对发达国家和地区房地产市场规范化的研究，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,发达国家论文,地区论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
发达国家和地区房地产市场作为其市场经济体系的重要组成部分起步较早，但在宏观经济不断重组和整合的背景下，专为各经济活动和人们生活提供空间与场所的房地产市场的发展也跌宕起伏，历经波折。从规范化发展程度的角度看，它经历了一个从不规范→基本规范→较好规范的过程；就其演进特点和发展方向而言，就是在发展中规范，在规范中成熟，最终促使整个房地产市场健康、持续、稳定发展，为国民经济创造财富，为社会提供更符合消费者需求的空间，以满足人们不断增长的物质与精神需要。发达国家和地区的房地产市场运作和管理，规范化程度较高，具有较好的规范条件并形成了一整套规范化操作措施，因此收效较为理想。而这些经验，对大力推进我国房地产开发和房地产市场的规范化进程，促进房地产市场良性发育、健康成长，也具有很现实的借鉴意义。
一、发达国家和地区房地产市场规范化的理念和标志
在发达国家和地区，无论是政府、开发商（代理商等），还是普通居民，他们经过长期的实践，对房地产市场的规范化已达成了共识，并形成了规范＝秩序＝效率，及规范＝维护各方利益＝维护自身利益的理念。在这种理念的形成过程中，这些国家和地区也付出了较大的代价。如本世纪50～60年代，随着日本经济的高速增长和产业结构的急剧变化，东京、大阪等大城市对土地和经济活动空间的需求也呈不断增加之势。当时日本各界尚未意识到房地产市场规范化的重要性，所以面对地价飞涨，房地产恶性投机及不规范炒作现象盛行的局面不知所措，结果造成城市土地配置失调，政府难以兴建公共服务设施，私人也难以建造住房。地价暴涨助长物价上升，并在一定程度上刺激了通胀。在这一过程中，政府、依法从商的开发商及广大城市居民都未获得什么好处，而唯一攫取暴利的是房地产投机商。此时，日本各界才意识到规范房地产市场的重要性。于是，日本政府于1974年相继出台了一系列规范房地产开发和房地产市场交易的法规和管理制度，逐步扭转了不规范的局面，有效地抑制了房地产投机商对房地产的恶性炒作，使房地产市场的发展趋于合理。
考察发达国家和地区房产市场运作和管理的整个过程，不难发现规范化的标志十分明显。其一，依法从商，即房地产商在法律范围内和不损害公共利益的前提下可以自主进行房地产开发和从事各种交易活动，并获取合法的经济利益，同时也必须承担一定的法律和经济义务。其二，公平竞争，按市场准则和规定程序操作。例如，在土地公有条件下从土地一级市场上要取得经营性地块必须参加招标或拍卖（如新加坡、香港）；在房地产买卖中，房款与契约在上手律师和下手律师之间的转移必须按照一定的交接程序，同时又有严格的时间限定。其三，依法行政，管理有度，即法规规定要管的必须严格管理，对违法行为坚决采取法律制裁。如香港特区规定，土地使用者受让土地后若违反“一般批地条款”或“特别批地条款”中的任何一项，特区政府有权收回土地及其地上建筑物。特区政府对不违反法规、规划规定和照章纳税的房地产开发经营活动则一般不予干涉或强行管理。其四，管理部门承诺兑现，服务到位，以良好的服务规范化带动市场运作和管理的规范化。
二、发达国家和地区实现房地产市场规范化的条件
实现房地产市场规范化是一个过程，同样也需要具备一些必要的条件。从发达国家和地区房地产市场规范化的演变过程看，以下三个条件是必不可少的。
1.健全的房地产法规体系 法规体系是房地产市场规范化的基本依据，是一切房地产经济活动所必须遵循的行为准则。经过长期的法规建设，发达国家和地区的房地产法规体系十分健全，并呈现如下特点：
第一，房地产法规要件多，覆盖面广，结构合理。如，香港涉及房地产问题的法规条例多达50多个，主要包括土地基础管理法规，维护官地所有权、官地使用和回收法规，房地产税收法规，私有物业使用经营法规，房地产开发与建筑法规和房地产司法法规等。又如，日本有关房地产开发和经营的法规多达500多个， 它们涉及房地产经济活动的方方面面，规制严密，保证了房地产市场的有序发展。在这些法规中，《国土综合开发法》、《国土利用计划法》、《都市计划法》和《土地基本法》为日本全国房地产的基本法。再如，新加坡先后制定了20多个房地产法令，主要有地界法、特别物产法、规划法和房地产转让法等。
第二，法规条文针对性强，规定明确，落实具体。如日本的《土地基本法》规定，土地不可作为投机交易的对象；土地在其所在地域随社会、经济条件的变化而增值时，土地所有者必须按土地增值缴纳税款。香港的《地税及补地价分摊条例》甚至对多层大厦的业主如何分摊地税及应补地价都作了详尽的规定；其《土地审裁处条例》则规定了土地审裁处的建立、编制、权限和办事程序等。
第三，执法严格，法律面前人人平等。如英国的《土地登记法》规定，土地和房产登记人必须是明确的产权人，即无论是公有房地产还是私有房地产，其产权人必须落实到具体的人，否则就不予办理登记；而未经登记的房地产其权益就不受法律的保护。加拿大的房地产法律规定，即使是联邦政府为公共利益需要而使用省区的土地，也必须按市场原则付钱；省有土地只有在土地利用规划制定后方能出租或出售。
2.房地产权益关系清晰，市场体系完备，制度齐全 美国、日本等发达国家既有联邦或国有土地与房产，也有州或省、市所辖房地产，以及私有房地产。这三大类房地产构成了十分明确的房地产权益关系，即各类房地产的相互流通方式不是无偿调拨，而是一种以等价交换为原则的租、售关系。在租、售过程中，权益拥有者将获取一定的经济利益。香港实行的是土地租业权制度，土地的租业权可有偿出让、转让或抵押，但最终所有权归香港特区政府；租赁到期，政府有权收回土地及建筑物。
在发达国家和地区，房地产权益移转的载体就是完备的房地产市场体系。这个市场体系主要由一个体系框架和一个运行机制组成。房地产市场体系的框架构成包括房地产开发市场、房地产租售市场、房地产金融市场和房地产服务市场。其中，前两者是主干市场，后两者为配套市场。整个市场的运行机制由开发交易机制、支持机制和约束机制所组成（详见图1）。这三大机制相互作用，推动房地产市场稳定、有效、 规范地运行，保证土地要素同其他经济要素的合理配置，产出符合市场需求的房地产商品。另外，具体的房地产交易制度、登记制度、征用和先买制度、估价制度和税收制度等，又规定了房地产权益转让、市场运行和规范服务，为实现规范化提供了制度保证。
3.管理体系结构合理，职能清楚，分工明确，协调方便，管理有效如香港建立了一个由决策机构（包括土地开发政策委员会、城市规划委员会、房屋复员会等）、咨询机构（土地及建设咨询委员会、环境咨询委员会）、执行机构（规划署、屋宇地政署、房屋署、拓展署、工业署）、辅助保障机构（田土注册处、差饷物业估价署、土地审裁处）和社会服务组织（测量行、律师事务所等）组成的房地产管理服务体系，其管理活动的基本内容就是城市土地和房产的供给、配置、开发和利用。在该服务体系中，决策机构的职能主要是制定房地产长远发展战略，决定大型开发计划和评估开发规划，确定土地用途规划标准，以及制定土地供给政策等；咨询机构起着决策参谋的作用；执行机构则按决策要求进行具体操作；而辅助和社会服务组织主要是为操作提供必要的帮助和保障，例如，田土注册处的根本任务就是对一切有关房地产的契约进行登记，以维护当事人和合法权益；土地审裁处则行使一定的司法职能，对在房地产经济活动中发生的纠纷并提出开放要求的案例予以审理和依法裁决。可见，各机构、各部门以法律为基础，各司其职，紧密配合；同时，通过制度化、秩序化的运作，相互联系，相互制约，相互协调，从而提高管理效率。另外，管理机构的人员构成实行官民结合的方式，这样，既可体现决策的科学化、民主化，又可对管理行为予以必要的监督。
三、发达国家和地区房地产市场规范化的手段
1.法律规范 法律规范的要点是对房地产所有制的法律规定、对房地产各项权益归属的明确界定，以及就各项房地产经济活动提出行为准则和对违法行为制定必要的惩罚和制裁措施。如英国的法律规定，英国的全部土地归英王或国家所有，因此在英国房地产市场上流通的只是有永业权和租业权的土地；许多欧洲国家的法律规定，土地所有权与地下资源所有权分离，地下资源所有权归政府，私人想开采必须先向政府购买开采权，或者承诺将资源出售收入与政府分成。另外，发达国家和地区还通过法律对房地产权益的取得、房地产使用和房地产交易进行必要的限制，以保证产权取得的合理性及产权使用、交易的规范性。比如日本和韩国对外国人取得其国内的土地权和房产权提出了互惠的附加条件。美国为控制和引导房地产开发，通过城市法令实行土地使用分区，并对土地用途、建筑物的容积率、密度、外形色彩等都作出了限制性规定。
2.制度规范 这是指在房地产法规体系的框架下带有一定行政性的、可供具体操作的规范制度。这些制度是法律规范的有效补充，在实践中具有很强的规范约束力。香港的一级土地市场实行的是计划供地制度，即每年按土地开发政策委员批准的计划，以招标、拍卖和协议的方式向市场推出土地，并利用这一杠杆来调节房地产市场的供求关系。目前针对香港房地产价格上涨、供给趋紧的情况，特区政府已准备扩大计划供地量，每年至少供给85000个住房单位的用地，以平抑房价。 法国和德国等发达国家在征购土地的过程中建立了土地先买制度，即土地所有者在出卖土地时，政府（或政府指定机构）有权优先购买这块土地。这样做，可限制土地所有者的出售行为，维护一定的公共利益。另外，诸如交易许可制度、登记制度、估价制度等，也都是规范各种房地产开发、经营行为的有效措施。
3.契约规范 契约是当事人权利义务的一种书面约定，具有法律效力。在土地一级市场实行计划供地的条件下，条款明确，权利、义务清楚的批地契约可以有效地规范土地受让人的开发、经营和使用行为。如香港特区政府在同土地开发者签订的契约中设有一般条款和特别条款。一般条款主要规定受让土地的开发者应承担的基本义务（包括交租纳税义务、允许政府在其地下铺设各处管线的义务，以及不干扰相邻业主享有自身土地的义务等）；特别条款则对土地用途、使用年限和出让金，以及在具体限定期内必须完成的投资开发量等方面作出明确的规定。批地契约中的两类条款给土地开发者划定了行为规范界限，对其有很强的约束力。
4.程序规范 明确的程序可以为房地产经营管理活动的运作提供规范，同时可将有关行为引入到该管理规范中，并对其实行有效的监督。发达国家和地区房地产市场的运作和管理程序都是比较明确和规范的。这些程序不仅可以约束个人的行为，同时对政府行为也是一种规范。如买卖双方都通过银行抵押来完成的一项物业交易，其产权的转户程序是：买方的贷款银行贷出款项→贷款方律师将贷款交买方律师→买方律师收到贷款并要求买方补足房款一并交卖方律师→卖方律师留下卖方应收款项，并将其余款项交给抵押行律师→抵押行律师将款项交给抵押行，办理赎押手续，抵押凭证按原途径返回，最后由买方的抵押贷款行予以保管。为了防止业务上的差错及有人钻空子，在管理上对整个程序的流转时间作了规定，即买方律师必须承诺在收到抵押贷款后的21天内将抵押凭证及各处必备文件交给该银行律师。又如，日本为防止土地投机而实行交易许可证制度。在该制度下，日本政府对土地交易过程中的交易限制区域的划定规定了明确的操作程序（见图2）。
5.自律规范 自律规范就是行业内部制定行业章程和职业道德准则对从业人员行为进行规范的一种自律形式。如香港的《律师执业守则》规定，除楼花买卖、首次改造建成的楼盘、按揭抵押和物业租售的委托业务外，一名律师不可同时代表买卖双方，若双方各自的律师是合伙人，也不能办理同宗租售业务；在房地产交易中，代表某一方的律师除向委托方收取律师费以外，不得向其他方面索取各种费用；等等。有些国家的房地产估价师职业道德准则明确规定，不得故意隐瞒事实或提供虚假估价报告；因估价失实或失误而给委托人带来损失的，估价师必须承担该经济赔偿责任；违反职业道德准则将受到相应制裁，直至逐出从业队伍；等等。
6.管理规范 管理规范主要是指管理行为的规范，其中最重要的一条就是依法行政，管理到位。如，除规费和特赋以外，任何管理部门不得擅自向房地产企业和居民征收其他费用；任何部门不得提留罚没收入，必须将其全额上缴财政；管理机构必须规定工作规则和程序，以规范具体的操作行为；通过设立相应的监督、检查机构形成必要的行政诉讼机制，有效约束和规范管理行为。
在实际经济活动中，以上各种规范化手段是综合加以利用的，因此规范的效果就较理想。