关键词：农村不动产；土地数据采集；房屋数据计算；不动产成果输出
0引言
农村不动产是指存在于广大农村地区的不能移动或者移动将严重损害其经济价值的附着物，具体包括耕地、林地、草地、荒地、山岭、农田水利用地、水域滩涂、建筑用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等，以及附着于土地的森林、林木和法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。
为扫除城乡二元化所带来的经济和社会发展障碍，国家对不动产管理重心将逐步地从城镇向农村地区倾斜，通过改革创新破除不适应农村生产力发展的各种体制障碍，促进广袤的农村地区各项不动产信息准确丰富，为此落实贯彻《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革、加快培育农业农村发展新动能的若干意见》关于“全面加快房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作”的要求，根据《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发［2014］101号）、《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发〔2013〕1号）等文件精神，进一步积极稳妥、规范、有序地推进农村地籍调查工作，全力保障农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作顺利进行将成为当前的迫切需要完成的工作。
不动产权籍调查作为不动产首次登记的前提和基础，是“登记机构统一、登记簿册统一、登记依据统一、登记信息平台统一”的要求所在，是条例实施、簿册证统一和信息平台建设的重要支撑，是保证已完成不动产登记职责和机构整合地区顺利开展不动产登记工作，实现日常不动产权籍调查有序进行的必要前提。不动产权籍调查测绘是经权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，生成数据、图件、表册等调查资料，为法律法规、社会服务、经济发展以及其他方面的布局研究、业务开展、服务提升等提供坚实基础、有效数据支撑。
1现阶段不动产权籍调查测绘存在的问题及难点
1.1多规程并行
由于历史原因形成的分块管理和民法文化的缺乏，不动产登记统一立法困难重重，尽管《不动产登记暂行条件》公布实施，但实际进行不动产权籍调查囊括多个部门，例如：国土、房产、林业、农业、海洋部门等，期间各部门调查的内容、基本单位、所依据的规范及数据库规范均存在差异，无统一的标准。为此，在做不动产统一登记时，因多部门各自的规范、规程容易相互产生冲突。
1.2数据源种类多，精度要求不同
虽然国家要求不动产权籍要实行一体化调查，但在实际调查中，土地和房产权籍调查测绘由多家机构完成，每个机构都有各自的多源异构数据，如外业实测数据、正射影像数据、已有的房产和地籍等电子数据、档案数据等。同时，对同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致，原则上是以精度要求高的规定为准。为此，如何将现有的数据进行整合，符合数据的有效利用和采集精度要求，是一体化调查需要面临的问题。
1.3新旧业务内容的差异化
不动产登记证书的证载信息与过去有所不同，一是不动产证书新增了“不动产单元号”，并对“不动产单元号”做了明确七层28位层次码的编码结构，每个层次代表着不同的属性表达，具体的编码结构依次为：行政区划（6位）、地籍区（3位）、地籍子区（3位）、宗地（宗海）特征码（2位）、宗地（宗海）顺序号（5位）、定着物特征码（1位）、定着物单元编号（8位）；二是不动产证书记载信息项与过去不同，记载的信息具有翔实性和完整性。为了生成不动产单元号，就得全面记载不动产相关信息，必须建立宗地与其定着物的关联关系，就加大了登记工作的复杂度、提升了业务工作量。
1.4业务分化，生产效率低
地籍、房产在分开登记时期，其地籍、房产数据的生产同样也是分开的，地籍和房产测绘的业务范围不同，使得地籍、房产成果数据无法相互关联调用，影响了数据整合和生产效率，导致地籍和房产的一体化调查开展困难。
1.5数据成果结构不清晰
地籍、房产调查工作的分离也带来了成果图、成果表等无法实现统一数据标准的问题，导致一致性更新、综合业务查询无章可循，更有的是同一地区各类不动产成果“穿帮”。另外，有些地区还存在房产测绘并没有按照不动产单元编码的唯一性规范进行操作。
1.6作业软件工具多样化
不同地区的不动产调查技术指标和工作进程不尽相同，不同的不动产权籍调查单位，采用的作业方式不同，使用的数据生产软件工具也不尽相同，数据生产的多种软件工具交叉使用，软件版本的迭代应用，势必引发数据结构被打乱、数据内容转换丢失的风险。
2不动产权籍调查测绘整体思路
基于上述问题和难点，研究如何深入应用不动产权籍调查系统开展农村地籍和房屋调查测绘工作，精准、方便、快捷地获取数据，具有重要意义。不动产权籍调查系统应该具备汇集土地数据采集、房屋数据计算、不动产成果输出于一体，为农村地籍和房屋调查单位量身定制的测绘数据生产系统。系统设计思路是满足农房调查工作流程基础上，进行规范化处理形成各类不动产测绘要素数据集，依此实现内业自动成图、自动数据质检、图形关联匹配、批量成果输出、成果建库等要求，不仅要改变传统的测绘调查方法，还要节约作业单位内业处理时间及作业成本，提升了成果的质量，为农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作顺利进行提供基础数据支撑。
2.1系统技术流程图
根据农村地籍和房屋调查工作范围及作业流程，系统技术流程如图1所示。
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图1 系统技术流程图
2.2系统技术路线
本系统将采用C/S架构，以Auto CAD为图形平台，采用最新的Object ARX、Object SBXSDK技术，应用使用关系数据库进行综合开发。
软件在功能设计上将实现灵活性和开放性，软件将独立完成从数据生产到成果输出，又要全面利用测绘业务单位已有的数据成果，即无缝地导入、转换第三方数字测图软件的成果，又要与不动产统一登记系统关联对接，实现从业务流程、到外业采集、再到内业数据生产的一体化，保证农村房地调查成果的一致性、管理的统一性。
2.3系统功能设计
系统功能设计紧紧围绕不动产权籍实际调查工作，实现汇集土地数据采集、房屋数据计算、不动产成果输出于一体软件功能。
2.3.1充分利用历史数据及支持多种外业调查方式
充分利用历史调查数据，支持mdb地籍库、SHP格式数据、CASS南方地形地籍成图软件所生产的DWG格式数据的导入及编辑（如图2所示），可以批量导出外业调查表，用历史数据作为缺省信息，提高调查效率。可采用笔录或平板电脑的方式进行外业调查，可以导入外业调查的地籍信息、房屋信息、权利人信息及家庭成员信息，以及SHP、Excel数据内容，可根据SHP坐标位置修改地籍图的基本信息。
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图2 图形及属性数据批量导入及编辑
2.3.2图形编辑和信息定义
提供定制化的宗地、房屋、围墙、篱笆栅栏、图斑等地物符号，可生成及编辑地籍图，构建宗地、房屋、围墙及附属的拓扑关系。为实现不动产调查大项目的多人分工合作，系统功能设计将实现调查信息和图形紧密结合，图和信息可联动编辑，并支持图和调查信息的合并。房产信息可以直接在地籍图上进行定义，考虑到现状的复杂性，系统在功能设计阶段考虑到了一宗地多自然幢、一自然幢包含多房屋的情况，以及房屋轮廓多层异构，阳台及房屋半算、全算等情况下的功能实现（如图3所示）。
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图3 房屋轮廓多层异构
2.3.3质量检查和图属互查
图形质量检查功能，可以检查宗地、房屋、围墙等符号的拓扑关系，对界址点、线类型及位置拓扑检查。依据关键字快速精准地锁定房、地的图表等信息，或以表查图、以图查表的方式，实现关联性查询定位（如图4所示）。
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图4 图属关联性查询
2.3.4成果输出和接口开放
可以生成Excel Word格式的不动产成果表及DWG格式的成果图，并支持批量转换成PDF，方便批量打印。数据成果可导出标准的mdb、SHP等格式，并可通过定制开发的方式与作业地区的不动产统一登记系统平台进行对接，实现数据的共享共用。
3结束语
我国不动产统一登记及其改革，难点和重点在于突破农村。农地籍和房屋调查作为国家不动产权籍调查任务的重要组成部分，该部分成果将为实施不动产统一登记奠定基础。同时我们清楚地看到不动产权籍调查测绘技术体系的建立，涉及多项国家标准、行业规范，并不会一蹴而就。在当前不动产权籍调查测绘实践中，权籍调查必须保持认真负责细致严谨的态度，科学合理高效的作业方法，准确全面地调查权籍信息，借助便捷高效的作业软件系统快速、高质量地完成项目工作，从而建立精准完善的不动产权籍数据库及城乡一体化不动产权籍登记管理信息，夯实不动产权籍管理基础，为我国的“智慧数字国土”建设做出献。
参考文献
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论文作者:陈维燕
论文发表刊物:《城镇建设》2020年2期
论文发表时间:2020/3/17
标签：不动产论文; 不动论文; 数据论文; 产权论文; 农村论文; 成果论文; 作业论文; 《城镇建设》2020年2期论文;