旧城更新中房地产开发模式的比较研究论文_王军

所谓“旧城双修”是旧城更新的地产开发模式，其核心内容是“城市修复、生态修复”。旧城市的房地产开发应该本着这些原则，进行房地产开发。我国旧城开发中需要与房地产开发的休戚相关，达到共同繁荣，选择适当的开发模式 ，也是更旧城更新成败的关键，也是中国大中城市健康发展的重要内容。

1.旧城更新的核心理念

所谓旧城是指城市演变过程中，经过长久发展，形成相对稳定结构和特定的风俗文化，具有丰富的发展资源。旧城更新是指通过对旧城区功能和劣化环境进行改造，对环境进行改善调整换和重建和创新的方式，使旧住宅达到新居住的功能标准，并实现可持续发展。旧城更新涉及到社会、环境、经济、文化等多方面的内容，属于多重发展工程，不能单独的分开对应，需要对其进行重新定位。

2.旧城改造的必要性

旧城更新改造为房地产开发提供土地，而房地产开发为旧城改造提供了资金和动力。旧城更新房改造盘活了很多土地。对土地的数量和结构的更新产生了很大的影响，也是经济发展的重要动力。房地产对旧城市的开发，实现了城市资源的良性循环，可以超越原有区位、功能束缚、调整、塑造新的区域产业结构，对区域经济的贡献远远大于房地产销售带来的一次性经济效益。但是旧城区中市政管线多、建筑多、人口密度大、空间容量小、交通条件差等都给房地产开发造成影响，通常情况下开发成本也会升高。政府部门作为城市的管理者，需要从降低城市运作方面出发，优化城市发展结构，合理规划调控，从而降低开发困难。另外还需要充分利用的城市区位环境特点，以“修复环境”作为重点，充分挖掘城市的历史文化，商业传统等，开发土地的潜在价值，打造有特色的开发项目，避免开发过程中存在的误区，为旧城的发展带来一片光明。

3.旧城区房地产开发模式

3.1互动开发模式

互动开发模式是新旧城区在共同发展的基础上，实现互动。将旧的街区与新的街区发展结合在一起，实现捆绑式开发。通过对旧城区的开发开实现对新城区的开发，开发的原理应用了“创新驱动模式”“一带一”的政策理论，同时也是传统街区保护更新的可行性方案。目前，很多地区都采用这种开发模式。针对旧街区的开发，原有的道路得到实现扩建、全部新建商业区、保留局部老街区，与新建结合开发，保留局部老街也是非常有用的开发模式。位于辽宁省营口市的老街100多年的历史，为了促进周边经济发展，该地区采用了新旧互动的模式。在拓宽街道的基础上，街道中栽种了很多树木，起到了保护环境的作用，具体见图1。周边开发了房地产小区，像中原国际、1861小区等，都是秉承了辽河老街的古风特色，开发的房地产项目。

图1 辽河老街开发模式

天津地区的河口两岸综合开发区改造，也是应用了这种开发模式。海河沿岸启动工程规划了大悲院、古街文化等六大商业贸易区。在保护了传统街区的基础上，对街区进行改造和修复，改造和扩建，重建历史上著名的海河和水阁，与新建商业建筑群结合，形成了民俗博物馆、旅游休息区等，也成了天津市的标志性建筑。天津地区这些建筑已经建成，也取得了很大的经济效益，对老城区的发展有一定的促进作用。

3.2层次性综合保护开发模式

层次综合性开发模式，也是一种常用的开发模式。也就是在保护建筑文化特征的基础上，以历史文化为中心，加强核心文化保护，开发过程实施协调性保护。同时综合运用多种保护形式，在建筑功能上应用“修旧如旧”的模式，新旧共生等思想的设计方式。由于上述内容在加强开发的过程中，对开发公司的要求非常高。例如，上海新天地改造，是非常典型应用了层次性综合改造方式。改造前后见图2。上海新天地改造前后对比，改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心，成为城市新地标。

图2上海新天地

图2新天地改造前后

在改造旧城区方面，主要是采用了建筑外墙保护措施，重建建筑内部结构，将居住功能改为商业用途。改造后建筑需要兼顾演出和餐饮功能，内部需要宽敞与能承受大荷载的空间和供舞台演出用的机电设施。因而建筑除了外墙之外，里面的基础、上下水道到屋顶全部需要重新建造。外墙有些部分则进行修补与加固。

另外，杭州清河坊片区功能分区规划：特色商贸、餐饮、民俗风情区等，并以保存最为完好的特色商贸区作为项目引擎，形成购在河坊街、吃在高银街的城市名片，项目在整体开发过程中选取中间保存最为完好的河坊街作为一期工程，定位为商贸旅游区，与西湖风景区和吴山风景区联动，用特色商业吸引游客，迅速积累人气；二期启动高银街打造成为餐饮一条街，与特色旅游商贸形成功能互补，既吸引了游客，又使得一大批本地的消费者前往就餐；

三期与中山路整体改造工程同期进行，定位为时尚购物步行街，形成时尚与古老相融合的特色商贸旅游区。具体见图3.

图3杭州清河坊

3.3旧城区的整体复制开发

该种开发模式，是对更新改造的城区进行修缮改造开发，但是并不是一成不变的修建，是采用分类的形式进行开发。在保证旧城区建筑结构完整的基础上进行开发的。整体对城区的一种修复，对于那些不符合生活需求，或者结构被严重损坏，重新添加现代化设施的一种修建方式。比较有名的案例有：清河坊街老建筑和成都文殊坊。请河坊街旧城改造方式：

保持原样。对风貌典型、质量较好的传统民居采取保护的方式，按照不改变原状的原则，可进行修缮或对个别构件加以更换，并可适当调整建筑内部功能。指建筑结构尚好，但不适应现代生活需要的建筑。原有建筑结构不动，局部修缮改造。—对于质量较好，风貌较差的建筑，对其立面进行整治。对1980年代以后新建的建筑，造型、质量较好，并与传统风貌环境冲突不大，采取保留，维持现状。指违章搭建或原先没有以后增建的，破坏空间环境的建筑，应予以拆除。对传统风貌影响大的建筑，采取拆除重建的措施。重建可以采取历史建筑移植或利用历史建筑的构件。具体见图4.

图4 清河坊街老建筑改造方案

成都文殊坊以宗教佛禅文化、民俗文化为主题，以川西街院建筑为载体的，充分体现老成都人文历史精髓的都市文化休闲旅游胜地。大部分建筑拆除后重新进行情景商业规划，形成不同的商业功能分区，并通过几条商业主街串联。具体见图5。

图5成都文殊坊改造

4.新旧城区地产在开发模式的分析

在三种开发模式中，新旧街区的互动模式比较多，大部分都是以文化为特点的开发。经济与其文化地位不相称的成片街区，保留其中文化功能卓越的点、线、面，使其更新改造后文化与经济相互拉动，达到新旧街区的共同发展；层次性综合保护再开发多用于大城市的旧

城中心，因文物保护建筑多处于其中，所以力求保护与开发的协调统一；旧城社区整体复制更新开发方式多用于对旧城住区的建设改造，通常社区内多数房屋已不能继续满足功能要求，更新中只保留有限的文化符号，改造中尽量保持原来的建筑风格和空间布局进行重建，

着力于基础设施的更新，保证较高的居民回迁率，但盲目地重建容易导致具有历史保护价值的历史建筑的破坏，违背历史街区原真性保护的原则。

结束语

新旧更新的改造在房地产开发中所占的比例很大，与城市的经济功能相关，还涉及大社会文化等。本文分析了三种改造模式，简述了开发理念。在后期的开发中，寻找一条适合中国发展的旧城更新模式，以城市自身肌理为核心，延续城市历史法发展脉络，走一条可持续发展的道路才最为重要。

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论文作者:王军

论文发表刊物:《中国建筑知识仓库》2019年05期

论文发表时间:2020/4/16

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