双重阻隔与现实选择——全方位启动我国住房消费初探，本文主要内容关键词为：住房论文,现实论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F047.3；F293.3 [文献标识码]A
[文章编号]1000—6249（1999）05—0023—03
全方位启动住房消费，就是要让住房这种消费品面向普通百姓，进入千家万户，在我国现阶段，如何抓住这一有利契机，把启动住房消费推上一个新的高度？是个亟待探讨的问题。
1.全方位启动住房消费的双重阻隔
1.1.价格因素阻隔
从近年来我国启动住房消费的实践看，全方位启动住房消费首先面临的阻隔就是价格，具体表现是住房价格偏高，与居民收入不相适应。据统计，目前全国商品住房平均销售价格为2500元/平方米左右，在个别大城市高达5000元／平方米，与多数居民的收入水平极不相称，从而极大地压抑了居民对商品住房的有效需求。根据世界银行的考察结论，住房价格如果超过家庭年收入的6倍，就难形成活跃的住房市场。 目前我国住房售价与居民家庭收入的比率为10倍左右（在大城市达到近20倍），一般中等收入家庭积数十年的总收入也买不了一套商品房。
诚然，在居民家庭收入与住房售价形成强烈反差的现阶段，个人住房信贷可以在一定程度上解决过高房价与偏低收入的矛盾，从而有效提高居民的购房支付能力。但对它的作用也不可盲目乐观，过分高估。因为就目前的情况而言，需要贷款购买住房的，大多是经营效益差，无力建造职工宿舍的企业职工，这部分居民本身经济收入不高，再加上下岗拖累，如果要他们每月还款1000—2000元，明显无法承受。因此，对这部分人来说，住房信贷仍然是可望而不可及。更何况个人住房信贷政策的落实及具体实施（特别是普及），还要有一个相当长的过程，因为对于刚实行住房商品化的中国来说，个人住房信贷还是一个新生事物。而且，在现实生活中，还有一个情况需要我们引起重视，即目前真正迫切要买房者，主要是青年人，他们才是当前住房消费的主力军。据广州市日前一项调查显示：21—39岁正处于住房需求的殷切期（占总调查人数的85%），而这些人或者因工作时间短，或者家庭负担重，都没有足够的住房储蓄。总之，我们一定要正视居高不下的住房售价对启动住房消费的阻隔效应，切不可因为有了住房信贷就漠视住房价格的阻隔作用。
1.2.非价格因素阻隔
目前住房消费呆滞，房价偏高固然是其中一个重要原因。但在现实生活中，还有许多非价格因素在阻隔住房消费的启动。因为消费者选购住房，除了考虑价格之外，还要综合考虑地点、居住环境、套型设计和物业管理等因素。据笔者最近对广州、珠海、中山等市住房空置情况的调查发现：目前这些城市出现的许多空置房，大多数不是价格因素造成的。由此可见，除价格之外，还有许多非价格因素正在阻碍住房消费的全方位启动。这些非价格因素涉及到开发商、政府和消费者等多个方面，如开发商提供的住房是否令人放心满意，居民的住房消费观念是否及时转换，房地产市场本身是否健全与完善等等。从调查的情况看，当前最主要的非价格因素阻隔来自以下三个方面：
第一，购房者对商品房缺乏信心，害怕自己购房后买来不尽的“烦恼”，之所以出现这种格局，主要是开发商不讲信用，在商品房销售中货不对板，面积“缩水”，房屋质量低劣，以次充好；再就是住房户型设计不合理，商品房使用率太低，物业管理差等等。很明显，如果消费者考虑到购房后的种种正当权益得不到保障，即使真的大幅度降低房价，他们也很难用多年的积蓄或一生的努力去买这种不尽的“烦恼”。
第二，传统住房消费观念的惯性阻隔。长期以来，我国城镇居民住房一直是作为实物福利由政府无偿分配的，这种住房分配体制中渗透着浓厚的军事共产主义供给制思想。这种在长期福利分配刚性制度下形成的个人对国家、对单位的严重依赖思想，还将在一段时期内发生惯性作用。另一方面，我国居民长期存在的“不负债消费”观念（认为借钱买东西低人一等，脸上无光），也在很大程度上制约了我国住房消费的启动。非常明显，如果消费者不愿通过负债消费（如从银行抵押贷款）来购买住房，消费者的现实购买力在短期内就很难有质的提高，全方位启动住房消费就只能是一种空想。
第三，住房二级市场本身发育滞后的阻隔。长期以来，我们一直不重视培育和发展住房二级市场，并人为地限制住房二级市场的发展，如对出售公房采取种种限制上市的政策，规定出售的公房必须若干年以后才能上市，上市必须补足出售时向个人优惠或减免的税费，必须缴纳土地使用权转让费等等。而在现实经济生活中，住房二级市场的不发达，正在抑制住房一级市场有购买能力需求的形成，影响一级市场新商品房的销售，从而阻碍住房消费的全方位启动。
2.全方位启动住房消费的现实选择
2.1.千方百计降低房价
如前所述，房价居高不下正成为全方位启动住房消费的第一重阻隔。高房价与低收入的强烈反差，使绝大多数居民只能“望房兴叹”。因此，千方百计降低房价，就成为全方位启动我国住房消费的当务之急。
要真正有效地降低商品住房销售价，关键是要明确造成商品房价格居高不下的原因。近年来，我国商品房价格长期居高不下，根本原因就在于价格构成本身不合理。众所周知，现在的商品住宅价格构成是在计划经济体制下形成的，它有三个明显的弊端：一是包含了许多不应摊入商品住房的费用，如城市建设费、公共服务配套建筑的建设费用、拆迁安置费等；二是包含了许多根本不合理也不合法的乱收费；三是开发商利润偏高，一般都占房价的30%以上。因此，要有效降低房价，当务之急是要理顺商品住房价格构成，清除价格构成中的种种不合理成份。
理顺商品房价格构成，需要各级政府加强对房价的监督和管理。政府不仅要统一收费标准，规范收费行为，减少收费种类，而且对开发商利润也要有一个限度。在这方面，天津市的经验值得借鉴和推广。为了加强对房地产市场价格的监督和管理，天津市物价部门1998年出台了《天津市商品住宅价格管理暂行办法》等一系列文件，对普通商品房的价格行为做了明文规定：即普通商品住宅实行政府指导价，利润不准超过20%；安居房、经济适用房等实行政府定价，按成本价销售；并从1998年7月1日起，所有商品房销售一律实行明码标价。这些措施，大大降低了商品房销售价格。
2.2.努力提高房产质量，增强消费者购房信心
针对前述商品房质量低劣、设计落后、物业管理差等对启动住房消费的阻隔，全方位启动住房消费的第二个现实选择就是要千方百计提高房产质量。这里的房产质量既包括房产作为建筑物的建筑质量，包括房产作为住房的设计质量，也包括开发商或物业管理公司向购房者提供的服务质量等。只有大力提高房产质量，才能从根本上消除购房者的种种顾虑，增强他们的购房信心。要提高房产质量，主要应该围绕提高住房建筑质量，改进住房内部设计，增强购房售后服务，规范住房物业管理等方面做文章。具体来说，可以采取以下三点措施：（1 ）加强对房地产开发企业的整治与管理。对居民投诉多、商品房质量低劣的企业，应限期进行整顿，逾期不整改者，则要坚决禁止其从事房地产开发与经营活动。（2）强化物业管理。随着房地产市场的启动与发展， 物业管理作为房地产综合开发的最后一个环节，已成为社会各界所关注的一个热点。目前，由于物业管理起步晚，有关法规不健全，物业管理市场极不规范，由此而引起的物业管理纠纷不断。因此，要强化物业管理，道德是要加强物业管理的立法工作，规范物业管理市场。其次是要强化物业管理公司的服务意识，努力为业主提供全方位、多功能的服务。最后是要加强对物业管理公司的监督，使物业管理公司正确行使管理权利，履行管理义务，保证管理工作的正常开展。（3）树立房产的品牌形象。随着消费者的日趋成熟，许多城市消费者在选择住房时，越来越重视房地产开发公司的经济实力和服务质量。可以断言，今后房产市场的竞争，必将演变成质量竞争，房产的品牌形象将至关重要。
2.3.引导消费者树立正确的住房消费观念
从一定意义上来说，全方位启动住房消费的过程，也就是引导消费者树立正确住房消费观念的过程。从当前实际情况看，要导消费者树立正确的住房消费观念，关键是要引导消费者树立“住房负债消费”观，从而切实普及个人住房贷款制度。“住房负债消费”在国外（特别是发达国家）是一种很普遍的现象。因为在这些国家，居民住房根本没有福利分房的概念，只能依赖自己租房或买房。而要买房，对于收入一般的普遍居民而言，只有通过贷款，才能买到自己的住房。事实上，住房负债消费，就是用明天的钱来买今天的房，并非一件不光彩的事，对广大想买房而又本身资金少、收入低的家庭来说，这无疑是一种既具实惠又具实效的购房方式。
2.4.积极培育和发展住房二级市场
目前我国住房二级市场发育滞后，原因是多方面的，一是人为设置障碍，采取种种限制旧房上市的政策（前面已论述）；二是交易手续繁杂，交易时间长，税费过重。据有人统计，目前在一些大中城市，二手房交易买卖双方需要负担的税费，几乎占房价交易额的15—20%；三是在许多城市房改房上市方案一直没有出台，导致这部分住房无法上市交易；四是房地产市场中介欠规范与完善，缺乏一个令银行和交易双方都信服的权威评估机构来正确估价二手房的价格。因此，要积极培育和发展住房二级市场，首先必须尽快清除人为设置的种种障碍。其次是要简化交易手续，切实降低交易成本，免征、缓征或减征旧房交易的各种税费，如土地增值税、所得税、营业税和地价等。在这方面，上海的经验值得借鉴和推广，为了启动住房二级市场，上海实行综合征税5 %（含营业税、土地增值税、个人所得税、城市建设维护税和教育费附加），不再征收其他税费，对卖旧换新者，其契税只按新增价差部分计征。最后是要规范、健全和完善房地产市场中介，如房地产交易市场、房地产交易咨询公司和房地产评估机构等等。