房产税改革目标三种主流观点的评述——以沪渝试点为例，本文主要内容关键词为：三种论文,为例论文,试点论文,房产税论文,观点论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F293.31 [文献标识码]A [文章编号]1000-596X(2011)08-0053-09
从理论上讲，2003年开始成为经济研究热点问题的房产税开征与当前我国正在进行的沪渝房产税试点是理论与实践的承接与交融。在历经多年广泛而深入的研究过程中，理论界大体形成了有关房产税改革目标的三个主流观点：(1)房产税改革的目的是使其成为影响(降低)住房价格的重要政策工具；(2)应该逐步把房产税培育成地方的主体税种；(3)房产税可以通过调节财富存量而有助于实现收入分配公平。对于这三种观点，我们很难从理论上给出一个简单的正误判断，然而始于2011年1月份的沪渝房产税试点给我们提供了一个经验研究机会，也为我们更客观地评价这三种观点提供了一个现实平台。
一、房产税改革的房价效应
抑制房价的观点大体有两种逻辑：第一种逻辑认为，我国房价偏高的原因是当前土地政策导致房屋土地的70年租金进入了住房成本中，开发商不可能赔本赚吆喝，因此高成本就直接导致了高房价。房产税改革后，土地政策获得的出让金收入会归并到房产税中逐年实现，于是房产税改革会导致一次性进入住房价格中的土地出让金演化成为70年的税收收入，显然这种做法会导致当前住房成本的大幅度下降，进一步形成住房的降价效应。第二种逻辑认为，在现有住房政策既定的条件下，房产税改革直接导致持有住房成本的增加，这一方面会诱使人们改变实现居住的方式(如以租代购)，从而降低住房市场的需求；另一方面也会直接侵蚀住房投机客的利润空间，打击住房投机行为，进而增加住房市场的供给，结果在这两个因素的共同作用下，市场的力量就必然导致住房价格的下降，持这种观点的包括吴俊培、任志强等。[1][2]
如果考虑到这两种逻辑的前提基础，我们给任一逻辑一个简单的正误判断可能都是有问题的，因此，我们在评价其意义的时候，关注到近年来我国住房市场的演进路径就是必要的。图1、图2分别是2005年7月—2010年12月我国住房市场房价月度数据的同比价格指数与环比价格指数的变化情况，从这两个图中我们不难看出：(1)同比价格指数与环比价格指数表现出了基本相同的变化态势；(2)无论是同比价格指数还是环比价格指数，除个别月份外基本没有小于100的情况，说明价格始终处于一个上升通道当中，价格指数的波动反映了价格上升速度的快慢；(3)结合房产税政策路径，我们没有发现房产税政策对住房价格形成了明显影响。
图1 2005年7月-2010年12月房屋销售同比价格指数
资料来源：国家统计局网站。
图2 2005年7月-2010年12月房屋销售环比价格指数
资料来源：同图1。
显然，我国住房价格的变化规律并没有支持上述某个逻辑推论，其原因在于：尽管在图1、图2的考察期间没有房产税试点，但在2003年以来房产税改革“风雨欲来风满楼”的背景下，面对这种明晰的价格逻辑，个人预期应该明显影响到住房价格才是合理的，但市场并没有给我们展示出任何房产税预期下的价格下降。为了把这个问题进一步解释清楚，笔者对2003年以来有关住房市场调控的财政与货币政策进行了系统的回顾：(1)笔者共收集到77条与房地产相关的财政货币政策，其中50条是财政政策(其中明确提及物业税的只有2条)，27条是货币政策，表明我国历来的房地产政策主要是以财政政策作为主要的政策手段。(2)分年度看，2003-2011年各年度出台的房地产政策分别为2条、1条、5条、9条、9条、18条、2条、25条、6条；相应的财政政策与货币政策也表现出类似的变化规律，这可能是调控中经常使用“组合拳”的原因。结合房地产价格走势，我们可以清楚地看到，2008年、2010年的房地产价格呈现明显的涨幅回落现象，说明房地产政策(包括财政政策和货币政策)对住房价格是有影响的。(3)从2011年最新的政策看，除笔者总结的财政货币政策以外，国家已经开始动用诸如“限购”等行政政策，这一方面是对近年来房地产价格居高不下的回应，但同时也说明了我国现行财政货币政策对住房价格作用的有限性。(4)针对国民经济的一个行业采取如此高强度、高密度的财政货币政策而效果却屡屡难尽人意，不是一个运行良好的经济中应该出现的现象，笔者认为这或许需要从纯经济以外的其他视角寻找原因。
基于上述价格现实与政策回顾，笔者的总体判断为：我国的住房价格不是一个理性的纯市场行为的结果，因此，仅仅通过财政货币政策来调节住房市场价格，往往难以达到预期的政策效果。其中的原因包括：(1)住房价格的变化更多地决定于其坐落土地的价格，因为就建筑物本身而言，随时间折旧损耗而价值降低几乎是一个不争的事实，而我国的土地是国家垄断的，不可能满足市场竞争需要的交易模式。退一步讲，即使土地并非国有垄断，住房价格也不可能是完全市场的结果，它是由土地产品的固定性、非流动性性质决定的。(2)即使放弃土地市场的特殊性，住房价格的市场决定也需要通过住房建设的市场化来支撑，而从我国的现实情况看，城市住房建设的人为控制比比皆是(指通过规划控制)，这种控制不仅包括了住房的位置，甚至还包括了诸如套型与面积等方面，因此我国现行的住房规划制度也决定了住房价格的非市场性。(3)住房市场有效的一个暗含假定是居民对住房的选择发生在基础设施确定的基础上，而现实的小区配套往往发生在小区建设之后，因此，理论的分析就忽略了个人基于基础设施选择的风险性，但现实中这种选择的风险性无疑是存在的。(4)住房产品到底是消费品还是投资品是一值得争论而难有定论的话题，因此，缺乏细分的财政货币政策效果难尽人意可能注定就是一个顺理成章的结果。(5)财政货币政策的效果不仅取决于政策本身的时效性，还与其作用对象的理性程度密切相关，就我国房地产政策而言，尽管我国的政治制度构架保证了政策的时效性，但居民消费或投资行为中的非理性因素，显然也是一个有效的财政货币政策必须考虑的因素。(6)如果说居住权是一国居民最基本的权利之一，那么财政货币政策对房价的影响就必须同时考虑其对基本居民权与居住享受权的影响，显然这就要求政府对居住权进行一个明确的定位，比如，基本居住权在现实生活中应该体现为多大的住房面积？或者应该以其他什么样的形式出现呢？
据此，我们不难理解为什么国内近年来房地产财政货币政策屡试微效的原因，也不难理解为什么2011年以来国家甚至动用了诸如“两限(限价、限购)”之类的行政措施。笔者认为，将房产税开征作为房价变动的一个必然原因可能注定是有问题的，事实上，政策的效果往往不取决于政策本身的逻辑，而是取决于政策所需要的环境，政府如果想遏制住房价格的上涨，需要的政策工具并不一定必然定位于房产税的开征，而首先必须弄清楚的是要构筑什么样的房地产市场的问题，如果对这一基本问题不能有一个明确的认识，任何住房价格方面的财政货币政策都不可能实现一个预期的政策效果。
事实上，当前正在推进的沪渝房产税试点，也同样给笔者的上述分析提供了支持。笔者选择了包括沪渝两市在内的全国35个大中城市2011年1—4月的新建住宅环比价格指数、新建商品住宅环比价格指数、二手住宅环比价格指数、90平方米以下住宅环比价格指数、90平方米-144平方米住宅环比价格指数、144平方米以上住宅环比价格指数进行分析，结果发现：(1)无论是新建住房价格，还是新建商品房价格，抑或是二手房价格，甚至从分类价格指数看，在2011年1月上海、重庆两地房产税试点以来，都没有发生明显的下降趋势。(2)无论是试点城市的上海与重庆，还是其他没有试点的城市，各类价格指数都表现为一个基本相似的变化趋势，即基本稳定在前期价格的水平上。(3)从2011年1—4月价格的变动幅度来看，如果说1月份的价格变动在各地之间还存在差别的话，到4月份，各地的价格更是趋势平稳，几乎每个城市都表现为与上月价格相同的水平。这种房产税试点以后的住房价格变化的趋势告诉我们：(1)房产税并没有给沪渝两地的住房价格变化带来不同的表现，因此，时下的房产税试点并没有起到明显的调节房产价格的作用。(2)各个城市、各类房产价格类似的变化趋势进一步印证了影响价格变化的是更宏观层面的政策结果，而不是一个房产税试行的结果，事实上，2011年以来国务院对房地产市场调控的诸如限购、提高首付、提高利率、收紧贷款等政策正好迎合了住房价格的这种变化趋势。
综上笔者认为，在我国现行的住房市场结构中，房产税要成为一个影响住房价格的重要因素是不现实的。
二、房产税改革的财政收入效应
本文把房产税的财政收入效应界定为由房产税获得的收入能否满足地方政府将其作为主体税种的需要，房产税主体税种是房产税改革的主要观点之一，代表性学者包括了贾康和白景明、贾康和傅志华等，笔者认为，理解与评价这一观点首先需要弄清楚如下几个问题。[3][4]
什么是主体税种？一般认为作为主体税种应该满足如下三个特点：一是在地方各税收入中，主体税种收入所占比重为最高；二是政府从主体税种中获得的收入受经济波动或时间变动的影响较小，或者说主体税种能够给政府带来相对稳定的收入流；三是主体税种的税制要素是由其归属政府决定的，即中央税主体税种的税制要素由中央决定，地方税主体税种的税制要素由地方政府决定。对于这三个特征，笔者认为前两个特征只是人们的一个习惯性判断，或者说是一个“拇指规则”，因为在具体到量的区分上，我们并没有找到一个具体的评判标准，比如一个占政府税收收入比重最高的税种，需要比其他税种收入的比重高出多少才算是主体税种？随经济波动主体税种收入的波动幅度应该不大于多少才算作是相对稳定呢？既然如此，如果仅仅依据前两个标准，笔者认为，无论如何一个政府都会有一个主体税种，而没有主体税种则可能是一个特殊现象。至于第三个特征，则可能因一个国家财政体制的差异而各不相同，但如果说一级政府没有税制要素的决定权就判定其没有自己的主体税种，这仍然是一个值得研究的问题。
将房产税改革目标定位为地方主体税种的目的之一，是解决目前我国地方政府尤其是县级政府的收不抵支的矛盾，或者说是事权与财权不对称的矛盾。要认识这样一种观点实际上需要我们对收不抵支有一个清醒的认识。顾名思义，收不抵支是指政府的收入不能满足其支出需要的情况，这有两个层面的含义，一是政府的支出是“合意”的，然而政府现行的税收筹资方式并不能保证政府获得满足这些“合意”支出所需要的收入；二是政府的支出超出了“合意”水平，于是，一个“合意”的税收收入规模就不可能满足政府的支出需要。因此，地方政府收支相当的情况就只能是“合意”的支出水平恰好有“合意”的收入规模的财政体制。于是，要把房产税改革定位为地方主体税种就需要回答如下这个“三位一体”的问题②：政府的支出是合意的吗？什么样的税收制度是合意的？两者能“吻合”吗？
首先就政府支出而言，一个合意的支出必须首先是一个合理的支出，也即合意的支出必然是一个合理支出的合适规模，因此，只从收入的角度承认主体税种的观点，暗含着承认我国地方政府尤其是县级政府的支出是合理、合适的，然而，把当前地方政府的支出定性为合理、合适的状态恐怕还是需要斟酌的。
其次，就算承认地方政府的支出是合意的，用房产税作为主体税种作为筹集地方支出所需要的收入规模也未必就一定是合意的。因为地方政府完全有可能以其他税种作为主体税种来获得必要的收入规模，甚至是通过上级政府的转移支付作为地方合意支出的收入来源，这在欧洲一些国家并不鲜见。因此，从地方收支矛盾的角度定位房产税为地方主体税种，是一个值得商榷的问题。
地方政府主体税种的第三个要件是：主体税种是地方自主选择的、具有税收决定权的税种，这种自主决定包括了税种的征收与停收、税制要素的确定与税收优惠措施的制定等。显然，如果把房产税作为主体税种，那么房产税就应该满足这样的制度要件，但从我国现行的税收体制看，似乎距这些要求还很遥远，因此，要把房产税作为主体税种，首先就需要对我国现行的税收体制从根本上进行改革，而这绝不仅仅是一个经济学问题。因此，仅仅从主体税种的这个要件看，把房产税作为地方政府的主体税种就只能是一个“值得期待”的问题。
最后，即使我们承认房产税的主体税种地位，我们仍然有两个问题需要解决：一是房产税应该作为哪一级地方政府的主体税种？二是有了这样一个主体税种，就能解决地方政府的收支矛盾问题吗？时下比较流行的观点是，房产税比较适合作为县一级政府的主体税种，我们姑且承认这一判断，但笔者并不认为房产税能够解决县一级地方政府的收入矛盾问题。这不仅基于刚才分析的县级政府支出的合理性，还有我国各地县级政府财政能力的巨大差异，我们很难想象在我国边远、贫困县、市的房产存量能够“合意”地满足当地政府的支出需要。
事实上，按照芝加哥学派的观点，房产税所以作为地方税并非其能够给地方政府带来“稳定”收入，因为这一点根本是经不起推敲的，其原因是房产税的课税对象与税源是分离的，很难想象一个房屋存量巨大而居民收入微薄的地方能够依靠房产税获得“合意的”财政收入。而房产税所以在世界许多国家的地方政府中流行，根本原因是其相对于高层政府而言，具有征收成本最低的优势。而对于整个国家而言，在确定的收入规模下，当全国各税最后一元税收的成本(税收的边际成本)相同时，税收作为一个整体是有效率的，当然，对于政府间的财政能力问题，则可以通过政府间的转移支付来实现。因此，房产税所以作为地方税，并不是地方缺乏主体税种的结果，也不是收不抵支的结果，而是在国家合理支出规模下，税制效率要求的结果。
在前面的分析中，笔者已就房产税的主体税效应进行了一个简要的理论分析，下面笔者结合沪渝房产税试点，从量的方面对房产税的财政收入效应进行分析。由于是从量的方面进行分析，因此，笔者只能就房产税能够实现的绝对与相对收入水平进行测度。
从目前沪渝房产税试点的实际情况看，两地征收房产税获得的收入都不足百万元，这与两地百亿元、千亿元级的财政收入相比，只能算作是“九牛一毛”，因此仅仅着眼于因试点而获得的房产税收入而谈论房产税的主体税种效应则显然有些“奢侈”。故此，笔者在进行比较分析时，将在“遵守”两地试点规则的基础上，将房产税的财政收入效应扩展到更具一般意义的口径上进行模拟对比，以获得一些更具启发意义的结论。
1998年7月3日国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)文件，从此，我国居民的住房需求逐步进入一个由市场决定的阶段，如果商品房的建设周期计为3年的话，则2002年为商品房大量上市的时间。另一方面，由于统计口径及数据的可得性，笔者把最近的截止日期确定为2008年。于是，我们就可以考察这段时期内住房存量相对于沪渝房产税试点模式的财政收入效应。
1.重庆试点模式的财政收入效应。首先，笔者选择了国家统计局统计的全国35个大中城市作为考察对象，从《中国房地产统计年鉴》(2003-2009年)获得其在2002-2008年间每年竣工的别墅与高档公寓面积，并剔除石家庄、太原、呼和浩特、南宁、兰州、西宁6个数据不全的城市。然后，笔者再从国研网数据库获得相应35个城市在这个时间区间别墅与高档公寓的平均价格，由于没有深圳2008年的数据，因此在考察2008年的财政收入效应时，剔除深圳。因此，笔者最后得到的样本城市为28个。最后，由于《中国房地产统计年鉴》上没有2003年、2004年两个年度别墅与高档公寓的数据，因此，笔者以2006-2008年的相应数据为基准，通过三年移动平均的方式获得。自此，笔者就获得了28个城市2002-2008年间完整的别墅与高档公寓竣工面积。笔者把这些面积进行累加作为当前各城市别墅与高档公寓在相应年度的存量，并以此作为测试税基的基础。这样处理数据一定是不准确的，但考虑到尽管存在丢失2002年前竣工的数据，但也忽略了2002-2008年间拆除的面积，而这两个因素都不可能是别墅与高档公寓市场的主流现象。还有一个因素就是笔者没有剔除空置率，这既有数据获得上的困难，也与笔者模拟初衷有关，一方面，如果空置发生在居民手里，这并不影响笔者的分析，另一方面，如果空置发生在开发商手里，笔者可以把它看做开发商自己的购买，如此，则开发商在持有房产意义上是应该交纳房产税的。基于此，笔者认为在模拟的意义上，本文的处理具有一定的合理性。
笔者把累加到2008年的竣工面积乘以相应的该城市2008年别墅与高档公寓的平均售价，获得价值形态的税基，按照重庆试点细则的规定，笔者用0.5％的税率乘以相应的税基即可得到相应城市以重庆试点细则在2008年的市场规模下能够获得的税收收入。结果收入最高的三个城市分别是北京294亿元、上海269亿元、广州72亿元，试点城市重庆则只有32亿元。从这些收入占当年财政一般预算收入的比例看，北京是0.8％，上海是0.57％，广州是0.58％，重庆为0.28％，在笔者考察的28个城市中，所占比例最高的一个城市是海口，占一般预算财政收入的比重为1.28％，显然，以这样的比例确定房产税为主体税种还是不合适的。
如果我们再考虑现行的财产税体系，并将财产税改革的目标口径理解为将现有的财产税税种以获得现有收入规模的状态归并到试点规则中，那么从笔者能够获得的北京、沈阳、大连、上海、宁波、厦门、南昌、青岛、武汉等9城市的情况看，房产税收入占财政一般预算收入最高的武汉为3.13％，最低的沈阳为0.98％，都仍然不足以成为主体税种。
2.上海试点模式的财政收入效应。对上海试点的财政收入效应，笔者仍然选择全国35个大中城市，并利用2008年前的数据进行考察，数据收集的结果为除济南、青岛以外的33个城市为有效数据。分析基本的假设是1998年房改以来到2008年的房屋存量都已经进入到增量应税范围，原因是尽管上海是对增量房屋征税，但如果原有房居民一旦发生新购行为，则其原有存量房屋也可能随之进入应税范畴。因此，笔者仍用上述重庆试点同样的方法得到住宅存量，并以非农人口乘以60作为减免依据，余额再乘以当年住宅均价，得到应税房屋价值，将此乘以税率0.4％就能够获得相应的房产税收入。将这一收入与当年的财政一般预算收入相比，结果房产税满足财政收入的比例分别在3.54％(银川)与0.74％(太原)之间，如果考虑到归并现行的房产税系，则在笔者可获得数据的北京、天津、沈阳、大连、上海、宁波、厦门、南昌、武汉、深圳等10个城市中，这一比重分别介于4.97％(武汉)与2.94％(沈阳)之间。这个结论与重庆方面的结果类似，因此，上海细则同样难以形成主体税种。
综上，无论是从理论层面还是就现实试点情况看，房产税要成为地方政府的主体税种，其道路无疑还是很遥远的。当然，如果考虑规范土地出让金到房产税的改革构想，那么，从量的意义上讲，笔者的初步估算认为，房产税实际早已成为地方政府的主体税种了。
三、房产税改革的收入分配效应
房产税改革的第三种流行观点是把改革目标定位在调整收入分配方面，认为房产税是从“财富存量”的角度调整收入分配的最有效工具。[5]这同样是值得探讨的一个问题。
首先，房产税的征税对象与税源是分离的，即房产税实际的收入来源于居民个人的所得，房产税的这个特征对房产税的收入分配观点提出了这样一个挑战：一个拥有高价值房产(如通过继承)而收入又很低的居民必须交纳房产税吗？无论如何，对这一问题的回答都会给税收制度设计带来挑战，因为如果说应该，则税制就存在迫使居民“倾家荡产”交税的嫌疑，这是任何一个国家在税制设计时都尽力避免的。但如果说不应该交税，房产税的收入分配功能又如何实现呢？
其次，如果把房产税作为收入分配的政策工具还存在一个对收入分配公平性的认识问题，从公共品的角度讲，也就是需要回答收入分配是全国性公共品还是地方性公共品？答案是不需要争论的，因为如果一个国家的两个收入分配都相当公平的地区，如果两地之间的收入分配整体相差悬殊的话，很难说这是一个理想的收入分配状况，这就类似我国的城乡之间或地区之间的收入分配问题。因此，如果一方面要把房产税作为地方税，另一方面又要让其承担起公平收入分配的重任，实际上是不可能的，因此，笔者认为把房产税定位为收入分配的工具并不合适。
当然，从存量意义上对房产税收入分配功能的否定，并不代表其收入分配功能的缺失，根据发达国家的经验和对财产税的理论研究，房产税在下列意义上确实存在收入分配效应：(1)如果把拥有房产节省的住房租金看做是个人或家庭的一个收入来源(黑格—西蒙斯标准)，那么，随着人们收入的增加，其源于住房财产的收入比重会不断上升，因此，房产税在这个意义上是累进的。(2)如果把房产税看做是对一种资本课征的税，那么从整个社会的收入形成看，同样表现为收入增长的同时，资本收入份额也增加的特征，于是，房产税在整个社会的一般要素税意义上也具有累进性。这两个累进性显然就是大家熟悉的收入分配效应。不过，即使在累进性的意义上，我国房产税具有收入分配效应的客观基础仍然是不牢固的，比如，尽管改革开放以来我国人均财产性收入从1978年的0.71元增加到2009年的431.84元，年均增长22.97％。但从占我国居民人均总收入的比重看，目前也只保持在2％-3％之间，远远低于发达国家40％左右的比例。[6]同时，财产性收入在城乡居民总收入中的比重波动很大，1998年财产性收入比重最高，2002年下降到谷底，之后开始缓慢上升，但是依然没有超过1998年的水平。[7]因此，笔者认为房产税在目前很难具有收入分配效应。
四、沪渝房产税试点推广性分析
上述三部分的分析告诉我们，房产税改革的任何观点都是有条件的，都只是一定条件下的优选；中国客观现实的复杂性与观点要求的环境可能相去甚远，因此，在房产税改革整体铺开并接近平稳之际，任何一种主张恐怕都只能是一种期望。不过，从发达国家税制的演进看，房产税在我国的全面铺开可能只是一个时间问题，而值得讨论的只是一个铺开的模式而已，于是，沪渝房产税两种看得见、摸得着的现实税制所具有的推广性就成为将来我国房产税运行模式的重要影响因素，基于此，笔者对两地房产税的推广价值做一个简要分析。
从征税对象上看，上海细则只对增量房征税，对存量房不征税，在土地政策不变的情况下，上海细则显然会在新购房者与旧购房者之间形成不公平。重庆细则尽管既涉及存量也涉及增量，但无论是存量还是增量都仅限于别墅与高档公寓，因此，重庆细则虽然在公平意义上相对可取，但考虑到满足财政需要时，重庆细则就显得难当大任。沪渝两地都以单价作为设定适用税率的标准，显然都有悖于税收的纵向公平，也就是说，两地细则都不能体现支付能力原则，因为支付能力体现在房屋总价而不是房屋单价方面。
沪渝两地房产税细则都缺乏通盘考虑的问题，比如，如果我们认为中国总税收负担偏低(实际也许并非如此)，纯粹增加征收房产税并借以增加总税收负担就是合理的，否则，就应在征收房产税的同时相应调整税收结构，降低其他税种的税负，以促进经济协调、健康发展。而事实上，沪渝两地的房产税改革都没有考虑这种情况，如果在试点的时候没有考虑到，那么到推广之时，又如何能做到“在经验基础上”进行推广？最后，在不同的经济环境下，房产税的归宿可能存在差异，如果最终两地房产税改革的结果都归宿于“穷人”，那么推广的意义也就没有了，这一点沪渝两地都没有进行过相应的展示。
综上，笔者认为，沪渝两地房产税细则都还不具有推广的价值，推广仍然需要等待进一步的完善，任重而道远。
五、来自理论与试点的启发
一项政策的制定与实施必须要与人文关怀精神密切相关，政策的制定必须注入伦理层面的思考。经济政策从来就不是“道德中性的”，因此，经济政策要以人道精神为核心，关注社会公平的普及与人民福祉的提升。
在许多国家，尤其是西方国家，房产税有着悠久的历史，长期以来一直是地方政府的主体税种，其重要的原因是地方政府能够更好地和纳税人沟通协作，因为公民享用的公共服务是由这些税收资助的，这进一步印证了我们政策中融入人文关怀的理念。据此指导思想，并结合我国客观财政体制实践，笔者认为沪渝房产税的进一步改革与完善应体现如下几个方面的思想。[8]
首先，房产税改革要致力于我国财政体制的完善。中国长期以来都是一个单一制国家，地方官员基本上由上级政府委派，地方政府没有立法权，其行政行为也主要对上级政府负责，上级政府的责任是硬约束。这种高度集权的政权组织形式不仅造成社会组织、社区组织的缺失，也造成没有真正意义上的自我管理的地方政府。房产税试点对这种政权组织形式提出了挑战，也为改革这种政权组织形式提供了机会，这是因为房产税的真正实施要求赋予地方政府更多的立法权，增加了地方政府自我管理的压力；同时也促使地方政府转变责任方向，学会不仅要对上级政府负责，更要懂得尊重民意，为当地纳税人负责。当然，房产税作为相对稳定的地方税种，其有利于形成稳定的地方收入来源的特征也对促进财权与事权相匹配的现代财政体制提供了基础与可能。
其次，房产税改革要有利于形成完善的房地产税制体系。在目前我国的不动产税体系下，大部分税负都在流转环节，保有环节的税负很轻，试点的房产税是对保有环节课征的税，而今后税改应该强化的正是对保有环节的课税。然而，征收保有税的难度往往高于流转税，需要经过长时间的调查、研究和准备工作后才能顺利开征，也正是由于这个原因，我们才有沪渝房产税的试点，才要在试点的基础上再行推广。当然，如果仅在原有流转税为主的不动产税体系中，另外加入一个保有环节的房产税，直接的后果就是在流转税税负较重的情况下造成了雪上加霜，因此，房产税改革必须统筹兼顾，收放结合，借试点推广形成我国新的完善的不动产税制体系。
再次，房产税改革要有利于建设环境友好与资源节约型社会。中国人多地少，环境承载能力有限，房屋建筑面积与建筑材料的使用将对我国的土地资源形成直接的影响，也会对环境资源形成间接或直接的影响。房产税作为对持有房屋课征的税会直接增加持有住房的成本，而且房屋越大，价格越高，税收相应也越高，因此，持有成本就会增大，而持有成本的增加会直接影响人们持有住房资源的数量与质量，这种数量与质量的表现通常是人们倾向持有高质量、舒适型房屋。也就是说，人们会降低持有住宅的面积，或持有更环保的住房，这显然是有利于保护环境、建设资源节约型社会的。因此，房产税进一步的改革设计必须考虑到差别税收所具有的积极意义，要在环境友好与物质公平之间求得平衡。
最后，房产税改革要有利于促进我国政府职能转变，形成现代服务型政府。当地方政府的收入主要来源于流转税，或者可以通过出让土地获得时，政府就缺乏走向公共服务型政府的经济约束，于是，地方政府殚精竭虑地上项目，一心一意搞工程就不可避免。然而，随着社会主义市场经济体制的逐步完善，地方政府的这种行为显然不具有可持续性，转变政府职能到执法监管、社会管理和公共服务上将是一个必然趋势。这就要求我们在进行房产税改革时，不仅要考虑税收的获得，还必须同时考虑税收的使用，并且最好能从法律或制度层面予以明确，目的是让当地居民从直观上认识到，房产税征收的收益与成本是能够资本化到当地的财产价值中的，即可以形成“税收收入多—公共服务好—住房价格高—税收收入多”的良性循环。另一方面，房产税改革中这一思想理念的融入，也给民众监督政府行为，促使政府转型为公共服务型的现代政府提供了支撑和约束。
感谢匿名评审人提出的修改建议，笔者已做了相应修改，本文文责自负。
注释：
①本文的物业税、房产税、财产税是同等内涵的概念，都指针对居民因持有住房财产而按住房市场价值征收的税收。
②房产税作为主体税种的地位越突出，这种分析就越具有合理性。
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