对我国房地产泡沫论争的综述，本文主要内容关键词为：对我论文,泡沫论文,国房论文,地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
对当前我国房地产业发展是否凸现泡沫，一直存在广泛和激烈的论争。通常认为，经济学界是泡沫论的坚持者，房地产管理层和企业界则是反驳者，事实上，有关论争也来自经济学界内部。在政府高层提出要警示房地产泡沫现象前后，经济学家纷纷阐述各自的见解。鉴于房地产业的发展会深刻地影响到国民经济运行的总体进程和质量，有必要对经济学界的这些认识进行系统的梳理和归纳。
一、我国房地产是否存在泡沫
第一类观点，总体出现泡沫。魏杰认为，世界范围内最影响经济稳定发展的行业主要是股票和房地产，目前中国的住房价格远远超过居民支付能力，出现虚假繁荣，如不很好调控，其后果难以想象。（注：魏杰：《2002年，房地产的冬天》，CCTV-2《中国房地产报道》2001年12月25日。）张曙光指出，我国房地产业高速发展背后存在一些潜在的危险因素，房地产泡沫膨胀是一些非理性决策发展的结果，现在应敲响警钟。（注：张曙光：《房地产：希望和危机并存》，《中国经济时报》2001年12月23日。）
第二类观点，总体无泡沫，只是局部过热。萧灼基认为，房产市场的特殊性决定了房产销售期跨度较长，不少房屋的空置现象只是暂时的。有些地区在一定时期内出现了某种房型的过剩，但就全国总体情况而言，却不存在过剩之说。（注：萧灼基：《房产市场总体上不存在泡沫》，《中国证券报》2002年11月27日。）刘洪玉认为，我国近年住宅价格上涨率远低于同期GDP增长率，表明房价变化总体上看没有脱离实体经济的支撑。只存在部分泡沫，短期内不会上升到泡沫经济的程度。但要警惕上市公司以房地产投资为目的的频繁重组、外行不断加盟、外资金融机构介入，都可能吹大现有泡沫。（注：刘洪玉 郑思齐等：《房地产市场是“泡沫”还是“过热”》，新浪网2002年12月27日。）叶剑平也认为，房地产出现泡沫，通常有经济周期的背景。在经济没有出现过热、没有出现泡沫的情况下房地产先热，是一次由住房制度改革引发的不同于常规经济周期性房地产热的特殊情况。（注：叶剑平 易宪容：《房地产高速增长还能持续多久》，e龙网2002年10月12日。）对北京房价偏高，樊纲认为是北京具有的二元经济模式所至，很多外企与海外华人购房，首都地位导致国内单位在京设办事处等因素均会拉高房价。（注：樊纲 张维迎等：《地产自己的理念和社会眼中的地产》，新浪网2002年9月2日。）王松奇认为北京房价高的主要原因是开发成本高，政府收取的费用占60%，土地成本占总投资的1/3。（注：王松奇：《房地产“泡沫论”缺乏足够证据》，中国证券网2002年12月18日。）
第三类观点，泡沫在所难免，关键是泡沫存在程度。吴敬琏认为，回答房地产是否存在泡沫，要比回答股市是否存在泡沫更加困难，但住房空置率升高很难不是泡沫出现的理由。现在很多人都在对房地产市场进行投资，一旦是以投资目的入市，那和股市也就没什么区别，今涨明跌，泡沫也是自然的。（注：吴敬琏 希勒：《中美“泡沫”专家共话金融房产泡沫》，《国际金融报》2003年2月26日。）樊纲认为，存不存在泡沫，关键要做好预测，特别要关注房价和空置率的变化，这不仅关系到房地产业自身而且关系到宏观经济的整体发展。（注：樊刚：《房地产业期待合理结构》，上海热线2002年12月19日。）美联储主席格林斯潘就如何看待美国房地产市场有一种不可知论的观点：在泡沫未破灭之前，很难确定泡沫的存在和存在的程度。（注：格林斯潘：《货币政策无奈经济泡沫》，《国际金融报》2002年9月6日。）行为金融学代表人物希勒认为，全球有一个普遍现象，即凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫都在所难免，房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫，是必然规律。（注：吴敬琏 希勒：《中美“泡沫”专家共话金融房产泡沫》，《国际金融报》2003年2月26日。）
二、房地产泡沫产生的根源
第一类观点，房地产是缺乏供给弹性的要素资本，导致过度投机。茅于轼认为，由于一切经济活动都要占有一定空间，是一切经济活动必不可少的投入要素。房地产价格的上升往往是投机炒作造成，也是产生泡沫经济的主要原因。（注：茅于轼：《城市规模的经济学》，安徽信息网2003年1月30日。）林毅夫指出，在经济发展中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格增长得越快，价格增长越快，投资于此便越有利可图。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬。（注：林毅夫 汪利娜：《非理性“圈地”原因何在？》，《建筑时报》2003年1月22日。）谢经荣认为，对房地产的需求有真实的需求和投机需求。真实的需求是为满足生产和生活的需要，投机的需求是为了谋取差价利润。只要有差价，投机人就有无穷的欲望去追求，无论房地产的价格有多高。因此，推动房地产泡沫的需求力量是投机需求。（注：谢经荣 朱勇 曲波等：《地产泡沫与金融危机》，经济管理出版社2002年版，296～298页。）易宪容指出，我国房地产业还是国家垄断，房地产业的前半段如地产还是由政府操纵，整个运作过程就不是完整意义上的市场化运作。只要地产不是市场化运作，泡沫肯定会出现。香港房地产出现那么多泡沫就跟大地产商控制和操纵土地有关系。（注：易宪容：《北京房地产“泡沫”早已吹起》，《中国经营报》2002年8月18日。）
第二类观点，泡沫来自对市场的非理性预期。樊纲认为，泡沫的特点就是预期过高。有人预期价格还要涨，市场还要往上走，就会有泡沫生存的空间。如果预期降低，就不是泡沫。在1992～1993年我国GDP年增长达到了12～14%，但那时却没人说会有泡沫。泡沫有时很难用一个客观标准表达，它包含了很多心理预期的因素。（注：樊纲：《房地产泡沫的事情，我还要说几十年》，e汉网2002年11月18日。）王松奇认为所谓泡沫就是那种在某一市场上，由于不切实际的高投资回报预期及过度投机活动所形成的资产价格剧烈上涨现象。（注：王松奇：《房地产“泡沫论”缺乏足够证据》，中国证券网2002年12月18日。）谭刚则指出，心理预期不仅存在于房地产供给也来自于房地产需求，加上投机因素，形成自我强化的正反馈过程，最终使价格膨胀为泡沫。（注：谭刚：《房地产周期波动—理论、实证与政策分析》，经济管理出版社2001年版，214～217页。）
第三类观点，结构性失调。厉以宁明确指出：从整体来看不要轻易说房地产是泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构。其表现一是产品结构失调，经济适用房、商品房与高档房的结构不合理；二是各地房地产的定价与地方经济发展水平不匹配，属于地区发展结构问题。（注：厉以宁：《房地产“泡沫”无碍经济发展》央视国际网站2003年3月7日。）刘福垣认为：部门间的生产要素不能合理流动，导致房地产投资结构失调，高档品种严重供大于求。其根本原因是房地产业没有进行功能定位。我国房地产业目前的主要功能是为城市化服务，为新居民定居服务，应按居民收入层次结构确定投资结构。房地产业作为主要支柱产业的地位长期不可动摇，但若背离国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，在总量不足条件下也会产生结构性失调。（注：刘福垣：《根治房地产“偏头痛”要从体制入手》，中国建材商务网2002年12月4日。）
第四类观点，现代房地产具有虚拟资产特征。刘骏民指出，在市场经济条件下，土地是最先被资本化运作的资产，土地价格不但与其预期收入直接相关，而且也与同期资本的利息收入有关。随着市场经济发展，资本化了的虚拟资产越来越多，形成“资本化定价方式的泛化”，对整体经济的影响越来越大。由于虚拟经济从实体经济中孕育而生，它一方面会促进实体经济的发展，另一方面也不断对市场经济的社会性提出更高要求。一旦这些要求不能得到满足，它就会以泡沫经济或金融危机的形式破坏正常运行的价值系统，使整个经济陷入混乱状态。（注：秦池江 刘骏民等：《正确处理发展实体经济与虚拟经济的关系》，《人民日报》2003年4月1日。）谢经荣认为，现代社会的土地或房地产不仅仅是生产生活的实质资料（实体资产），而且经常作为抵押品，逐渐具备了虚拟资产的特征。房地产的定价，常常脱离它的实际基础价值而形成泡沫。房地产抵押贷款是一种信贷资产，本身就是虚拟资本。西方国家将房地产抵押贷款重新包装后推行证券化，更提高了资产的虚拟程度。（注：谢经荣 朱勇 曲波等：《地产泡沫与金融危机》，经济管理出版社2002年版，296～298页。）魏杰认为：房地产不是一般行业，具有虚拟经济的特征，在发展过程应经常保持清醒认识。（注：魏杰：《2002年，房地产的冬天》，CCTV-2《中国房地产报道》2001年12月25日。）陈伯庚认为，房地产业本质上是实体经济而不是虚拟经济，其本身决不是泡沫经济，但含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。（注：陈伯庚：《房地产与泡沫经济——兼评当前房地产市场形势》，《中国房地产报》2002年10月16日。）
三、房地产泡沫对宏观经济影响
第一类观点，发展中的问题，要靠发展解决。厉以宁认为，从市场供求结构和地区发展结构两方面看，房地产问题应该不会成为阻碍我国经济发展的障碍。因此需要相关各方保持足够的冷静，既不要盲目推波助澜，更不应‘猛砸’市场，要相信发展中出现的问题一定要在发展中解决。（注：厉以宁：《房地产“泡沫”无碍经济发展》央视国际网站2003年3月7日。）刘福垣认为，中国房地产业是永久性支柱产业，目前正处于总量扩张时期，由于投资者不成熟，结构性失衡就会不断出现，这正是平均利润率规律形成过程中的阵痛。随着市场经济逐步成熟，部门间要素流通的障碍将逐渐消失，投资者在规律的教训下愈趋成熟，结构性失衡会越来越小。（注：刘福垣：《根治房地产“偏头痛”要从体制入手》，中国建材商务网2002年12月4日。）
第二类观点，目前房地产热与以往截然不同。张曙光认为，目前房地产的增长与1992～1993年时截然不同。当时国有银行资金大量流向房地产，国企利用国家的钱炒作，不考虑市场需求，在经济形势变化和银根紧缩后，导致了急速“膨胀”的泡沫破灭。目前的房地产高速增长有需求支撑，一是居民收入水平的提高和最终消费者获得银行消费信贷，支持了住房投资的增长；二是当年房地产泡沫与写字楼、楼堂馆所的无序膨胀有关，目前则是以住宅开发为主，表明城镇居民对新一轮小康生活的追求，将成为中国未来发展的新的经济增长点。（注：张曙光：《房地产：希望和危机并存》，《中国经济时报》2001年12月23日。）陈东琪认为：这次房产热的不同点一是结构性的，仅局部有点过热；二是现有房产有一级市场、二级市场的配合；三是1/3的房产资金来自购买者预付款，消费有实际增长；四是经过10年的发展，百姓对住房的潜在需求正在变成实际需求。（注：陈东琪：《2002年秋季经济形势报告》，《新闻时报》2003年1月3日。）
第三类观点，房地产投机是一把双刃剑。茅于轼在分析我国上一次房地产热原因时指出，如果没有投机，房地产价格必定偏低，这将导致土地资源的误用，特别是如果有外资进入时，将获取巨额利润。存在房地产投机活动，未来价格就能在现在反映出来，故投机活动在一定程度上是有利于整体经济繁荣。（注：茅于轼：《投资是一把双刃剑》，太阳网站2002年3月11日。）陈伯庚认为，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的，但泡沫过多，过于膨胀也不利于国民经济的发展。（注：陈伯庚：《房地产与泡沫经济——兼评当前房地产市场形势》，《中国房地产报》2002年10月16日。）王朝才认为，房地产作为涉及土地资产的特殊资本密集型产业，产生一定泡沫在所难免。作为我国未来若干年的支柱产业，房地产业保持适度泡沫，如土地价格微幅上扬、商品房供给略大于市场需求等，对刺激经济增长、促进竞争是有好处的。（注：魏杰：《2002年，房地产的冬天》，CCTV-2《中国房地产报道》2001年12月25日。王朝才：《地产适度泡沫有利经济增长》，《南方日报》2003年2月28日。）
第四类观点，房地产投资增长，可有效刺激内需，弥补传统投资的下滑。王松奇认为中国经济要刺激内需来推动增长和充分就业，就不能忽视商品房销售中个人购房已占极大比例的客观事实，对房地产业快速发展起支撑作用的民间需求，是经济成长中一个不容忽视的积极因素。（注：王松奇：《房地产“泡沫论”缺乏足够证据》，中国证券网2002年12月18日。）汪利娜认为，近年来我国经济实现高增长，很重要的一点是保持一定的固定投资规模，其中房地产投资占固定资产投资的比重更从1990年的5.6%上升至2001年的20.7%，弥补传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献功不可没。（注：汪利娜：《中国房地产业的现状与问题》，《经济观察报》2002年11月26日。）
四、抑制房地产泡沫的主要措施
第一种观点：扩大住房有效需求，要培育新消费热点。厉以宁认为，随着税费下调、住房二级市场启动以及交通状况的改善，“第二套住房”概念出现。第二套住房结合度假与休闲的概念，不仅城市家庭购买，农民也可进城租购，便于子女接受良好教育、经商与生活。第二套住房作为一个新的消费热点可促使汽车进入家庭、创造更多新就业机会、带动许多服务行业的发展，客观上有利于促进小康社会建设。（注：厉以宁：《就业问题研究》，《经济参考报》2002年6月12日。）萧灼基认为，中国房产市场的根本问题是有效需求不足，只有让更多的人投资房产再转手出租，才能让现阶段无力购房的人以租赁形式拥有住房。（注：萧灼基：《房产市场总体上不存在泡沫》，《中国证券报》2002年11月27日。）
第二种观点，政府干预和市场调控要适度配合。吴敬琏指出，用关闭和限制的方法解决投机性泡沫问题，不是最好的方法。因为投机市场在资本资源配置上，仍然起着非常重要的作用。（注：吴敬琏 希勒：《中美“泡沫”专家共话金融房产泡沫》，《国际金融报》2003年2月26日。）张曙光认为，寄希望于政府去平抑房价的可能性不大，但政府可以从地价和税费两方面着手，地价和各种税费能够下降，房价就可以降下来。当务之急是建立一个透明的土地交易市场，开发商为得到土地而进行竞价交易，只要市场透明，竞争有序，房价就会降，消费者就会从降价中得到好处。（注：张曙光：《房地产：希望和危机并存》，《中国经济时报》2001年12月23日。）刘福垣指出，开发商应主动顺应国民经济主要矛盾的转化和广大消费者的需求结构，按照平均利润递减规律降低房价，虽然住房单位成本利润率下降，但由于销量增大，资金周转快，仍将获得巨大利润。（注：刘福垣：《根治房地产“偏头痛”要从体制入手》，中国建材商务网2002年12月4日。）陈东琪则认为：对局部泡沫应适度调整，宏观上既要抑制过热，也不应大降温。（注：陈东琪：《2002年秋季经济形势报告》，《新闻时报》2003年1月3日。）王小广也认为，对房地产泡沫的控制，同样需要有软着陆的过程。（注：王小广等：《“中国行业景气报告”认为 房地产期待中长期调整》，《金融时报》2003年3月20日。）
第三种观点，要从供地、信贷、税收等环节限制房地产投机。陈东琪说，房地产市场发展非常快的确有泡沫存在，但其中也有“软着陆”后的恢复性增长因素。应从房地产信贷管理方面适度控制。（注：陈东琪：《2002年秋季经济形势报告》，《新闻时报》2003年1月3日。）刘洪玉认为：抑制房地产由过热演变为泡沫，一要有效控制当前和潜在的土地供应；二是加强对肆意圈地的监管。三是加强银行系统对房地产贷款的监管，提高开发商的自有资金比例，并建立有效的风险管理机制。（注：刘洪玉 郑思齐等：《房地产市场是“泡沫”还是“过热”》，新浪网2002年12月27日。）李启明认为，首先要通过税收抑制投机，限制以投机为目的的土地交易，加强土地增值税征收，限制以转手套利为目的的土地交易。同时政府还要加强信贷监管，加强对外资的监控，同时还要注重对宏观经济形势和政策的监控。（注：李启明：《房地产泡沫如何抑制》，《扬子晚报》2002年10月3日。）
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