【摘 要】为了提高房地产项目工程质量从而确保其施工正常运转，进而为施工单位节约更多成本，如何在房地产开发项目中提高其管理水平成了重中之重。本文针对房地产开发项目的管理难点进行简单概述，就其难点解决措施进行探究。
【关键词】房地产；开放项目；管理难点
进入二十一世纪以来，在社会经济稳步发展的大背景下，房地产经济发展日趋迅猛。因房地产经济在其中具备显著价值作用，所以，在房地产项目引发质量问题的情况下，不仅容易使人均居住环境受到很大程度影响，在严重情况下，还可能造成巨大的财产损失及人员伤亡事故。为此，如何在房地产开发项目中提高其管理水平，是我国房地产行业在发展进程中不可避免的重点问题。然而，从目前管理水平来看，因受传统思想影响较为严重，从而使其管理手段没有获得及时有效的更新，这样不仅在管理手段上存在着一定盲目性，还使投入的资金达不到预期效果，反而加重企业负担。
1.房地产开发项目的管理难点
房地产开放项目是一项长期、复杂的综合性强的工作过程。结合相关资料发现，影响房地产开放及管理的因素较多，且大多数因素是可控因素。就现阶段我国房地产开放项目管理水平，可概括为以下三点：
1.1开发存在盲目性
在房地产项目开发前期，基于我国部分房地产工作人员受教育程度低，少部分管理人员对于市场调查意识不强，导致房地产企业在开发前期存在着一定盲目性，最终影响其项目决策。并且，部分开发企业在进行房地产开发项目前，对于市场形式估算过于乐观[1]。同时，缺乏专业性的调研及监理人才，也是房地产开发项目工作中所面临的重要问题。
1.2现有房屋建筑质量管理体系构建不完善
社会发展推动科技发展，科技发展带动经济发展，我国的经济体制也在不断变化发展转换的过程中。因受我国经济体制发展的制约，现今房屋建筑质量管理体系存在构建不完善、体制不健全等问题[2]。并且，部分政府相关部门也存在责任划分不明朗、执法力度弱等情况，甚至少部分地方政府打着监管评估工程的大旗，实则推行地方保护主义，对本地施工单位的房屋建筑工程实施双重评估标准，最终埋下建筑在交付使用后的隐患。
值得注意的是，虽我国现有建筑相关法律法规中，已存在明确施工程序与核定标准，可部分施工单位以短期经济利益为目标，不仅从原材料采购、设备使用上偷工减料，达不到其施工核定标准，更有甚者，出现克扣部分资金投入等现象，从而导致企业成本控制失衡。
1.3监管评估机制不健全
指在房地产开发项目前期，因企业监管评估机制不健全导致最终房屋建筑无法交付使用的问题。在房地产开发项目过程中，现场监管人员占据重要实际操作地位。首先，专业监管人员将基于企业监管评估机制，对工程进度进行整体把控，从而确保工程正常交付。可当监管评估机制不健全时，监管人员只能依据传统经验，缺乏规章制度做保障，最终影响整体工程进度，增加整体预算投入。
2.房地产开发项目管理难点的解决措施
2.1重视前期调研工作
为了提高决策效率，应加强对于工作人员的整体素质培养，树立正确市场调研意识，从源头上降低决策风险。具体措施为：
（1）重视在项目开展前期，进行短期基础的人才培训；结合相关资料发现，我国部分房地产工作人员因受教育程度低，对于前期市场调查意识反应不强，如何在短期内转变其意识结构，前期培训在一定程度上解决了此问题[3]。企业可依据人数、文化水平，举办短期或定期的培训，培训形式尽量多样，知识量则按难易接受程度分类，尽量以最为直白的方式传授。
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（2）单位应大力引进技术型人才；基于我国相关技术型人才的短缺等问题，政府相关部门可加强对于此类型人才的培养力度，出台后续相关扶持性政策，而企业则可大力引进技术型人才满足短期缺口，最终提升其决策水平。
2.2构建新型建筑质量管理体系
构建新型建筑质量管理体系，完善各项规章制度，保障在房地产项目施工期间，管理手段有规可依，有标准可循，从工程总体上把控质量问题。具体措施为：
（1）控制成本，做好资金预算工作；首先，因少部分施工单位存在侥幸心理，以短期经济利益为主，从原材料采购、设备使用上，偷工减料，导致不符合工程规定的原材料流入施工现场，最终为工程质量埋下隐患。为此，施工单位应从源头上把控前期采购工作，依据工程总量，合理制定采购原材料的种类与数量。根据市场价格，做好资金投入的估算。同时，在采购过程中，具体经办人员的职责要进行合理区分，相互制约，使职责具体化，奖惩透明化[4]。最后，对于采购原材料的抽样检测工作也是前期采购的重要组成部分。相关技术人员应依靠工程规定及自身经验，对于不合格的原材料进行严格处理，把工程质量问题扼杀在摇篮中。
（2）合理应用施工技术，整合现有设计资源；针对我国现有设计技术，企业应提前拟定好施工方案，设计好施工图纸，集思广益，合理采纳相关专业技术人员意见及建议，使方案不仅具有可操作性，还需考虑自身技术及经济条件限制，将适用性与经济性相结合，从而确保工程质量。
（3）落实施工具体质量标准；指国家针对房屋建筑工程在施工过程中，有一套明确的施工标准及规范。比如：《建设工程监理规范》。为此，在房地产项目施工过程中，为确保工程施工中具体操作及质量达标，应先依据相关规定，对于工程中各个项目进行专项、综合及每日监测[5]。一旦发现某个项目不达标，及时汇报反映，以便于施工单位做出合理判定，进而有效调整。
2.3建立具有企业特色的监管评估机制
在房屋建筑工程交付使用之前，都需对其进行评估验收，满足国家标准即可交付使用；反之，则需要进行二次评估验收，直到其工程质量达到国家标准才可进行交付使用。并且，评估验收时间不能超过工程总工期。为此，建立健全评估检测标准，把控总体工程进度，建立目标责任制，对于保障房屋建筑工程质量具有十分重要的作用。建立具有企业特色的监管评估机制，需注意三点要求：
（1）责任分化；指企业可依据工作内容及责任大小，将具体责任细化到各个环节及具体现场管理人员身上。将责任具体化，使责任不再是口头表达，有了定量区分，也有利于每日工程目标的完成。
（2）奖惩透明化；即企业将经济与责任相结合，大到项目经理，小到项目组长，在完成本职工作后，依据个人成效给予一定的报酬奖励或惩罚的机制。其中惩罚指，员工未能履行本职工作，从而使工程造成质量事故，最终给单位造成一定量损失时，单位可依据损失情况，予以一定量资金惩罚。
（3）相互制约；指企业应将责任目标与责任人相互关联制约，形成平衡体系。
3.结语
通过本文的探究，认识到尚且存在诸多因素影响着房地产开放项目的管理效率。为了使其效率得到有效提升，便有必要采取行之有效的解决措施，比如：重视前期调研工作、构建新型建筑质量管理体系及建立具有企业特色的监管评估制度等。相信从以上方面加以完善，房地产开放项目的管理效率将能够得到有效提升，进一步为推进我国房地产行业的发展奠定夯实的基础。
参考文献：
[1]李晓明.关于房地产开发项目管理难点的分析与探讨[J].现代国企研究，2016，04：73.
[2]甘再兴.探究房地产开发项目管理的重点及难点[J].现代物业（上旬刊），2015，04：66.
[3]鄂宏娜.房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法分析[J].门窗，2015，05：232.
[4]刘捷.论关于房地产开发项目管理中存在的问题[J].北华航天工业学院学报，2015，05：36
[5]曲松，王芳.关于房地产开发项目全过程责任成本管理的探析[J].价值工程，2015，31：11.
论文作者:刘圣国
论文发表刊物:《低碳地产》2016年13期
论文发表时间:2016/11/11
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