架空层平台与办公塔楼形成联系，动态适应未来扩展需求；办公塔楼独立成栋，便于建造管理，同时为商业、酒店、公寓带来大量人流支撑。
4、高度带来的价值
本案高度由150m增加到200m，高度带来的最大价值就是提高了城市间隙率，与03地块塔楼间距由60m扩大到130m。其二，成为片区首屈一指高度超过200m地标建筑，改善广深公路沿线天际线，提高片区城市空间形象。其三，中高区办公空间具有更佳景观视觉资源及更高租售价值回报率。
5、过目不忘的地标
本案为连续表皮包裹形成整体，通过削切平面，形成连续转折向上的建筑形体，以一种谦逊高雅的形象屹立于广深公路。建筑整体为横向百叶及玻璃幕墙包裹，中部设置四层高度城市公共通廊与城市空间形成整体负形空间，简洁而有力。
本案立面也将呈现出入原南头关两面辨识性。从原特区方向沿广深公路出关，呈现在我们眼前的将是垂直挺拔的玻璃幕墙加横向百叶方形塔楼形象；从机场方向沿广深公路入关，映入眼帘的却是层层挑出的空中绿化平台；这种对比鲜明的造型，大大增加了其独特辨识性，能在众多方盒子塔楼中突围形成地标。
参考文献：
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[3]赵和生. 城市规划与城市发展. 南京：东南大学出版社，2000
论文作者:刘吴斌
论文发表刊物:《基层建设》2017年第22期
论文发表时间:2017/11/16
标签：城市论文; 塔楼论文; 空间论文; 高度论文; 地标论文; 新安论文; 地块论文; 《基层建设》2017年第22期论文;