【社会经济文化研究】
沟通行动：业主委员会运作机制研究
孙 毅，魏淑丽
(滨州学院 人文学院， 山东 滨州 256603)
摘 要： 通过对发展较成熟的业主委员会展开调查研究，梳理其成长历程，发现沟通是业主委员会最有效的运作机制。沟通机制分为感性—非正式沟通、理性—正式沟通两种类型，两种运行机制同时存在着种类、使用范围和作用有限等问题，解决问题的办法是实现居委会和业委会的紧密协作。
关键词： 业主委员会；沟通；运作机制；个人利益；公众利益；维权
20世纪90年代以来，随着我国住房分配制度的改革，城市居民逐渐从“单位房”走入“商品房”，成了私有住房的拥有者，即“业主”，进而又出现“业主委员会”(以下简称“业委会”)。业委会在我国存在的时间并不长，法律上得到承认是在2003年，该年国务院公布的《物业管理条例》中第一次使用了这一名词。
这一新兴事物的产生与我国基层民主治理和社区体制改革几乎是同步的，由于它民主性、自治性、自发性的特征与民主自治理念相吻合，受到了学术界的关注，取得了一些研究成果。从研究内容上看，主要集中在两个方面：一是注重分析业委会的政治参与功能，把业委会作为基层民主治理的主体，探讨如何推进基层治理民主化；二是对业委会的职能、法律地位、关系网络、发展困境的实证研究。综合考察这两类研究，大都重视探寻业委会存在的外部条件和发展规律，从外部为业委会发展订立规则，较少从业委会视角分析其运作机制[1]。笔者在文献分析和对滨州市发展较好的几个业委会实地调研的基础上，试图对业委会的内部运作机制进行探讨，描述一幅城市社区中公众是如何参与、社会是如何协同开展基层治理的画卷。为实现习近平总书记在党的十九大报告中提出的“打造共建共治共享的社会治理格局”，提供部分素材。
一、业委会运作机制的确定
社会组织的运作机制主要有两种，一是“自上而下”的政府推动，二是“自下而上”的公众参与。“没有‘自上而下’力量的推动，社会组织生存‘举步维艰’；没有‘自下而上’的力量支持，社会组织如同‘空中楼阁’。科学运作机制必须建立在这两种力量的支持之上。”[2]然而对于业委会而言，在现有条件下，要想发展顺利，无论是依靠哪种运作机制效果都不明显。
(一)“自上而下”的政府推力不足
这主要表现在立法和行政方面的支持力量薄弱。在立法方面，相关法律不健全导致业委会性质不明确，开展工作时缺少法律依据。学术界对一些问题还在讨论：业委会是不是独立的法人？民事诉讼中业委会以什么身份出现？在行政方面，主管机构不明确。业委会工作遇到困难时，没有一个部门能够给予指导，与业主、物业和开发商产生矛盾时，没有一个部门能通过行政力量给予解决。用业委会自己的话来说，就是“无人做主”。虽然《物业管理条例》里规定了业委会需要向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但它们也不是真正意义上的主管部门。出了问题，房地产行政主管部门和基层政府只能帮助协调、从中调解，不能直接指导开发商、物业公司和业委会的行为。
(二)“自下而上”的公众参与力度不足
业主渴望民主自治是一回事，但真正行动起来参与民主自治则是另外一回事。在实践中，并不是所有业主都能够主动参与物业管理。一方面，城市居民长期受“单位制”的影响，自治意识不强，习惯于凡事“找单位”，不习惯依靠社会组织来解决问题。另一方面，业主个人利益的差异使业主之间的关系变得松散，较少能做到在自身利益没有受到侵害的前提下进行积极的集体参与。即使自身利益受到了侵害，如物业管理差影响了业主的生活等，也并不是所有业主都愿意主动参与，而是会存在“有人出头，我顺便附和一下”的“搭便车”行为。这也解释了为什么在单位小区或矛盾较少的小区内很少出现自发成立的业委会。
业委会成立之后，轰轰烈烈的维权运动不可能一直持续下去，小区管理服务终将实现常态化，这种常态化表现在业委会需要且必须与业委会委员、业主、开发商、物业公司及社区居委会之间建立并保持良好的沟通渠道，实现理性沟通。为此，制度便成为建立理性—正式沟通机制的重要策略。
(三)“沟通”是业委会最有效的运作机制
在“自上而下”和“自下而上”的支持力度都比较弱的情况下，在相关法律法规不健全、居民自治意识不强的前提下，业委会的成立及开展任何工作，不能完全依靠政府参与或民众自觉，必须另辟蹊径。其最有效的运作机制，甚至可以说唯一能够采用的运作机制就是“沟通”，不仅要实现与物业和开发商的沟通，实现与政府行政部门和社区居委会的沟通，更要实现与业主的沟通。只有通过充分的沟通，才能促使双方或多方达成一致意见，实现民主管理小区事务的目标。可以给沟通机制下一个定义，即在不违反法律法规和道德规范的前提下，采用任何可能的沟通方式，与业主、物业、开发商、社区和政府相关行政部门等主体之间进行沟通，协调各方面关系，以达到业委会代表业主行使权力、实现居民自我管理、参与公共事务的目的的一种运作机制。
二、业委会运作机制的分类
在业委会成长和发展的不同阶段，所运用的沟通机制是有差别的。大致存在两种机制：感性—非正式沟通机制和理性—正式沟通机制。所谓感性—非正式沟通机制，是指运用感情联结、私人关系、群体共鸣等非正式的沟通方式，把个体团结为一个相对松散的团体的运作机制，此机制的成功得益于面子、理解和领袖精神；理性—正式沟通机制，则是在严格按照法律法规、乡规民约建立起来的制度中，双方或多方通过对话协商，达到相互理解，进而达成协调一致的运作机制，偏向于规则、规范和合作。
(一)业委会成立初期适合使用感性—非正式沟通机制
一方面，在商业小区中，业主行为以个人利益为主导，而非公众利益，如果小区内的侵权事件不关系到业主的切身利益，业主就不愿意参与公共事务。通过对商业小区业主的访谈发现，参与访谈的业主中，超过六成的业主认为“如果不牵扯到个人的利益，在小区公共事务上会选择沉默、不采取行动。”另一方面，商业小区人员情况复杂，业主年龄段、社会阶层、职业、文化素质等都各有差异，各楼之间的业主互不相识，防备心理较重。在调查中发现，当问到“如果有陌生人动员你参加本小区业委会，你会怎么做”时，近两成的业主“直接不理会”，近六成的业主表示“不会积极主动参与”。基于这两点，在业主大会召开和业委会成立之前，小区业主之间不易建立相互信任的关系，不易对公共事务达成一致意见，且小区内的制度建设更是为零。因此，使用偏重于情感联结、私人关系和群体共鸣的非正式沟通机制，是迫不得已的现实选择。
1.集体维权 由于商业小区业主之间的关系比较松散，如果不牵扯到个人利益受损的问题，很难引起业主共鸣。在大多数业主看来，业委会是业主的“维权代言人”[3]。因此，“维权”是实现小区业主之间沟通的理想语境。如上海市FX小区是因为物业要涨物业费，引起了业主的不满，才想起来要成立业委会[4]。在笔者调查的Y小区和Z小区，都是因为权利受损，才激发了业主想要成立业委会的意识和行动。Y小区是因为停车位紧张和物业治安管理不到位等问题， Z小区是因为暖气冷热不均和房产证办不下来等问题。面对这些问题，有利益关系的部分小区业主也曾经自发开展过维权行动，由于缺乏组织，力量分散，甚至在业主中出现了不同团体并被开发商利用，导致维权行为的虎头蛇尾。个人维权效果较差，于是业主们把成立业委会当作了 “最后一根稻草”，居民自治意识被激发，发起人才有机会建立了业委会。可以说，发起人在建立业委会的过程中，以“集体维权”作为沟通工具是具有可行性的。
(二)业委会发展上升期适合使用理性—正式沟通机制
在改革开放大潮和西方主流文化的双重冲击下，国内许多像嘉善田歌这样的传统草根文化正在迅速的“边缘化”。在当地，有很多传承者认为嘉善田歌并不是一种适合谋生的技艺，他们不愿甚至羞于把田歌技艺传授于自己的后辈，现在当地喜欢田歌的基本上都是一些老人家，嘉善田歌正在沦为“以高龄化人群为主要受众群体的小众音乐文化”。保护嘉善田歌文化，当务之急就是要保护其传承者。国家政府不仅已将嘉善田歌列入第二批国家级非物质文化保护项目名录，而且也将主要传承人嘉善县姚庄镇的顾友珍、顾秀珍姐妹俩，分别被列入国家级和省级代表性传承人名录中，这无疑是对嘉善田歌传承主体保护的一大得力举措。
三、业委会运作机制的应用
(一)感性—非正式沟通机制的应用
由于医学本科生不仅要学习专业课还要接受临床技能训练，没有充足的时间投入到科研训练中，为了培养医学本科生的科研能力，一般学校会安排几名学生共同参与一项指导教师的科研课题，每个学生进行一个独立的子课题。由于指导教师对该课题理解深刻且经验丰富，能够给予相当大的指导和帮助，有利于学生的迅速成长。我们会先向学生简要地介绍该课题所属的研究领域如帕金森病，其中包括该病的研究现状、临床上亟待解决的科学问题等；然后介绍该科研课题要解决的是什么科学问题，目前已经取得了哪些进展，还需要进行哪些研究，从而让学生对自己的课题以及研究领域有个初步的了解。科研训练的形式多样，一般分为文献阅读、实验研究、撰写论文等。
Furthermore, the evolutions with different LIECF values are analyzed. The phase difference between odd and even modes varies with LIECF, and the generated optical field can be described as
特征特性：鲜食和淀粉兼用中晚熟品种，生育期105天，株型直立，株高78cm。茎绿色，叶绿色，花冠白色，开花繁茂，天然结实中等，匍匐茎短，结薯集中。薯形扁圆，黄皮乳白肉，薯皮麻，芽眼较深，平均单株主茎数2.6个，单株结薯数7个，平均单薯重138g，平均亩产2823kg，商品薯率77.8%。干物质27%，淀粉19.4%，蛋白质2.8%，维生素C含量18.9mg/100g，还原糖0.15%。中感晚疫病，中抗马铃薯X、Y病毒病，感疮痂病。适宜在山西北部，河北北部，内蒙古中部、南部，陕西北部马铃薯一季作区种植。
2.睦邻联结 在商业小区建立初期，把业主群体用制度联结在一起的可能性比较小，“科层制”在此毫无用武之地。原因在于：一是业主之间无权威等级之分，不可能出现谁控制谁的情况；二是约束业主行为的法律法规、社会道德和乡规民约相对松散，无法对业主进行严格的约束；三是在小区范围内，业主之间不可能达成明确的分工；四是在小区范围内，业主的家庭事务和小区公共事务掺杂在一起不易区分，如缴纳物业费即是家庭事务，又是公共事务。因此，能够把业主群体联结在一起的手段不是靠制度，只能是非正式的睦邻关系。个体都有社会交往的需求，这种需求也体现在邻里之间的交往中。虽然业主之间比较陌生，但相对而言，居住在同一栋楼内的业主相互间比较熟悉，至少是“点头之交”。在笔者的调查中，超过五成的业主了解楼上楼下和对门邻居家的基本情况(如邻居姓名、职业等)，其中，有孩子的被访业主因帮邻居接送孩子上下学、老年业主因参加老年健身活动等，与邻居互相认识的程度会更深。可见，商业小区邻居之间并不像原本想象的那样“老死不相往来”。在笔者所调查的几个商业小区，在业委会成立之初均使用过睦邻联结这种非正式的沟通工具。如Z小区业委会发起人在成立业委会时，是先通过邻里关系联系热心业主，做好宣传工作，再由热心业主向本楼全体业主做宣传，最终达到了广泛宣传发动的目的。
(二)理性—正式沟通机制的应用
[10]Selected Works of Jawaharlal Nehru, Second Series, Vol.11, New Delhi: Oxford University Press, 1991, p.372.
1.业委会内部沟通机制 首先应建立业委会内部管理制度，规范委员行为，妥善解决委员之间的内部矛盾，实现业委会内部的理性沟通。如有的业委会“坚持业主委员会成员的协商议事规则”， “在组织原则、内部规章、组织架构安排等方面”实现民主协商[1]；有的业委会制定《公共收益管理办法》《管理规约》《业主议事规则》等一系列规章制度[5]。笔者调查的B小区业委会，建立了业委会成员责任分工制度、财务收支管理制度和委员会议制度等。
在业委会成立之前和成立之初，更多运用感性—非正式沟通机制，其中，集体维权、睦邻联结是常用的沟通工具。
3.业委会与开发商、物业和社区居委会的沟通机制 一是建立物业、开发商和业委会的多方联席会议制度。会议不定时召开，有问题随时召集。通过联席会议采用平等协商的方式解决问题，避免业主和物业公司、开发商之间的矛盾激化，维护小区正常生活秩序。由于业委会代表业主集体力量，与单个业主比起来，不会成为矛盾斗争中的弱势群体。二是参与社区治理，与社区居委会建立沟通渠道。这体现在两个方面：一方面是业委会主动参与社区治理，承担部分社区居委会的责任。笔者调查的Z小区，在全市开展网格化管理时，主动联系社区居委会，建议由楼长担任网格长。有的小区业主委员会，把“社区党组织、居委会和派出所有关工作融入小区建设中”[1]。另一方面是街道及社区主动指导业委会工作。如上海市黄浦区半淞园路街道以党建引领，通过“业委会联谊会”“业委会法律顾问”两大抓手，引导业委会合理有序发展，参与社区治理[7]。无论是主动参与还是被动参与，业委会建立与街道和社区居委会的正常联系，能够使业委会得到来自社区和政府的“自上而下”的支持。小区内部的矛盾冲突，变成了社区治理中的矛盾冲突，居委会和政府相关部门再没有不参与的理由。这种支持也带动了业委会工作，提高了业主对业委会的认可程度和信任度。业委会带领业主参与社区治理既实现了业委会与居委会的“双赢”，也使业委会与居委会站在了同等高度上，实现了互利、合作的理性沟通。
2.业委会与业主大会和业主的沟通机制 《物业管理条例》规定，业委会由业主选举产生，是“执行业主大会的决定事项”的组织，但业主大会不可能每天召集，日常工作还是靠业委会来完成。因此，业委会在实践中一定程度上具有独立性。业委会要想顺畅地开展工作，与业主大会及其背后的业主建立良好的沟通机制，是必不可少的。一是建立楼长制。笔者调查的Z小区每栋楼都有一名楼长，楼长也被看作业主代表，代表业主参加业主大会。业委会每月召开一次楼长会议，通过楼长与业主实现双向沟通。二是利用网络建立沟通机制。如深圳市天然居的业委会是通过 QQ 群、微信群、电子投票等形式，实现与业主的双向沟通[6]。
四、业委会运作机制的有限性及建议
(一)运作机制的有限性
1.运作机制种类的有限性 非理性和理性的沟通机制，是目前此类业委会唯一可选择的运作机制。也就是说，业委会较少能使用除了沟通机制以外的其他带有强制性色彩的运作机制。但是业委会在处理一些问题时，仅仅依靠沟通协调，会很难达到目的。如笔者调查的Z小区有一栋楼迟迟办不下房产证，该楼业主利益受损，业主委员会如果想要为此事提起诉讼，必须经过业主大会同意，但这件事跟其他楼业主无关，因此业主大会商议时，该提议没有被通过，此事只能作罢。业委会只能使用有限的运作机制的原因在于，相关法律法规对业主委员会性质和地位的规定使其无法采用强制性的运作机制。虽然《物业管理条例》把业主委员会定性为“执行业主大会的决定事项”的组织，《物权法》也赋予业委会民事诉讼主体的地位。但业委会似乎并不是一个完整的社会组织，只能说是“群众性自治组织”。它的工作范围取决于业主大会决定事项的多少，假如业主大会做出的决议中不包括一些强制性措施，那么业委会就只能采用沟通机制。
2.运作机制使用范围的有限性 相关法律法规只赋予业主大会和业委会协调物业管理的权力(1) 《物业管理条例》规定：业主大会、业主委员会不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 ，对其他公共事务，业委会只有较少的“参与权”(2) 《物业管理条例》规定：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 。那么上述两种沟通机制更多的是被用于物业管理层面，较少被用于其他公共事务层面。前面已分析过，业委会想要获得长远发展，必须实现职能的转型，从“维权”为主转向“带领小区居民实现自我管理，共同参与公共事务”为主。因此,上述运作机制的使用范围如果只局限在物业管理方面，不利于业委会的发展，更不利于居民自治的开展。
感性—非正式沟通机制在业委会筹备和成立阶段发挥了重要作用。在业主居民自治意识还是“小荷才露尖尖角”状态下，适当运用感性策略，更容易达到目标。但是当居民自治意识被唤醒，业主大会和业委会工作进入常态化后，感性—非正式沟通机制就应该淡出历史舞台。原因有四：一是维权事件毕竟是非常态化的，当维权问题解决后，这种能够激起小区居民集体热情的事件极少发生，类似的沟通机制无法经常采用。二是业委会的日常工作不能只靠热情和公益心，凭一腔热情是做不好工作的，必须探讨可持续发展的常态运作机制。三是随着业主大会固定化，居民自治意识增强，主动参与小区事务的积极性提高，与业主的理性沟通成为可能。四是业主与物业和开发商之间除了冲突，更多的是合作，他们是存在共同利益的，物业品质的提高和房产价格的上升是业主、物业公司和开发商都愿意看到的局面。三者之间可以实现理性沟通。
3.运作机制作用的有限性 上述两种运作机制所起作用有限。一是小区业主一般会把个人利益作为首要考虑因素，在处理小区事务过程中，一旦个人利益得到满足，参与热情就会降低，感性和理性沟通机制都较难再起作用。二是业委会成员本身也是小区业主，他们参加业委会的目的并不纯粹，除了少数业主是抱着奉献精神和公益心参选委员外，大多数还是出于满足个人私利的目的参选，想借助业委会的维权活动，达到个人的目的。当个人目的达到后，运作机制在业委会内部发挥的作用便会降低。笔者调查的Y小区，就是因为业委会成员利用私人关系更换物业公司，引起了业主的不满，业委会与业主之间发生了冲突。三是开发商、物业、社区居委会与业委会之间的关系比较松散，特别是开发商和社区居委会，导致业委会在三个部门之间使用沟通机制所发挥的作用有限。从法律地位上来讲，开发商并不受制于业委会和业主大会， 在开发商和业主利益不一致的情况下，业委会向开发商提出合理要求，开发商照做的可能性较小，导致沟通发挥作用有限。虽然业委会目前接受街道办和社区居委会的指导、监督，但其不能算作真正意义上的主管机构，不可能对业委会实现直接领导。这导致业委会在开展工作时，不会获得强有力的行政支持，大大减弱了沟通机制发挥的作用。
中国社会科学院发布的《社会蓝皮书：2018年中国社会形势分析与预测》指出，我国人口结构转型加速，2017年城镇化率达到58.52%，2018年将有可能达到60%，教育城镇化率则更高，超过70%。这一数据显示乡村适龄儿童进入城镇学校择校就读现象明显加剧。
(二)建议
通过对业委会运作机制存在问题的分析，发现如果要让业委会在居民自治中发挥更大的作用，需要进一步提升业委会地位、扩大业委会权利及更多的政府参与。
既然物业管理条例规定新产生的业主委员会应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案，这就等于法律承认业委会具有社区治理主体资格的意思。在法律承认的基础上，在行政管理层面应该进一步确立其主体资格。
怎样确立主体资格？笔者认为，实现街道办事处对业委会的直接领导，开展居委会和业委会协作，是当前形势下的一种选择。业委会是由业主民主选举产生的，是群众性自治组织。居委会也是如此。《城市居民委员会组织法》规定，“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织”“居民委员会主任、副主任和委员，由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生”。从性质和地位上来看，居委会与业委会都属于群众性自治组织，都是居民民主选举产生的。从职能上看，虽有所区别，但二者目的是相同的，均以实现社区和谐稳定发展为最终目的。另外，在现实生活中，一些社区本身就是由一个或几个较大规模的商业小区组成的。既然如此，可以由街道办事处牵头，开展居委会与业委会的合作。合作可以采取多种方式，如将商业小区的业委会并入居委会，业委会成员作为居委会编外工作人员，享受一部分政府补助；又如居委会与业委会签订合作协议，明确分工，共同开展社区治理。无论采用哪种方式，都会有几个好处：一是实现了街道办事处对业委会的直接领导，业委会地位提升，在开展工作时能够得到政府的直接支持，借助政府行政力量使维护居民权益变得不再艰难；二是业委会能够更加名正言顺参与居民自治和社区治理，扩大运作机制的使用范围；三是二者合并能够减少业委会和居委会及街道办事处沟通的中间环节，提高工作效率；四是业委会成员转变为居委会编外工作人员，享受一部分补助，不再“义务劳动”，能够改善业委会成员个人目的达到后就不再积极工作的情况。当然，如果上述建议能够被采纳，还需要进一步在法律法规上进行修改，对业委会的性质、职能、法律地位及与居委会的关系做出修订。
参考文献：
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[3]陈鹏.国家-市场-社会三维视野下的业委会研究：以B市商品房社区为例[J].公共管理学报，2013(3)：75-89.
[4]吴同.中国城市社区管理中业委会的自治困境：以上海市FX小区为例[J].上海城市管理，2013(4)：42-46.
[5] 李思娴.昆明成立业委会的小区还不到 10%[N].昆明日报，2018-05-09(4).
[6]王飞.业委会的规范运作：深圳业主论坛第二十六期召开[J].住宅与房地产，2015(26)：67-70.
[7]顾一琼.让业委会“叫得动呼得应信得过”[N].文汇报，2018-04-15(1).
收稿日期： 2019-03-16
第一作者简介：
孙 毅(1981—)，女，山东滨州人，讲师，主要从事人口发展与社会治理研究。
进入3月份以后，气温逐渐回升，此时应加强肥水管理，促进果实快速膨大，喷施磷酸二氢钾300倍液，7～10天1次，喷7～8次，每隔10天浇1次肥水，一直管理到采收结束。
E-mail:sunnyhome1891@163.com
中图分类号： C 916
文献标识码： A
DOI : 10.13486/j.cnki.1673-2618.2019.03.014
(责任编辑：许 金)