南宁轨道交通集团有限责任公司 530029
摘要：城市轨道交通是支撑城市发展的重要交通基础设施和民生工程，便捷的轨道交通网络可以快速的提升城市空间通勤效率，有效缓解城市交通拥堵，同时极大的带动轨道交通沿线城市更新和新区发展，是新时代新经济的城市大动脉和大众化交通工具。TOD是近年来新提出的轨道交通与城市共融发展模式，通过在城市建设过程中合理运用该模式可有效构建出体系完整、先进的城市轨道交通结构，是促使城市向着全面现代化发展的关键手段之一。基于此，本文结合TOD模式的宏观分析体系，就如何实施轨道交通TOD发展模式提出几点相关策略。
关键词：城市轨道交通；TOD模式；宏观分析；实施策略
一、轨道交通TOD模式的基本理念与宏观体系分析
1.实施TOD模式的基本理念
TOD发展模式在实施过程中相当于对城市进行了再次规划，通过结合城市内轨道交通路线进行全面分布和规划，对城市空间规划布局、土地资源利用情况、城市配套功能设施等进行全面分析，挖掘城市内部可利用空间进行深度整合，配置合理的轨道线网规划密度，提升轨道交通沿线城市开发强度，充分利用沿线土地资源，打造集聚公共交通高复合度发展的现代化城市。而在针对轨道站点等区域进行开发时，可结合其站点分级特征，规划适度的步行通勤空间，并在该区域内分配合理的商业服务设施，一方面可利用该组合形式提升轨道交通区域内和城市经济水平，另一方面可利用该区域内的商业模块对轨道交通可持续发展进行反哺，提高该模式的整体作用和实施效果。
2.宏观分析体系
首先要结合新时代多规合一的城市规划体系，在城市规划的各个层次工作中落实TOD在城市中的分布、定级以及城市设计；其次要从政策、技术、资金等层面探索政府与轨交企业的组织合作模式；最后要结合城市轨道交通的实际财务状况，以及周边开发土地的中长期价值回报，对TOD整体的投融资计划进行协调控制，以期形成“轨道”+“物业”的良性经营循环。具体实施体系如图1所示。
图1 实施轨道交通TOD的宏观分析体系
二、充分实施轨道交通TOD发展模式的有效策略
1.针对该模式的规划策略
战略规划首先应在城市总体规划中体现出来，形成下一步规划的指导原则。本阶段将城市规划结构与轨道交通建设规划分期紧密结合，注重培养“区域结构核”，引导城市化向组团式方向发展。在控规层面对“结构核”的规模及用地功能进行重点把控，并组织专门的城市设计以最大化发挥TOD一体化建设开发的效率，同时应做好分期实施规划，确保各关联方之间的衔接与落位。
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在编制总控规环节中，要注意轨道交通路网结构与城市规划结构高度统一，形成城市级、区域级、组团级城市中心或TOD站点，不同级别的TOD站点应给予不同的规划强度及服务配套，通过合理有序的规划布局和建设时序安排，避免城市发展不均衡造成的超负荷的过境交通流量。
在针对TOD站点区域进行发展规划时，需要根据站点周边建设环境、站点区域地质结构以及站点所在区域经济发展情况等进行全面分析，并对不同的站点进行合理分类，结合实际情况，综合周边公共区域、居民建筑群以及商业情况等对站点进行充分开发与规划。实施过程中重视3D设计理念的应用，结合3D技术对站点周边建立规划模型，直观地了解周边规划环境。例如，当站点设置在市中心区域内时，能够应用该设计理念对周边的剧场、会场以及其他公共建筑等的分布以及距离站点的长度进行充分分析，而在建设规划时则能够根据这些信息数据对站点的分布、大小、客流以及人流动线等进行充分规划和设计，可根据该区域的繁华程度和城市规划情况设置地下联络通道、地下疏散广场甚至立体交通枢纽等，而设置于城市外围发展区域的站点，可在其周边规划设置人行交通通达性较强的会展、酒店、社会PR停车场等，有效缓解城市外部空间与主城区间的机动车通勤压力，增加轨道客流，释放该区域内部经济效益、综合效益提升至最大。
2.实施该模式的组织策略
对TOD模式进行城市内轨道交通设计规划时除了需要科学的规划方案和规划实施策略外，必须建立针对该模式实施过程的统筹组织体系或设立专门的议事协调机构，利用有序、高效的组织保障城市轨道交通TOD开发实施的整体运作水平。而想要做好组织策略，一方面需要政府相关主管部门高度统一认识，在过程中充分发挥各自权责，另一方面需要在政府各部门间建立起服务该模式发展的专项审批体系和制度，确保组织实施高效率常态化，实现对TOD模式的执行与落地。
该模式在提出后得到大部分发达城市的认可与应用，但在各个城市在建设和实施过程中结合不同的实际情况采取了不同的建设模式。综合分析后发现具体模式大体包括以轨道交通运营公司为主体进行建设、以城市土地开发相关企业为主体进行建设以及以政府和土地开发相关企业建立的合作体系为主体进行建设三种模式，而这三种模式的共同特点则是政府不作为直接参与者，只是在建设过程中对该建设模式和过程进行全程监督和管理。
在以轨道交通运营公司为主体进行建设的模式中，轨交企业不仅作为站点的建设者，同时也是该项模式的开发者，拥有双重身份的轨交企业应用TOD模式进行开发，可充分发挥其在规划、设计、建设、运营全过程的高度专业集成优势。以香港行政区为例，该区域内由交通企业进行独自承包与开发建立了具轨道交通与物业为一体的交通TOD模式，赢得了良好的资金回报。此种模式在国内目前尚有一些土地政策和法律层面的壁垒，这是一个比较困难的问题。
以地产开发企业为主体的建设模式目前在国内运用较多，多数城市的一些大型企业已经尝试进入轨道交通建设领域。此种模式下，地产开发公司通过出资建设轨道交通、市政交通等公共配套的方式，获取沿线土地开发权益，进行TOD一体化开发建设。政府起到监管作用，地铁公司负责轨道交通部分的设计建设管理工作，对政府及开发企业双向负责。
第三种模式类似于PPP模式，政府与开发企业合作成立项目公司，由项目公司进行轨道交通站点及沿线土地的综合开发。此种模式的合作基础在于两者之间的合作谈判条件，需要保证开发企业和政府的“双赢”。与轨道交通相关的其它部分的PPP模式不同，TOD的PPP模式政府往往通过土地作价入股，一般能达成比较理想的投资回报。
3.财务策略
轨道交通建设的前期投资是相当巨大的，无论哪种组织建设模式，前期资金投入都是一个巨大考验。轨道交通公司为主体的TOD建设，可采用传统的政府划拨+企业贷款，以及一部分社会融资的方式获得初期建设资金，在物业开发到一定程度后，通过抵押或转让一部分物业资产获取剩余建设资金。运营期间的亏损可通过物业持续经营获得的资金回报加以弥补。以开发企业为主体的TOD项目，轨道交通建设的初期投入对企业的现金流压力非常巨大，需要企业有足够的融资能力、抗风险能力以及偿债能力方可进行投资建设。PPP模式下的TOD开发建设，可在合作协议中约定由政府股权部分进行资金划拨作为初期建设资金，后续由项目公司的物业收益进行偿还。
三、结语
综上所述，在我国的现实情况下，还存在一定问题：在城市化进程的前期以及中期，应抓住有利时机形成蓝图有序推动TOD模式落地，否则错过时机将为城市留下无法弥补的遗憾。本文企望通过对TOD模式的分析研究，探索初步的解决方案。
参考文献
[1]何景师，何景师，胡青善.基于TOD的轨道交通引导城市发展策略[J].都市快轨交通，2014，27（1）.
[2]刘婧祎.基于TOD的轨道交通综合体设计初探[D].北京交通大学，2013.
论文作者:简亮
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第33期
论文发表时间:2019/3/7
标签：轨道交通论文; 模式论文; 城市论文; 站点论文; 政府论文; 企业论文; 策略论文; 《建筑学研究前沿》2018年第33期论文;