（重庆工贸职业技术学院，重庆市 408000）
摘要：随着大型建筑工程的大量涌现，如何对大型建筑开展运营管理成为物业管理企业的一道难题。基于BIM的物业管理平台的开发与应用，结合建造阶段BIM模型与传统的物业管理平台，形成三维立体、智慧、可感知的物业管理平台，可更好地提高物业管理的效率和效益。
关键词：BIM；大型建筑；物业管理；管理平台
一、大型建筑物业管理的现状
1.1人工依赖度高、管理效率低
大型建筑运营过程中，虽然在门禁系统、网络监控、信息发布等方面的智能化管理上取得了长足进步，对人工的依赖度有所降低，但在建筑物管控上，设备、管线、建筑结构维护对人工的依赖度仍然很高；在信息处理方面，信息共享程度低，对人工的依赖也很高。因此现有的物业智能化管理平台对人工的高度依赖依然存在，不利于物业管理企业降低管理成本。总之，近年我国的物业管理在数字化、信息化、网络化等方面有所进展，但目前的物业智能化管理平台尚不能解决设施运维水平低下、信息共享困难、劳动力密集等问题。BIM技术的出现，为物业智能化平台发展提供了新的思路。
1.2运维管理难度大
大型建筑设备、管线复杂，在其保修期结束后，维修保养任务由物业管理企业承担。此时设备管线的常规巡视保养、故障设备和管线的信息调用及定位等工作异常困难，这直接导致运维工作中管线找不到、故障设备使用信息不全、故障难以排除，从而造成一些设备、尤其是先进的智能设备在使用过程中保养不到位，维修率低，影响了物业管理企业项目的正常运营。
1.3信息处理、共享难度大
大型建筑在建设和运营过程中会产生大量信息，如设计、施工、组织管理、客户服务、运维保养记录、房源信息等。这些信息由于产生的时间节点和搜集的部门不同且信息量大，搜集、处理难度大。信息的缺乏以及不同部门信息的共享程度低，加大了物业管理的难度。
二、BIM技术在物业管理平台中运用的价值
2.1海量建筑信息集成
传统的工程信息搜集模式无法系统地搜集门类齐全的信息，更无法便捷的对各类工程信息进行集成；BIM技术可将不同类别的工程信息进行存储、集成。基于BIM的物业管理平台可以依照物业管理的要求，迅捷地处理基于GIS的质量管控信息、基于GIS的设备信息、基于RFID标签的设备信息、设备的制造安装信息、楼宇空间使用信息、楼宇建筑结构信息等各种信息，提升了物业管理的信息化处理水平，提升物业管理的效率。
2.2协同管理建筑物信息的互联共享
BIM技术可将大型建筑全寿命周期中决策、设计、施工、运营管理、拆除恢复等阶段的各种信息在一个模型中予以存储和共享；在运营阶段，BIM技术则把物业管理企业不同管理部门之间的相关信息在系统中予以共享。物业管理企业可便捷地调阅项目建设不同阶段工程师对同一事件的处理信息，也可就一个工程问题邀请原项目设计、施工等方面的专家进行远程诊断；在公司内部就同一问题的各类信息进行共享和处理。
BIM技术在大型建筑物业管理平台上的使用，对于物业管理企业获取更多的工程设计施工阶段信息、三维可视化的运维管理以及信息的集成与互连共享等均具有很高的实用价值。
三、基于BIM的物业管理平台构建
3.1平台的基本架构
基于BIM的大型建筑物业管理平台有别于传统的物业智能平台，它采用Hadhoop分布式计算平台进行搭设，依托设计、施工阶段搭建的BIM信息平台加载物业运维相关组件后过渡到物业运营过程中进行使用，并充分发挥物联网技术的通用性、拓展性的特点进行开发。
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平台由BIM数据库、BIM平台、智能物业管理平台三个模块组成。智能物业管理平台需要实现的功能模块依托BIM数据库、BIM平台进行建设。基于BIM的物业管理平台功能模块可归纳为：运营信息发布系统、建筑空间与设备运维管理系统、公共安全运维管理系统、建筑能耗与环境监测系统。物业管理平台建设所需要的构件由BIM数据库进行；在设计、施工阶段，标准BIM平台通过调用构件建设模型，在现场施工中预埋传感器、加载构件信息；在物业运营阶段则可通过智能物业管理平台调用诸如电梯、监控、照明、空间管理等运维信息。物业管理平台以互联网为载体，在运营中通过显示屏、手机向运维管理人员、客户进行信息传递。
3.2平台的特点
1.平台搭设的便捷性及通用性
与传统的物业智能化平台不同，该平台不需要在物业运营阶段单独搭设，可将个性化的设计、施工BIM平台与共性化的物业智能化管理平台相结合，使用HADHOOP技术搭设应用平台，将物业管理模块嵌入设计、施工BIM中，最大限度地利用了设计、施工的项目信息和传统物业智能化管理平台的成果。
2.平台的经济性及可拓展性
物联网技术的特点在于物物相连，利用互联网将传感器、控制器、人员等联系在一起，完成远程控制、信息集成等工作。物联网技术的使用必须依托大数据技术的云平台完成。本平台在搭设时即考虑到基于BIM的物业管理平台在大数据处理上的要求，基于云平台背景下的HADOOP技术进行搭设，只需低廉的硬件配置就可以为用户提供大数据的存储和计算，具有很好的经济性。基于BIM的物业管理平台，利用分布式计算平台HADOOP解决了运算和存储问题，利用功能化的模块来实现管理功能。在管理需求发生改变时，平台只需调整相应的功能模块即可实现，不对平台运行构成影响，具有很好的拓展性。
3.平台的智能化
该管理平台能够实现建筑物运营状态的实时监控、预警；利用三维立体技术，能够实现故障设备定位、故障设备相关信息显示等功能；利用BIM技术与传感器技术结合，能够实现故障远程诊断、智能抄表、空间使用、楼宇信息等功能，具有较高的智能化水平。
3.3平台运行管理
基于BIM的大型建筑物业管理平台依托设计、施工阶段的BIM建筑模型开发建设，将投入使用阶段调试完毕的设施参数作为运营阶段设施运维的标准参数。在运营管理过程中，利用预埋于建筑物的传感器，实时进行运营状态监控，在发生运营偏差时，根据事件的大小及时发挥预警、信息发布等作用，如图2所示。平台在运行中，主要实现以下功能：3.2.1信息发布利用信息发布系统，实现车辆泊车引导、建筑物预警信息发布等功能。信息发布的方式通过诱导屏、电梯可视化屏幕、小区短信、广播等多种途径实现。
1.建筑空间与设备运维管理
建筑空间与设备运维管理系统的基本功能包括：建筑空间使用情况三维显示，设备、管线定位及运行状态检测、车辆管理引导系统、设施运行动态调节系统等，并可供运营者、业主在手机端远程控制设备。
2.公共安全运维管理
公共安全运维管理系统由智能门禁系统、消防预警及喷淋系统、社区监控系统、小区数字网络安全系统等组成。平台可实现消防预警、小区安防报警、报警定位、图像显示等诸多功能。
结语
终上所述，该系统应用于大型建筑物业管理，可以作为一个标准化的平台供不同的物业管理项目使用，必将大大提升物业管理企业的项目管理效率和服务水平。
参考文献
[1]董政民.BIM技术在航站楼运维管理中的应用[J].建筑经济，2013.（9）：91-93.
[2]包剑剑，苏振民，佘小颉.精益建造体系下BIM协调应用的机制及价值流[J].建筑经济，2013（6）：94-97.
[3]桑培东，肖立周，李春燕.BIM在设计-施工一体化中的应用[J].施工技术，2012（8）：25-27
论文作者:王守督
论文发表刊物:《知识-力量》2019年1月中
论文发表时间:2018/11/26
标签：管理平台论文; 物业论文; 信息论文; 平台论文; 建筑论文; 设备论文; 物业管理论文; 《知识-力量》2019年1月中论文;