南京长租公寓研究
——以龙湖冠寓为例
谈 晨 江苏城市职业学院
摘要： 在市场需求和政策支持的双重因素影响下，住房租赁市场欣欣向荣，与此同时，“租购同权”等行业利好政策不断落地实施，在这样的大好形势下，对于长租公寓既是机遇也是挑战。文章对南京城市背景及南京长租公寓市场做了简要分析，以龙湖冠寓为例，提出现存的问题，并明确未来的发展策略。
关键词： 长租公寓；南京；发展策略
一、南京长租公寓市场分析
(一)租赁需求
南京长租公寓市场客户来源广泛，产业客户为最重要的客户来源。南京目前住房收入比高，市场客户首次置业年龄平均推后至35.9岁。而南京目前长租公寓客户年龄多集中在20-35岁，以三产从业人员和二产中高管及技术骨干为主。
(二)租赁市场
1.南京共成交6幅租赁地块，55万方，约1.57万间
2017年12月，南京首幅租赁地块底价成交，地价为周边住宅地块地价的六分之一。2018年2月，南京5幅租赁地块以底价成交，竞买人都是南京市、区政府所属国有独资公司；截至目前，南京共成交6幅租赁地块，55万方，约1.57万间，主要分布在城市近郊。
2.城市租房容量庞大，集中在城中、城南板块
近两年南京出租新增供给量基本维持在每月4-7万套左右，城市租房容量庞大；住宅租赁相对比较分散，主要集中在城中和城南板块，住宅分布较密集、配套较完善。
（2）模拟地层条件下的稠化性能测试显示：调节缓凝剂CA加量能够实现稠化时间时间可控，且缓凝剂CA抗盐性能良好。
2.2.2 肾脏病患病率 初次问卷调查发现，肾脏疾病患者7例(11.9%)；再次问卷发现肾脏疾病患者9例(15.3%)，其中新增糖尿病肾病1例、高血压肾病1例，均为手册组患者。两次肾脏疾病患病率差异无统计学意义。
2.1.4 稳定性试验。由表2可见，各成分RSD值均小于2%，表明咖啡溶液中绿原酸、葫芦巴碱、D-(-)-奎宁酸、咖啡酸的含量在24 h内稳定。
3、整体婴儿车智能安全系统的逻辑框图如下图所示，本设计利用指纹和触摸式传感器对婴儿车刹车系统进行综合控制，利用指纹识别对婴儿车的安全带进行安全加固，利用太阳能电源监控对婴儿车智能安全系统进行供电，用以加强婴儿车的安全性以及防盗性。
2.新城市进入
南京品牌长租公寓目前累计获取101家，开业运营84家，房间数9520间，而南京冠寓目前已开业1995间，获取2433间，位列南京长租公寓开业房源量第三位。
二、南京冠寓发展现存的问题
(一)拓展端方面
南京区域年度任务2万间，南京目前品牌长租公寓全市场规模不足1万间，亟待扩容；国企入场，低价获取租赁用地，17年已成交1.6万间，18年潜在供应5.5万间，未来市场面临大量国企项目低价分流；各大开发商和金融机构争相进入，项目获取难度大，租金水平高；南京本土企业政策倾斜严重，如银城更易获取城中低效用地，高指标重压下拓展倾向获取难度低的郊区大体量项目，存在市场风险；徐州、镇江长租公寓处于起步阶段，仅有个别项目，市场需验证。
(二)运营端方面
南京项目二消获取难度大，存在被查处风险，且目前只能开具服务性发票，无法开具租赁发票，租户无法申请住房补贴；部分项目交付时不具备实际运营条件，影响出租率；长短租结合存在运营风险；产品线单一，溢价能力有限；项目成本较高，租金压力大。
2015年，51岁生日那天，钟扬突发脑溢血，死里逃生。抢救后的第3天，还没有度过危险期。他在重症病房里口述记录了一封给党组织的信，经过多年在西藏的工作，他更加意识到建立高端人才队伍的极端重要性，他说：“我有一种紧迫感，希望老天再给我10年，把人才梯队真正带起来。”
三、南京冠寓战略分析
(一)拓展策略
1.政企合作
与国资集团深入接触，探讨合作可能性，尽快加入南京市住房租赁行业联盟。
与国资合作模式：联合拿地模式，如股权合作、委托开发、代建等(比如银城模式)；轻资产合作模式，如品牌输出管理、运营管理等(比如魔方模式)。若无法合作，新项目尽可能避开政府租赁大规模供应片区；红海片区差异化竞争，控制体量。
目前在宁长租公寓品牌共18家，门店84家，房间数逾9500间。前期南京长租公寓的主流运营方为互联网企业、房产中介以及快捷酒店(魔方、贝客、未来域为主)，2017年之后开发商积极在南京布局，包括旭辉、朗诗、万科、银城等。选址较为集中，主要分布在城中与江宁片区，其中城中南片和北片(新街口商圈)、江宁上坊与江宁科学园(江宁大学城)最为密集，整体出租率高。市场占有率方面魔方、未来域、冠寓处于第一梯队，其次是贝客、泊寓。散租公寓以自如友家、银城千万间、美丽屋公寓、合租吧等中介、互联网机构为主，挂牌房源在5000间左右。
4.竞争态势
三四线进入策略：研究先行，进核心，控体量。
3.南京长租公寓项目分布
完善三四线城市冠寓进入性研究；三四线城市只考虑核心板块的项目，或个别产业聚集区，需严控成本(三四线城市租金水平低，目前冠寓建造成本较高，难以满足财务指标要求)；严格控制公寓体量，建议三四线单店规模严格控制在200间以下。
与住宅销售差异，冠寓租期将反馈至运营节点，成为再次供应房源；因财务指标需短期内达到稳定运营，故因流速和租期差异将带来单项目容量上限。单项目容量取决于月均流速，租期越短、容量越小，以3个月为固定租期，容量上限为3.1倍流速。故南京冠寓单店规模适宜控制在200—350间，220间左右为最佳规模。
3.控制单店规模
一是专利数量庞大但转化率低。2017年我国发明专利申请量达到138.2万件，同比增长14.2%，连续7年位居世界首位。我国科技成果转化率仅为10%左右，真正实现产业化的还不足5%，与发达国家40%的水平相比，我国科技成果转化率和转化速度明显过低。① 参见《发改委：我国科技成果转化率仅10%远低于发达国家》，载http://money.163.com/13/1221/13/9GKDB7UU002540BQ.html，最后访问日期：2018年10月5日。
4.重资产冠寓拓展地图
核心区及价值潜力区布局重资产项目，在资源核心区城中中片、城中南片战略布局，在成熟城区河西中片、城南北片、城南中片、城南东片、城南南站、江宁三山百家湖、城中北片、城北滨江、城北五塘、城北燕子矶、仙西大学城以及潜力城区浦口青奥体育公园、浦口泰山浦珠路、浦口桥北、河西北片、城北迈皋桥、城东南片、江宁东山、江宁九龙湖、江宁麒麟重点拓展。
5.二三产分布打法：二产重点大客户，三产拓中高端产品线
在二产聚集的板块，如江宁滨江、城北龙潭、江宁九龙湖等板块，重点拓展大客户，考虑大企业宿舍、双人间及多人间产品线；在三产集中、高端企业集中的板块，如城中板块、仙西大学城、城南和河西板块，主打中高收入客户，拓展中高端产品线；河西等核心区域考虑高租金补贴客户。
(二)运营策略
首先应严格交付标准，水电气、物业等必须达到使用功能方可计入有效招租房间数。其次大规模项目仅允许出现在核心区或租金低价区，组合采用大客户、员工宿舍、低价竞争等多种扩客策略。再者有条件的项目采用长短租结合提升出租率。目前冠寓暂以“灵活租期”的形式进行操作，存在运营风险(短租经营许可证获取前提为获取二消)。在营销打法上，核心区门店可考虑特色主题，营造营销亮点，增加社群黏性。最后二消与项目获取、运营强相关，建议尽量争取，弱化风险，提升产品竞争力。
四、结语
对南京市长租公寓的市场发展情况以及开发商背景的运营商龙湖冠寓现存的问题及发展策略方面进行研究，对其他南京长租公寓运营及发展具有借鉴意义。长租公寓是现行房地产市场发展形势下对存量进行有效使用的新型的一个行业，如何促进长租公寓未来良好的发展，需要政府机构、开放商、运营商等相关从业人员及社会民众的共同努力。
[15] Martha Finnemore and Kathryn Sikkink, “International Norm Dynamics and Political Change”, International Organization, Vol. 52, No. 4 (Winter 1998), pp. 887-917.
中图分类号： F293.3
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)030-0324-01
作者简介： 谈 晨(1990-)，女，回族，江苏扬州人，艺术硕士，助教，主要从事建筑室内设计研究。
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