李涛[1]2004年在《城市土地市场运行与政策控管研究》文中认为土地是人类社会赖以生存与发展的自然资源之一，其特有的稀缺性又决定了土地也是一种重要的资产，城市土地的资产特性表现得尤为明显。我国的城市土地为国家所有，在国有资产总值中占有相当高的比重，城市土地成为城市发展的命脉。但是无论从市场自身还是从政策管理角度来看，城市土地市场的建设明显滞后，阻碍了城市的发展与综合竞争力的提升。因此，系统地分析与总结城市土地市场运行状况和各阶段政策绩效，探讨土地市场运行规律及制度变迁的根源，更好地为城市建设服务成为一项重大而紧迫的课题。 本文从城市土地市场运行及相关政策的分析两大方面入手，通过对城市土地市场效率和与政策绩效的评价，揭示城市土地市场双重失灵的根源，提出了以实现效率与公平两大目标为基础的城市土地产权管理模式的创新思路，并分别探讨了中央政府与地方政府的职能定位，提出了各级政府在政策制定和执行等方面的建议。全文共分三大部分： 第一部分为城市土地市场运行分析，重点研究城市土地市场的供需状况、价格体系和市场结构，并以南京市为实例建立了城市土地市场运行效率的评价体系。文中从土地的存量供给、增量供给两个方面入手，分析土地一级市场和二级市场的供给变化特征，同时按投资性用地、消费性用地分别对土地市场需求进行研究，并进一步探讨影响土地需求的因素，通过市场均衡模型和实证数据分析不同层次土地市场的供求对比关系。 关于土地价格的研究以全面整理分析我国现行的土地价格体系的基础上，通过对各级各类土地交易价格的比较分析，总结土地价格在时间、空间和用途上的分异规律，并从宏观、中观和微观三个层面探讨影响土地价格的主要因素，再进一步结合土地市场的供需分析，通过土地供给、需求与价格之间的实证分析，建立了不同类型的市场均衡的模型，揭示价格在土地市场中的作用。 在对市场供求与价格分析的基础上，总结了城市土地市场的双层流转结构特征，通过从要素市场和产品市场两个角度建立了城市土地市场结构的理论模型，研究政府的多重身份特征和国家垄断制度的理论和现实意义，文中对双层土地市场的差价进行了实证估算。 基于对城市土地市场的理论与实证研究，本文进一步构建了以城市土地市场运行效率为评价目标，以反映城市土地市场化程度的指标为基础，包括四大因素、19个因子的评价指标体系，从土地市场化程度、市场供需均衡度、市场价格敏感度及收益成本合理度等方面进行评价。在此基础上以南京市为实例，进行了城市土地市场运行效率评价的实证研究。 第二部分是对城市土地市场相关政策的分析。重点从城市土地的产权制度、市场管理模式、土地收益分配及保障体系等方面进行分析，并对近年来的主要政策进行T绩效评价.城市土地产权制度的研究从制度变迁的各阶段分析入手，以现阶段的产权结构与各级市场的产权关系分析为基J出，重点讨论了其中存在的两大问题:城市土地所有权主体不明和土地产权权能不清，并进一步探讨了土地所有权残缺和使用权边界模糊的内在动因。 城市土地市场的管理模式以建国后至今的政策演变为切入点，较为详细地分析T各阶段，尤其是1 979年以后的制度变迁特征，并从制度均衡的角度分析讨论了土地一级市场的多轨制、年租制、耕地保护、土地储备制度和出让方式，二级市场的划拨、授权经营用地的流转、土地投机等各项难点问题。 土地收益的分配体制的研究从城市土地收益分配的不同方式总结着手，通过不同主体、不同供地方式间的收益分配的实证研究，指出现行的收益分配制度中存在的主要问题，在此基诵出上建立了政府与农村集体经济组织、中央与地方政府以及政府与用地者间的多重博弃分析模型，探讨现行制度安排的根本原因。 政策保障体系主要指金融、法律、税收和中介服务等土地市场正常运行所必不可少的市场服务体系。本文通过以上研究，进一步对现行城市土地市场的相关政策进行了绩效评价，建立了城市土地的收益……成本的实证分析模型，指出制度安排中存在的缺陷及主要原因。 第三部分为城市土地市场运行与政策控管的藕合研究.在前文的市场与政策分析的基础上，总结了现行城市土地市场的双重失灵特征及其根源，并以可持续发展理论为依据，提出了效率与公平两大目标. 本文进一步以前文构建的政府效用函数为基础，通过产权管理的集权方式与分权方式的模型对比分析，对中央政府与地方政府职能进行了重新定位，建议地方土地行政管理部门采取中央垂直管理模式，实行中央政府的宏观调控和地方政府的市场经营管理. 中央政府及全国土地行政主管部门的行为受多方因素的制约，如所有权收益保障、制度成本及公平与效率的冲突等，因此宏观调控的重点不是直接干预市场，而是从市场机制完善角度，进行城市土地产权管理的结构调整、土地总供给的控制、收益分配设计以及激励保障机制来实现调控目标. 地方政府行为受土地权利边界、协调成本以及政绩考核等因素制约，其经营管理的重心在于通过营造公平公开的市场环流来引导需求，完善与规范市场，并以价格、资金与成本…收益分析为土地资产?
谭术魁[2]2000年在《中国城市土地市场化经营研究》文中认为土地所有者开展土地经营、优化土地资产配置、增加土地产出收益顺理成章。然而在我国，城市土地利用结构存在缺陷、集约利用程度低、闲置严重，土地市场秩序混乱、土地收益流失严重，拥有668个城市、建成区面积21347.2km~2土地资产的国家获取的土地收益甚微并且缺乏保障。研究认为，维护城市土地所有者权益、追逐土地所有者经济利益最大化的力量不足，国家在城市土地经营、流转中的产权、行政职能混淆是其根本原因，并且根据现代产权制度规范分离城市土地所有权和经营权已成共识，要求组建国有土地公司、根据市场经济规则经营城市土地的呼声日益高涨(笔者亦曾发文主张)。然而，对于国有土地公司的组建程序、融资手段以及市场化经营条件下城市土地资产的改良、增收，国家土地所有者收益和国家税收的保障，政府退出经营领域后的职能发挥等前瞻性课题，尚无研究成果问世。本文对此作系统研究，在坚持城市土地国家所有不动摇的基础上，构建一种既符合现代产权制度、又满足现代企业制度要求、并吸取现代营销学思想，既能最大程度地实现有关各方的经济利益、又能充分发挥政府职能的土地经营思路。作者相信本文不仅具有重要的理论价值，更具有深远的现实意义。 本文由六章组成，涉及城市土地市场化经营的先决条件，城市土地的高效经营、增收，城市土地市场化经营条件下土地所有权收益和国家税收的保障，以及城市土地市场化经营中的政府职能问题四大部分。具体来说： 第一章探讨城市土地市场化经营的先决条件。根据现代产权理论的要求，规范分离城市土地的所有权和经营权；根据现代企业制度的要求，组建法人化的专事土地开发、经营的国有土地公司，并探讨了国有土地公司的内部治理、权利、义务；根据现代融资理论，提出了国有土地公司适应市场要求的融资手段。 第二章探讨城市土地市场化经营条件下的资产改良。在全面、深入分析我国城市土地资产现状的基础上，提出城市土地的资产改良思路，并推出了实施资产改良的具体方案。 第三章探讨市场化经营条件下的土地收益。在公正评判我国城市土地资产收益现状的基础上，推出市场化经营条件下符合国际惯例的土地收益方式，深入分析了影响土地收益的自然、政治、经济和市场因素；探讨了增加土地收益的措施，并从营销学的角度对我国城市土地的交易渠道(Place)和促销(Promotion)作了开创性的研究。 第四章探讨市场化经营条件下城市土地所有者收益的保障。在客观分析城市土地收益占有现状的基础上，提出国有土地公司经营收益的分派依据及方案，并对华中农业大学博士学位论文:中国城市土地市场化经营研究城市地租的享有、类型、计量及变化作了富有新意的探索。 第五章探讨城市土地市场化经营条件下的政府税收。在深人分析城市土地税收现状的基础上，构架满足市场化经营要求和符合国际惯例的土地税收体系，并对其实施途径、收缴及分享作了富有说服力的探讨。 第六章探讨城市土地市场化经营条件下的政府职能。在考察西方国家政府履行土地经营监管职能的基础上，以全新的视角审视我国城市土地经营中的政府职能，并在城市土地市场化经营条件下的政府监管体系、内容及其实施方面推出了可供操作的方案。推行城市土地市场化经营需要政府扶持，本章还在政府扶持方面作了细致的、有创意的尝试。
盛育运[3]2006年在《制度变迁中的城市土地经营研究》文中指出“土地是财富之母”，如何发挥和实现土地的最大价值历来是土地所有者关注的焦点问题。城市土地是城市存在和发展的基础，是一切城市经济活动最基本的载体。城市土地经营是城市经营的关键和核心，是建立和完善社会主义市场经济体制的客观要求。本文对城市土地经营的研究，是在土地制度变迁的背景下，在现有的理论和实践的成果基础上，拾遗补阙，提出一些理论、观点或方法，以期对我国城市土地经营的研究在理论上作一个有效补充，在实践中为当前的城市土地经营起到一定的指导作用。全文主要内容共分六部分。第一部分是第一章绪论，主要阐述选题的背景、意义、目的、国内外研究动态、本文的研究思路、方法、创新与不足。第二部分是第二章，城市土地经营目标及可行性，内容包括城市土地经营的内涵、目标、必要性和可行性。第三部分包括第三章和第四章，即城市土地经营的基础——产权制度与土地市场建设。从制度变迁的角度梳理我国城市土地产权制度与土地市场的变迁轨迹，探讨了我国城市土地市场的运行与土地产权制度改革的基本思路与目标模式——规范土地市场化的产权明晰、独立、分享及合理的现代产权制度。第四部分是第五章，即城市土地经营的运作。主要对城市土地经营的机制与模式做出选择。通过对市场机制与政府行为在资源配置中效用的比较，确定了市场与政府在城市土地经营中的不同地位与作用，提出功能导向型土地经营是城市土地经营的有效模式。第五部分是第六章，针对前文就制度变迁中如何进行城市土地经营提出相应的对策与建议。第六部分是第七章，结论与讨论。
党杨[4]2011年在《中国城市土地价格影响因素研究》文中研究说明目前,国内学术界关于土地价格影响因素的研究主要还侧重于宏观性、政策性的描述和分析,本文研究的重点是微观因素,特别是就区域经济一体化背景下,区域范围内城市土地价格影响因素的作用机制以及由此造成的区域内城市土地价格差异进行理论与实证研究。从一线、二线、三线和四线城市比较的角度进行对比分析,以确定相同因素在不同类别的城市中影响作用的异同,有望在方法论和研究结论上有新的突破。本文在对国内外研究现状评述的基础上,通过对包括古典政治经济学派、庸俗政治经济学派、现代西方经济学派在内的西方地租地价理论,以及马克思地租地价理论、区位与土地价格理论、其它相关的土地价格理论的分析借鉴;对影响我国城市土地价格形成的宏观因素,即对城市土地使用制度、城市规划、城市增长与城乡一体化、税收结构、城市经营,进行了较为系统的论述;并重点讨论了我国城市土地价格形成的微观因素,即宗地个别因素、区位因素、邻里因素、土地投机因素和心理预期与“羊群效应”对我国城市土地价格的影响。最后,论文在对统计数据及实地调研的基础上,通过表格数据分析和SPSS、EVIEWS统计软件的分析,对各个影响因素进行了相关度计量分析。文章结论认为:第一,影响城市土地价格的6类要素,即宗地个别因素、区位因素、邻里因素、土地投机因素、心理预期因素、宏观政策和政府决策因素,都与城市土地价格呈明显的相关性。其中,区位因素、邻里因素、土地投机因素和心理预期因素与土地价格形成的相关系数都在0.6以上,呈显著的相关性,宏观政策和政府决策以及宗地个别因素的相关系数相对较低。第二,在城市土地价格影响因素中的宗地个别因素内部,相同因素对城市土地价格的影响不尽相同。宗地形状对土地价格的影响较为一致。土地自然条件对土地价格的影响,在四类城市中具有高度的一致性。但宗地面积、宗地规划限制对土地价格的影响却表现出较大的不同。第三,在影响城市土地价格的区位因素内部,城市中心(CBD)影响力因素和城市交通因素,对一线城市和二线城市土地价格的影响,要远大于三线城市和四线城市,其重要性呈显著的递减趋势。集聚因素在一线、二线和三线城市土地价格形成中的作用较为明显,而对四线城市土地价格形成的影响作用较弱。区位购买力因素对一线和二线城市对土地价格的影响作用,要比三线和四线城市明显。第四,在影响城市土地价格的邻里因素中,周边环境因素、市政设施因素和周围居住群体因素对一线、二线、三线和四线城市土地价格的影响比例,有较大的一致性,但这三类因素对土地价格的影响作用并不相同。其中,周边环境因素和市政设施因素对土地价格的影响作用最强,周围居住群体因素对土地价格的影响最弱。三类因素内部细分的环境污染、交通噪音、学校、医院、公园、绿地、社会阶层分布状况、区位居民的职业状况、区位居民的收入状况9类因素中,环境污染对土地价格影响最大,其次是学校。第五,土地投机因素和城市土地价格间呈明显相关性,但对于不同类型的城市来说,土地投机对城市土地价格的影响有着很大差别。在一线城市,土地投机已经严重地影响到了城市土地价格。在二线城市,土地投机对土地价格有明显的影响,但远不如一线城市严重。近年来,三线城市的土地投机开始加强,对城市土地价格的影响不断增加。四线城市土地投机不严重,目前还不是土地投机资本的重点投机所在。但随着国家宏观调控政策在一线和二线城市实施的加强,预计土地投机资本很可能迅速向三线城市转移,并很有可能在不长的时间内波及四线城市。第六,心理预期因素对城市土地价格形成具有显著性影响,但三线和四线城市对土地价格上升的心理预期,总体上比二线和一线城市要高。不过,另一方面,对土地价格的心理预期上涨幅度,却呈现出正反两种趋势。在低幅度上涨层面上,四线和三线城市对土地价格的心理预期远比一线和二线城市大的多。但在高幅度的上涨层面上,一线和二线城市对土地价格的心理预期却远比四线和三线城市大得多。第七,在影响城市土地价格的宏观因素中,城市土地使用制度和城市规划对一线城市土地价格的影响不大,对二线城市土地价格的影响作用有所加强,对三线和四线城市土地价格的作用明显加强。本文的创新点在于:第一,统计和分析样本选择上具有一定的创新性。本文没有像学术界既有的研究那样,选择一个城市进行研究,而是分别选择了具有代表性的一线、二线、三线和四线城市中的一个,在样本选择上既有代表性,又有普遍性。第二,将区域经济学和计量经济学相结合。在京津冀都市圈区域经济一体化的大环境下,选取其中的四类城市,通过相关统计资料及实地调研数据相结合的方法,对调研数据整理成表格进行直观分析的基础上,利用SPSS、EVIEWS统计分析软件,对我国四类城市土地价格主要影响因素的相关度进行分析,在两者的动态比较中,形成对我国城市土地价格影响因素的整体认知。第三,综合分析影响我国土地价格形成的宏观和微观因素,特别是加强对微观影响因素的研究,在动态分析中形成对新时期我国城市土地价格影响因素的整体认知。与以往的研究相比,本研究的学术意义主要体现在以下三个方面。第一,将区域经济学与计量经济学相结合。就区域经济一体化快速发展的经济背景下,区域范围内城市土地价格影响因素的作用机制以及由此造成的区域内城市土地价格差异进行理论与实证研究,为建立区域性统一的土地市场提供理论上的准备已经成为当前理论界的重要课题。第二,构建并验证了土地价格影响因素的特征价格模型。构建了中国城市的土地价格影响因素特征价格模型,并赋予了符合中国实际的计量标准,从而进一步丰富和发展了城市土地价格影响因素的实证研究。第三,探讨了相同的影响因素在不同的四类城市的影响效果的大小。
曹飞[5]2009年在《转型期中国城市土地市场运行机制研究》文中研究说明土地是社会经济发展的最基础的生产要素之一。随着我国社会市场经济体制的确立,市场配置资源的方式也将取代计划配置资源成为主导方式。商品市场的建立,各种生产要素市场也在建立与完善之中,尤其是城市土地市场在我国特殊的土地制度下的运行,有其特殊的中国特色:地方政府控制、规划、计划与市场方式并存,垄断与竞争并存。如何解释中国城市土地市场出现的种种问题和现象(比如:失地农民上访、城中村、小产权房、地方政府“白宫”办公楼、高房价)并有效的解决这些问题,很明显,这是一个值得深入研究的问题。解释这一问题的关键就是理解转型期我国城市土地市场运行的最重要的市场主体——地方政府的行为角色,这样才能更深入的理解城市土地市场运行。本文致力于从地方政府参与控制下的城市土地市场视角出发,分析城市土地市场运行,为完善我国城市土地市场、改革我国土地管理制度提供一些理论参考。文章以地方政府参与调控并经营的城市“征地、拆迁市场---储备出让市场---二级市场”为线索,分析了地方政府在土地市场经营、调控职能,用西方经济学中的均衡边际分析着重分析了在转轨体制约束条件下地方政府的自利盈利行为,同时结合土地供应统计的相关资料和实践调查,对转型期地方政府参与的城市土地市场运行对土地资源配置的影响进行了分析。并对比其他国家(地区)土地市场运行特点,为规范改进转型时期土地市场中地方政府经营行为提供借鉴参考。文章为以后的一个阶段深化要素市场改革,特别是特设的转型期中国土地要素市场化改革提供了一些有意义的政策启示:(1)完善土地产权体系,着重在于完善农村土地产权体系,打破征地市场政府买方垄断(2)加快政治政府体制改革,转变地方政府经济职能,完善城市土地一级市场经营(3)地方政府做好土地二级市场服务、管理及调控工作,防止土地二级市场出现价格扭曲。
夏涛[6]2013年在《土地市场化背景下土地使用权招标出让的委托代理分析》文中提出1987年12月,深圳市首次公开拍卖—宗国有土地使用权,这次土地拍卖是建国后中国第一次把土地使用权作为资产进入市场,这意味着土地开始作为商品走向市场,宣告了土地市场的诞生。之后在较长的时间内,协议出让的方式长期占据国有土地出让方式的主导地位；由于土地协议出让的方式是市场化程度较低的交易方式,在加上各级地方政府的自由裁量权过大,这就使得寻租行为和腐败行为频发,造成政府无法获得正常市场化的土地出让收益,致使巨额国有土地资产流失,严重制约了土地市场的健康发展,危害巨大。为改变这种状况,为营造公正、公开、公平的土地出让市场,规范国有土地的出让行为,获取正常市场化的土地收益：中华人民共和国国土资源部于2002年5月9日发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,之后中华人民共和国国土资源部和监察部于2004年3月联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,该文件明确要求从2004年8月31日开始所有经营性用地都要采用招标拍卖挂牌公开竞价的方式出让,这意味着《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》这一制度在全国全面展开施行。随后2007年9月28日国土资源部依据物权法及其他相关法律法规的法理原则,发布了39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。这些就助推了土地市场的进一步深入发展。土地出让招拍挂制度的实施确实进一步优化了土地资源配置,显化了土地的正常市场价值,地方政府土地出让的收入也在不断增长,而且土地出让经济收益极大化的好处也充分显现,这样“土地财政效应”逐渐异化为各级地方政府追逐的目标,为了获得更高的土地出让收入,地方政府广泛运用“价高者得”的拍卖和挂牌出让方式,这样各地土地出让价格不断上涨,从而引发房地产价格非理性过快上涨。党中央和国务院充分意识到问题的严重性,一直都在致力于调控。面对日益严重的地价和房价形势,从2010年开始党中央和国务院加大了调控力度,出台了一系列的调控措施：如明确要求各地要合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法；明确要求在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,要积极探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式。中央政府的调控目的是进一步完善土地出让制度,改进当前国有土地市场化出让的方式,以期稳定地价和房价。土地使用权招标出让是国有土地市场化出让中的重要方式,因而研究土地市场化下国有土地使用权招标出让是必然的现实需求。当前直接专门研究国有土地使用权招标出让的文献较为少见,它们或是综合笼统地分析国有土地招标出让的现状与问题,或是简要分析国有土地使用权招投标的价格均衡策略,或是浅显的定性探讨国有土地使用权招标出让与地价、房价的关系；这些零散、不系统的研究还不能满足现实需求。本研究从理论上扩展了国有土地使用权招标出让的研究视角,丰富深化了国有土地使用权招标出让的研究内容和研究框架,提出了应对当前国有土地使用权招标出让系列问题的措施与思路,能为政府进一步规范和完善土地出让制度的实践提供相应的参考与借鉴。国有土地使用权实行市场化出让是土地市场化发展的必然趋势与要求,经营性国有土地使用权招标出让是国有土地使用权实行市场化出让的重要方式和手段,本文以土地市场化背景下国有土地使用权公开招标出让为研究对象,主要采用文献研究法、案例与实例分析法、定量实证研究法、博弈研究法等方法进行研究；其中主要以委托代理理论为分析研究的依据,对经营性国有土地使用权公开招标出让中的几大主要参与主体(政府部门直接招标出让人、评标人及投标人等)的激励和约束机制进行了深入研究,最终本论文得出以下主要研究结论。(1)把市、县国土资源行政主管部门或其指定授权的下属事业单位当作具有同一性质的政府部门直接招标人来进行分析。得出了在中国现有政治行政体制下,国有土地产权形成了如下行政性委托代理链：全国人民——全国人民代表大会——中央政府国务院——各地方政府——各地方政府国土资源行政主管部门——地方国土资源行政主管部门具体的工作人员。具体到国有土地使用权招标出让中,当地方政府国土资源行政主管部门直接作为招标人时的激励、约束会出现如下主要问题：由行政性委托代理引发的上级委托人难于考核下级代理人,上级委托人对下级代理人约束软化和政治激励不兼容以及出现短期和机会主义行为等。然后主要运用主成分分析法和回归分析法从全国层面和以重庆市、上海市、甘肃省为例的地方政府的层面对现有土地出让委托代理激励、约束的问题进行了较为详尽的实证解释与验证。在现有的行政委托代理下政府的国土资源行政主管部门既是国有土地产权的代表也是土地的管理者,既承担国有土地所有者的经营职能也承担政府行政管理部门的土地管理职能,集经营职能与管理职能于一身,必然会造成职能错位,行为失范、责任模糊、激励不兼容、约束软化等内生性问题。基于此笔者提出了现有上地产权委托代理激励、约束的改进设想,构建土地产权的市场性委托,把土地的经营职能从政府国土资源行政主管部门剥离出去,建立国有土地经营公司,政府与国有土地经营公司之间通过市场性委托合约进行连接,然后对政府部门直接招标出让人的激励约束就换化为对国有土地经营公司经营代理人的激励和约束。(2)国有土地使用权招标出让中招标人与评标人的委托代理关系中存在的主要问题有：评标劳务报酬固定化,总体报酬水平不高,报酬的正向激励缺乏；评标人的主观随意行为倾向可能性大,影响评标结果的公正公平性；评标人所拥有的权利和应承担的责任反差大、不对等。虽然固定报酬模型理论上对评标人的激励是可行的,但是具体实际度量满足评标人参与约束与激励相容约束是很困难的,而结合目前施行的评标报酬普遍偏低的情况来看,固定报酬模型存在先天的激励缺陷,需要进一步改进；因而笔者提出了定酬+奖励(f+j)的激励报酬模型,并分析了激励模型的求解。之后以评标人的激励报酬机制为基础,构建了基于声誉影响函数的激励机制,而且声誉激励机制也验证了实行激励报酬机制的必要性。然后对激励机制进行了具体的算例数理验证分析；研究表明激励报酬激励机制相较于固定报酬对评标人能有更大的激励动力,能有更好的激励效果。之后从制定并完善对评标专家进行统一管制的法规、建立并完善具体的管理制度、追加对评标人的后期评估、对评标专家进行动态管理这四个方面探析了评标人约束机制的构建。(3)依据当前地价、房价的实际情况和国家宏观调控的需求导向,对国家调控所提倡的国有土地使用权综合评标出让法从商务标评价体系表和技术标评价体系表两个方面进行了较为详尽的例举综合分析；然后运用层次分析法和模糊综合评价法进行了具体的实例分析,并对两种方法的结果进行了对比分析与探讨；这些实例分析对当前国有土地使用权出让方式的改进作出了有益的探索。(4)之前经营性国有土地使用权协议出让的制度有先天的重大缺陷,该制度的实行给市场需求主体、土地资源的配置和利用、党和政府的公信力、社会的福利水平和社会的运行都带来严重的负面影响,而且正是这些因素推动了国有土地使用权出让制度的变迁。于是原有制度被变革为经营性国有土地使用权实行招标、拍卖和挂牌公开出让的制度,相对于以往的经营性国有土地使用权实行协议出让的制度,国有上地使用权实行公开招标出让,这对土地潜在购买利用人或投标人来说就是天然的最有效的激励方式。与协议出让相比当国有土地使用权实行公开招标出让时,这能减少土地潜在购买利用人或投标人的交易成本、提升他们参与公平竞争的信心,提高他们公平经营获利的可能性和概率；因而土地潜在购买利用人或投标人有强烈的正向参与激励。然后以2004年为分界点,主要运用相关分析和回归分析等方法从土地的供给方地方政府和土地的需求方房地产开发企业这两个方面,采用全国层面的数据和重庆市层面的数据,对经营性用地协议出让为主的制度激励效果与招拍挂出让的制度激励效果进行了对比实证分析。(5)在国有土地使用权招标出让的具体活动实践中,投标人采用单边支付的合谋机制具有有效性和激励相容性,是有效率的,单边支付成为投标人合谋时的占优现实选择。国有土地使用权招标出让中投标人合谋的危害性巨大,不容小视,必须要积极应对。以上述分析为基础,建立国有土地使用权招标出让中投标人围标合谋的动态贝叶斯博弈模型,再对投标人的围标合谋行为进行相应的信号博弈分析,再结合具体的实际案例对动态贝叶斯博弈模型进行了相应的验证分析。之后依据动态贝叶斯博弈模型的分析结论,从吸引更多的投标参与者、合理设置出让底价、适当控制单次出让土地的面积、完善招投标的相关法律制度、构建市场诚信体系等方面提出了约束投标人合谋行为的措施。(6)依据国有土地使用权招标出让的实际情形,再进一步分析了国有土地使用权招标出让中存在的监察方政府、投标人、评标人及招标出让人这几个主要的参与主体；然后从四大方面详细阐释了投标人、评标人及招标出让人多方合谋的形成原因,并解析了他们多方合谋的三种主要发起方式。再分类型分别构建了他们多方合谋的不同博弈模型进行分析,之后结合多方博弈分析的结论,从监察体系的建设、交易信息的公开透明、监督与举报奖励机制的建立、合谋成本的增加、合谋参与方惩罚力度的强化等方面提出了约束多方合谋的措施。综上所述,本文结合现实需求,主要依据委托代理理论来系统深入地研究土地市场化背景下国有土地使用权招标出让的问题,这是全新的研究视角；分层分类详细深入地解析了国有土地使用权招标出让中几大主要参与主体之间委托代理的主要问题,然后主要以激励机制和约束机制为研究的突破口提出了应对国有土地使用权招标出让系列问题的措施与思路；这些都是新的研究探索,具有一定的创新价值。
杨雪莲[7]2003年在《城市土地收购储备模式比较及其运作研究》文中提出随着城市化进程的加快，城市发展对土地的引致需求呈现不断扩张的趋势，而土地供给的稀缺性与土地需求的无限性导致土地供需长期不平衡，因此有必要从土地供给的角度去研究如何进一步深化土地使用制度改革。城市土地收购储备制度作为土地使用制度改革过程中的一次制度创新，经过几年的实践，已经取得了阶段性的成就。当制度由点向面逐步扩展时，从理论高度深入研究该制度的模式及其运作，对于发展和完善该制度具有十分重要的意义。本论文首先从理论出发，构建了土地收购储备制度的理论分析基础。其次，通过对现有的土地收购储备模式进行比较和分析，得出政府主导型土地收购储备模式较适应我国国情的结论。然后，针对城市土地收购储备存在的难点问题又进行了具体研究。从多层次的角度，重点进行了土地收购价格的研究，明晰了土地收购价格的内涵和构成，提出了不同类型土地补偿价格的测算方法。从理论分析入手，结合实践深入研究了土地收购资金的筹集，分析了土地收购资金的循环，构建了多元化、多渠道的筹资体系。最后，在以上研究的基础上，从总体和发展的角度提出了强化政府宏观管理职能、明确城市土地产权主体、建立委托代理制度、健全相关法律法规体系、建立合理监督体制等政策建议
李双海[8]2007年在《国有土地资本化经营研究》文中认为作为价值最大的一笔国有资产,国有土地的经营管理不仅关乎资源配置效率,而且事关社会公平。近年来,各地纷纷提出了国有土地资本化的口号,并成立土地储备机构从事国有土地经营。但是,土地储备机构存在着性质不明确、职能混乱等诸多问题,不但造成了国有土地配置效率的低下,而且还造成了诸如官商勾结、房价飞涨、房产商暴富、拆迁户和失地农民的补偿过低等一系列经济和社会问题。因此,迫切需要系统研究国有土地经营问题,对国有土地经营体系进行创新性变革。现有研究和实践基本都局限于对现行土地储备制度的改良,一是对土地储备机构的具体环节进行改进,如怎样筹集足够的资金,怎样科学地确定土地储备的数量等;二是试图提高土地储备机构的市场化程度,如设立土地资产经营公司,强化土地储备机构的市场主体地位等。但是,这些改良没有充分认识不同经济性质国有土地间巨大的差别,不同性质的国有土地仍然由同一机构进行。因此,仍不能真正实现经营性国有土地的市场运作,也不能保证非经营性国有土地其公益目标的实现,当然也无法解决前述存在的现实问题。本文的研究目标是,以国家财务论和本金基金分流理论为指导,把国有土地按经济性质进行分类,并在此基础上设计一个国有土地资本化经营的运作体系,从机制上解决现行国有土地经营中的问题。本文的研究思路是,首先,阐释土地资本、土地资本化及国有土地资本化经营的涵义,描述国有土地资本运动的过程和规律,为国有土地资本化经营提供理论支持;然后,从优化土地资源配置、房价和地价的关系及经济可持续发展等方面论述国有土地资本化经营的必要性和可行性;在此基础上,以国家财务论和本金基金分流理论为指导,设计出国有土地资本化经营体系;最后,对国有土地资本化经营过程中的主要财务问题以及土地资本化经营方案等具体问题进行研究,并提出相应的措施。论文共分为六章,各章主要内容和观点如下:第一章本章界定了土地资本、土地资本化与国有土地资本化经营等基本概念。第一,土地资本。当土地可以在市场中流转,在运动过程中实现增值,给所有者带来预期收益时,即可称之为土地资本。国有土地资本运动分为资金筹集阶段、土地取得阶段、开发阶段和收益实现阶段,每个阶段都具有各自的特点。国有土地资本虽然是一种特殊资本,但也要符合资本运动的一般规律,即价值增值规律和竞争规律。第二,土地资本化。土地由于可以带来收益并且具有稀缺性因而具有资产特征,如果存在土地市场可以使其参与流转并增值的话,就可以叫做土地资本化。第三,国有土地资本化经营。当国有土地的所有权与经营权相分离时,国家(政府)作为土地所有者的身份行使所有者的权利,而具体的土地经营由相对独立的机构进行,就可以称之为国有土地资本化经营。第二章从国有土地资本化经营对土地资源配置、经济可持续发展以及房价高涨的作用和影响等方面,论证了其必要性和可行性。国有土地资本化经营是一种有效的土地市场化配置方式,有利于国有土地的优化配置;许多人认为,现今房价的高涨的主要是由于土地招、拍、挂等市场运作手段引起的地价上涨造成的。本文通过采用脉冲响应函数、格兰杰因果检验等方法,分类型、分时段对房价和地价的关系进行检验,发现,总体上房价与地价之间有一定的相互影响,但不能得出房价上涨必然引起地价上涨,或者地价上涨必然引起房价上涨的因果关系结论。有的情况下(如豪华住宅),房价上涨一定程度上是地价上涨的原因。也就是说,起码房产商宣称的房价大幅上涨主要是由于地价上涨引起的观点得不到实证证据的支持。即使地价有所上涨,房产商完全可以采取多种措施降低成本费用而消化地价上涨的影响,何况房地产业过高的利润尚有压缩的空间。房价的大幅上涨主要是由其他多种原因引起的,不能以房价上涨过快来否定国有土地资本化经营;我国的经济可持续发展需要土地的集约利用,而土地资本化经营是集约利用土地的有效途径。土地资本化经营有利于土地本身的可持续利用,也有利于总体经济的可持续发展。第三章设计了“两级两层”的国有土地资本化经营体系。现阶段,国有土地由土地储备机构进行经营,但它的性质是不明确的,既不是一个行政主体,也不是一个纯粹的市场主体;土地储备的目标应该是提高公众利益,而不是追求政府经济收入的增加,而我国的土地储备机构却越来越注重政府的经济利益;我国的土地储备机构其管理和经营职能重叠,使其处于公益目的和盈利目的的矛盾中。因此,应该对国有土地的经营机构和模式进行重新设计。依据国家财务论和本金基金分流理论,国有土地应根据规划分为经营性和非经营性两种,其中经营性国有土地应由土地资本化经营机构按市场规律经营;非经营性和尚未规划的土地交由公益性的土地储备机构运作。两种类型的土地如果发生相互转化则必须有偿交换运作机构,由土地储备机构转给土地资本化经营机构要按成本价,反方向转化要按市价。这样做使政府不能通过随意更改规划而获利,以保证国有土地资本化经营的顺利进行。国有土地资本化经营可分为中央和城市两个层次,分别经营不同条件的土地,每个层次还要将国有土地资本经营和资产经营机构分别设置,并都采用国有独资形式。第四章分别论述了存量和增量土地的资本化经营方式。国有土地资本化经营的重点应该是存量土地而非农地的征收,对于存量土地可以根据不同情况选择分别采用出让、租赁和作价入股方式,也可以结合运用几种方式。国有土地资本化经营机构是一个市场主体,没有强制征收农地的权力,政府征收农地只能用于公益目的,应由土地储备机构运作。这样经营性用地的取得将只能采用市场方式,以保障拆迁户和农民的利益。第五章研究了国有土地资本化经营中,在资金筹集、土地定价和收益分配等财务活动中存在的问题,并提出了相应的改进措施。为了解决资金筹集中的资金短缺、渠道单一等问题,一方面应多采用土地置换等资金占用少的经营方式;另一方面要利用或创造更多的筹资渠道,如公开发行土地开发证券,土地信托等。对于土地定价,文章认为,在资本化定价的情形下,国有土地的价格由其预期未来收益所决定,人们对土地价格上涨的不合理预期会使地价与收益现值持续脱钩,造成地价上涨过快。在不确定情况下,除非每个竞拍者对一块土地出价完全相同,土地都将被高估,即使出价完全相同,土地会被充分定价,低估的情况不会出现。竞拍人数越多,不确定性会越发加大高估的程度。为了防止地价被过度高估,应该减少不确定性,使人们形成合理预期。国有土地资本收益分配分为广义和狭义两种,对外分配比例和中央与地方的分成比例是最主要的两个问题,如果实现了真正的资本化经营,问题将迎刃而解。第六章总结了全文的主要观点,并提出了需要进一步研究的问题。论文的主要创新点:(1)根据经济性质对国有土地进行了重新分类,为国有土地资本化经营体系的再造提供了理论支撑。国有土地按其经济性质可以分为经营性和非经营性两大类。经营性的国有土地属于本金范畴,应该以追求经济利益为主要目标,并按本金的运动规律进行经营;而非经营性的国有土地属于基金的范畴,应以社会效益为目标,并按基金的运动规律进行管理。由于二者的经济性质不同,对其运作和管理必须由不同的机构按不同的方式进行。现有关于国有土地的分类是按用途进行的,由于没有揭示其经济性质的不同,没有实现分流运行,使现有国有土地经营机构出现性质不明、目标多元化等诸多问题,造成了国有土地配置效率的低下、官商勾结、房价飞涨、房产商暴富、拆迁户和失地农民的补偿过低的一系列经济和社会问题。(2)依据国家财务论和本金基金分流理论设计了“两级两层”的国有土地资本化经营体系。首先,在科学分类基础上,将经营性国有土地由土地资本化经营机构按市场规律经营;非经营性和尚未规划的土地交由公益性的土地储备机构运作。两种类型的土地如果发生相互转化则必须有偿交换运作机构,由土地储备机构转给土地资本化经营机构要按成本价,反方向转化要按市价。这样的设计从机制上解决了经营目标的多元化,遏制了政府征地权力的滥用,从而真正实现国有土地的市场化配置。然后,设计了“两级两层”结构的国有土地资本化经营体系。“两级”是指国有土地资本化经营体系由中央和城市两个级次构成,各司其职;“两层”是指每一级次又分为资本经营和资产经营两个层次。这样的经营体系可以保证国有土地资本化经营的顺利进行。(3)首次采用脉冲响应函数,结合格兰杰因果检验等方法,分类型、分时段对房价和地价的关系进行了检验。发现,总体上房价与地价之间有一定的相互影响,但不能得出房价上涨必然引起地价上涨,或者地价上涨必然引起房价上涨的因果关系结论。有的情况下(如豪华住宅),房价上涨一定程度上引起地价上涨,也就是说,起码房产商宣称的房价大幅上涨主要是由于地价上涨引起的观点得不到实证证据的支持。这样的结果可以澄清人们关于房价飞涨原因的模糊认识,为国有土地资本化经营排除质疑。而已有研究方法单一、样本量小,未得到统一、可靠的结论。同时,未区分类型和时段,无法发现结构性的问题和市场化程度的影响。(4)依据马克思关于资本运动过程的论述,将国有土地资本运动分为资金筹集阶段、土地取得阶段、开发阶段和收益实现阶段,并阐述了每个阶段的特点,为国有土地资本化经营奠定了理论基础。已有研究只是分析了土地资本的内涵,而对其运动过程和规律尚未涉及。(5)对当前国有土地经营及监管中存在的诸如房价过高、拆迁与征地补偿不足等问题的深刻原因作了剖析,提出了相应的政策建议。
柳臻[9]2008年在《我国土地出让金制度的历史变迁研究》文中研究表明我国的土地出让金制度是在改革不合理的土地使用制度的过程中形成的,它激发了土地的潜在活力,盘活了土地资源,深刻地影响着经济社会的发展。随着我国改革的深入和市场化、工业化、城市化的发展,该制度与其他经济、社会制度相互渗透和影响,改革形势越发复杂,在运行中也屡现弊端。因此,我们需要反思问题的根源。本文试图通过对我国土地出让金制度近30年发展历程的客观梳理和考察,把握该制度变迁的历史轨迹,探讨其产生、发展和改革过程及其间出现的问题,丰富和拓展土地出让金制度的研究内容和空间,为探索其改革路径提供一个新视角。论文共分为四个部分,由序言和正文组成。序言主要说明选题的背景和意义、研究现状、研究方法和相关理论及概念的界定。正文分三个部分,运用动态和静态相结合的史学研究方法和实证分析与规范分析相结合的方法,对土地出让金制度的产生(1978-1990)、发展(1991-2001)和深入调整(2002-今)三个阶段进行论述。考察土地出让金制度在我国确立的原因、过程和每个阶段的调整、发展情况,以还原其动态发展面貌,把握问题的来龙去脉,引出对相应改革措施出台的背景、原因、措施和运行情况的论述,并客观评价土地出让金制度改革的绩效。本文着重把握了土地出让金制度的历史变迁问题,对土地出让方式的改革发展情况、出让金的收入规模变化,出让金的收益分配问题及其管理体制改革、征地问题、土地出让金制度对房地产市场的影响等,都进行了一定的考察研究,并提出自己的见解。此外,本文在对出让金的历史进程进行宏观论述时,还运用大量的数据和经济图表进行深度分析和论证,采用具体生动的例子予以说明,使这篇土地出让金制度的历史变迁研究论文深刻而生动。
朱猛[10]2017年在《制度与行为视角的城市空间增长研究》文中提出中国自改革开放之后,快速城镇化和经济高速增长催生了对城市空间的巨大需求。中国的城市空间增长,无论是在速度上还是规模上,都已经成为世界历史上最引人注目的事件之一(彼得·霍尔,2009)。一方面,城市面貌和设施的改善日新月异,城市建设作为经济活动的重要组成部分同时推动了经济增长;另一方面,城市空间增长过程中产生了“冒进城市化”、“过度建设”(陆大道,2007)等问题,使城市空间增长的研究成为当前中国城市建设过程中敏感和重要的科学问题之一。面对中国城市空间增长问题,局限于城市规划或其他单一学科的研究具有明显的局限性,在城市空间增长的管控、提升城市空间配置效率等方面往往有心无力。因此,对城市空间增长的研究更大的挑战在于对产生这些问题的客观规律及其根源性的制度、机制的认识和反思,需要从多学科进行综合研究。基于以上认识,论文研究城市空间增长问题,将城市建设活动和城市规划活动置于社会整体经济活动内进行认识和分析,以城市规划为基础,并运用新古典经济学关于资源配置的相关理论、新制度经济学关于制度和行为研究的相关理论,研究空间资源配置和城市空间增长的相关问题。论文基于中国城市空间增长现实提出以下问题:中国转型时期,制度环境的变迁对城市空间增长起到了怎样的激励和约束作用?政府、企业、个人等行为主体在制度环境影响下,其行为模式导致城市空间增长有哪些特征?制度环境和主体行为的相结合的影响机制是如何作用于城市空间增长进程的?带着这些疑问,论文以制度环境与主体行为的视角建立理论研究框架,并以重庆市为案例进行实证研究。主要研究内容有:第一,针对中国当前城市空间快速增长现象,结合城市规划、新古典经济学、新制度经济学等学科理论和分析方法,建立“制度环境与主体行为”的分析框架;第二,纵向上,分析转型期中国城市空间增长制度背景与主体行为共同作用的机制;通过对城市空间增长紧密相关的行政等级和行政区划制度、城市土地使用制度、城市空间规划制度等,从制度环境视角探讨城市空间增长现象的深层次原因;分析中国当前城市建设主体构成与行为特征,对作为城市建设主体的中央政府、地方政府、企业和居民的价值取向和空间利益的博弈进行分析,提出基于“制度与行为”视角的城市空间增长机制,并归纳出地方政府主导、企业主导和居民主导的几种城市空间增长模式;第三,横向上,以重庆市为案例,探讨“制度环境与主体行为”机制在城市空间增长中的作用过程,分析了重庆城市空间在制度环境变迁和主体行为影响下市域城镇体系布局与主城区城市空间增长演变特征;并建立城市空间增长配置效应评价方法,展开重庆市2004-2013年的城市空间增长效应评价的实证研究;并针对重庆城市空间增长管控提出相关建议。主要结论有:城市空间增长机制可以理解为在我国政治、经济、社会制度环境背景下,影响城市空间发展的各类行动主体的各自地位、相互关系及其在制度框架内的各自行为选择基础上形成的城市空间资源配置过程;新中国成立以来城市空间配置所面临的制度环境演变,总体上可以概括为政治改革的分权化、经济改革的市场化以及由此产生的城市土地使用制度改革、城市空间规划制度系列改革,这一过程中,完全的政府主导资源配置的方式逐渐退出,市场机制逐渐发挥更加重要的作用,城市规划等相关空间规划协调城市空间资源配置的功能和效果逐渐增强;从城市空间增长的制度环境演变进程来看,在对城市空间增长的激励和约束机制中,体现出显著的“强激励、弱约束”特征;当前我国城市空间增长机制中,政府主导是最显著的特征;地方政府为了满足城市经济发展目标、政绩考核指标、改善城市建成环境等驱动力作用下,以城市开发建设为手段,改善城市人居环境面貌,同时促进了我国城市空间的快速增长;基于“制度与行为”视角对重庆市城市空间增长进程的分析中,在近代以来,尤其是1997年直辖以来的重庆城市空间增长进程中,在行政区划、土地制度和空间制度等制度环境改革的背景下,重庆各级地方政府发展策略与行为成为主导重庆市城市空间增长的主导力量,在此基础上形成了重庆市域城镇布局和主城区多中心组团式的布局结构,并分析提出了重庆主城区城市结构构成、用地布局形态、交通系统与山地特色建筑风貌等方面的特征;对2004至2013年间重庆市空间增长效应的分析,得出重庆市空间配置的结构效应、经济效应和公平效应总体上呈现上升趋势;基于对于重庆市空间增长演进的分析,对重庆城市空间增长管理策略提出建议。
参考文献：
[1]. 城市土地市场运行与政策控管研究[D]. 李涛. 南京农业大学. 2004
[2]. 中国城市土地市场化经营研究[D]. 谭术魁. 华中农业大学. 2000
[3]. 制度变迁中的城市土地经营研究[D]. 盛育运. 浙江大学. 2006
[4]. 中国城市土地价格影响因素研究[D]. 党杨. 吉林大学. 2011
[5]. 转型期中国城市土地市场运行机制研究[D]. 曹飞. 郑州大学. 2009
[6]. 土地市场化背景下土地使用权招标出让的委托代理分析[D]. 夏涛. 西南大学. 2013
[7]. 城市土地收购储备模式比较及其运作研究[D]. 杨雪莲. 新疆农业大学. 2003
[8]. 国有土地资本化经营研究[D]. 李双海. 西南财经大学. 2007
[9]. 我国土地出让金制度的历史变迁研究[D]. 柳臻. 中共中央党校. 2008
[10]. 制度与行为视角的城市空间增长研究[D]. 朱猛. 重庆大学. 2017
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