摘要：近年来，我国正处于经济高速发展和城镇化快速推进的过程之中，房地产无论是作为一种投资品还是作为一种生活必需品都受到前所未有的关注，成为了最具投资价值和最富需求价值的特殊商品。正因为如此，房地产价格变动比一般商品更加剧烈，对经济的影响也更加巨大。由于房地产供需市场和房地产经营活动受多重复杂因素的影响，从而更容易产生房地产金融风险问题，这些问题一旦产生，将会对实体经济带来十分有害的影响。因此，针对房地产经营活动中可能出现的金融风险进行研究，对于一国宏观经济的顺利发展和消费者利益的保障具有十分重要意义。
关键词：房地产金融；房地产企业信贷；经营行为；价格变动
一、房地产金融风险的分类与特征
（1）房地产金融风险的分类
根据巴塞尔协议的标准，房地产金融风险可分为系统性风险和非系统性风险两种。房地产金融的系统风险，指因政治、经济等宏观因素变动的影响，引发系统失衡、房地产市场走势低迷、房产价格暴跌，导致从事房地产金融业务的金融机构遭受损失的可能性，由此引发房地产金融领域出现多米诺骨牌式崩溃。一旦系统风险爆发，即便房地产金融体系中的金融机构采取了有效的保护措施，面临房产价格暴跌、市场低迷的局面，仍会遭受巨额的损失。房地产金融风险的非系统风险，主要指从事房地产金融服务的单个项目、单个金融机构遭受的风险，根据其特点可以细分为：信用风险、流动性风险、市场风险等。
（2）房地产金融风险的特征
有别于其他金融风险，房地产金融风险具体说来有以下几个特征：
（1）隐蔽性
（2）扩张性
（3）周期性
（4）可控性。
二、我国房地产金融的现状
我国房地产金融在飞速发展取得显著成就的同时，也出现了不少的问题，其中日益增大的房地产金融风险就是为当前经济运行中最值得关注的问题之一，房地产金融风险不断在我国银行体系中积累，一旦房地产金融风险大规模爆发，我国以银行体系为主导的金融经济体系极有可能遭受重创。
（1）房地产新政频出，系统性风险陡增。从理论上讲，房地产业涉及的产业门类众多，产业关联度强，具有较强的发展惯性，考虑到市场调节具有滞后性，一国政府当局特别重视本国的房地产业并适时出台相关措施以引导其持续健康发展。以抑制需求为主旋律的宏观调控虽然抬高了房地产行业的准入门槛，缔造了属于资本的游戏规则，但并没有达到预期的目的，部分城市房价甚至加速上涨，从这一角度来说，调控难言硕果，可以预见的是我国对房地产市场和房地产金融的调控力度一定会增强，更多的政策措施会随着房地产市场的发展纷纷出台，这无疑会对地产金融市场主体的生产经营产生重大影响，影响其正常的生产经营安排和获利预期，各商业银行面临的房地产金融系统性风险将进一步增加。
（2）房地产市场过热，市场风险突显。近年来，由于我国房地产价格一路鹰升，国家不断加强对房地产市场的引导和调控，以解决商品住房市场运行中出现的矛盾和问题，稳定房价，取得了明显效果，但是房地产市场投机氛围仍然比较浓厚，总体价格仍处高位，尤其是商品房，平均销售价格仍快速增长。由于房地产商品的特殊性，很容易导致其价格过分增长而偏离其真实的价值，从而产生泡沫。高启的房地产价格和不断增加的商品房空置面积，充分说明我国房地产市场存在着明显的过热迹象，一旦房地产市场价格急剧回落，房地产开发商和投机者将无力偿还贷款，作为抵押物的房地产价值也将急剧缩水，为房地产业提供金融支持的银行体系无疑最终会遭受最大损失。
（3）资产负债结构错位，流动性风险显现。长期以来，尽管我国银行体系存在着公司法人治理结构不完善、资本充足率不足、不良资产比率居高不下等问题，但由于具有国家信用和居民的高储蓄率保证，商业银行的流动性风险一直不明显。但随着我国银行体系改革的深入和资本市场制度性缺陷的解决，资本市场开始分流居民储蓄，银行体系的居民储蓄存款占各项存款的比率呈逐年下降趋势，银行流动性压力陡然增加，流动性风险成为银行不得不高度关注风险之一。
三、我国房地产业金融风险成因分析
（1）房地产企业融资渠道单一
经过多年的探索发展，中国己建立起了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，银行信贷为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。与此同时，我国现阶段的房地产金融市场所暴露出的融资渠道单一，依赖银行贷款的问题不容我们忽视。
尽管随着房地产金融市场的发展，开发商通过沪深股市募集资金、房地产信托产品等取得发展，但通过上述方式所取得的资金在开发商资金来源中占比极低。融资方式依赖银行信贷的问题仍然存在。
（2）银行内部控制制度不完善
银行很难深入内部去了解企业的真实经营状况，对于资金的运用那更是雾里看花，财务一般来说非上市公司是不愿向外界公开的，这些决定了在与房地产企业的合作关系中，银行处于信息劣势地位。银行机构没有建立起长期高效的风险防范机制，现有管理手段和审计指标体系落后，信息渠道不畅，从而使贷后监测企业不够细致，难以及时、有效地监控企业的资金使用情况。
（3）房地产金融信息化程度低
虽然近些年来我国房地产信贷规模发展较快，但仍不能满足当今社会的要求，致使各个银行很难就房地产信贷相关信息进行沟通，也就无法联合起来使用相同政策防范房地产信贷风险，使房地产贷款不良资产骤增。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆虽然近几年我国商业银行已经学习外资银行的做法，努力发展了一些科学的贷款分析方法，并建立起风险评级制度，但评级系统的可操作性不强，指标体系的完整性和量化分析模型设置的科学性和全面性还存在较大的问题。此外，呆帐准备金提取制度也不合理，存在着提取水平比较低、提取范围过窄、对准备金的提取和核销缺乏自主权等问题。
（4）个人住房消费信贷潜在违约风险较大
我国目前的信息传递机制不完善并且还未建立个人信用制度，对个人资质评估缺乏统一、客观的标准。银行因为对贷款购房者的资信状况、收入水平、己有资产等缺乏详尽了解，使得使得银行在与贷款购房者之间的对策博弈中居于信息劣势。这种信息不对称的情况对占有信息优势的贷款者提供了机会，其会利用隐藏真实信息达到自身利益最大化，甚至做出损害银行利益而优化自身收益的行为，引发道德风险和欺诈行为。如提供伪造的个人收入证明以此取得更大的贷款额度，或同一房产进行多次多项抵押贷款；房地产开发商挪用贷款资金，恶意出售抵押物，恶意逃债等。此外，信息传递机制和信用体系的缺乏所导致的信息不对称还会引发逆向选择。
（5）房地产市场价格过高
由于房价不稳，加剧了市场风险。货币传导的信贷机制理论认为，由于金融市场存在着信息不对称的问题，银行克服信息不对称的重要方法是要求抵押，而房地产在绝大多数国家都是最重要的抵押物品。抵押物的价值成为约束贷款者最大借款额的一个重要方面。如果房地产价格上升，抵押物的价格就会增加，银行贷款损失就会减少，从而提高银行的净资产和利润水平。我国近几年来的实际负利率使得房地产成为倍受青睐的投资品，但在一定条件下投资转化为投机，一些单位和个人通过各种途径从银行贷款投入房地产的炒作。个别房地产开发商也利用市场信息的不对称，虚张声势，制造假象，误导消费者，造成房地产价格不合理上涨。
四、防范房地产金融风险的对策
（1）拓展多元化融资渠道
应大力拓展多元化的房地产融资渠道，提高房地产金融资源的使用效率。房地产业对资金需求量极大，属于典型的资本密集型行业。我国房地产开发企业的融资渠道单一，主要是银行贷款，一旦国家货币政策从紧，房价回落导致开发商因收益减少而无力还款，就可能使银行面临较大的风险。要解决目前房地产金融市场融资渠道单一，改变房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行贷款的局面，就需要建立一个多元化的房地产金融体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。
房地产信托融资方式相对银行贷款而言，能够大幅降低房地产开发公司的融资成本，募集资金较为灵活方便并且利率可以调整。由于房地产信托制度具有灵活性和独特的财产隔离功能、权益重组功能等几大优点，使其成为最佳融资方式之一。房地产信托与银行贷款结合起来，就产生了一种新融资组合模式，即“信托+银行”方式。虽然房地产信托在我国近几年才刚起步，目前投资房地产的信托资金不到300亿元人民币，但各界普遍认为这种模式未来将成为中国房地产开发企业的主流融资模式。当然，中国目前的信托融资还受到一些条件的限制，比如，缺乏相关的法律政策、信托产品的流通性问题，以及信托资金异地使用和审批比较严格等，这些都限制了房地产信托市场的形成和发展。
（2）提高房地产企业信用及增强企业竞争力
目前房地产企业的自律程度很差，往往把自己的经营风险转嫁为银行的金融风险。房地产企业要自律而且要能够正确地认识和看待市场。我国的房地产开发项目很多，在这种条件下，如果企业无视消费者应有的利益和权利，不尊重市场，恶意欺骗购房人，最终会限制消费者的需求，其结果必然是大量的房子卖不出去，最后导致房地产泡沫及金融风险的产生。房地产商必须考虑自身的规模效益问题，要提升房地产企业质量，使一些信用度不高和不具备资格的企业退出房地产领域。房地产商良好的信用和自身的竞争力是保持房地产持续发展和防范金融风险的一种重要的社会基础。
（3）完善个人征信系统并提高个人房贷资产质量
个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群，但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系，通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制到最低。加强对借款申请人所提交材料真实性、合法性的调查。要建立信贷人员贷前与借款申请人面谈制度，通过与借款申请人当面交谈，了解借款人家庭、工作、收入情况以及购房真实性等，要查验借款申请人提交的商品房销（预）售合同或协议是否经房地产管理部门进行交易鉴证、办理销售登记手续；要通过开发商开出的发票或收据、银行进账单等验证首付款的真实性，首付款金额是否达到贷款条件要求，交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致，要参照同类物业的价格水平，验证借款申请人所购房屋价格的合理性。
结论
房地产金融始终是国家宏观调控的对象，其所带来的风险也是多方关注的焦点之一，近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。
参考文献：
[1]陈璐.银行信贷的顺周期性与逆周期政策选择.新金融，2017（1）.
[2]陈婷婷.完善我国住房金融模式探析.中国房地产金融，2017（12）.
[3]陈晓.企业则一务困境研究的理论、方法与应用.投资研究，2017（6）.
[4]陈颖.商业银行提前还款风险管理策略.上海金融，2017（1）.
作者简介：单晓东，1986.1.29，男，2010年本科毕业于沈阳大学，辽宁沈阳，在职研究生专业：房地产经济与管理，北京财懋房地产开发有限公司。
论文作者:单晓东
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/9/16
标签：房地产论文; 银行论文; 金融风险论文; 风险论文; 我国论文; 贷款论文; 房地产金融论文; 《基层建设》2019年第18期论文;