厦门市房地产业现状与发展研究，本文主要内容关键词为：厦门市论文,房地产业论文,现状论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
厦门房地产业的现状
改革开放以来，厦门房地产业从零起步。在经历了发展、“辉煌”、冷落三个分阶段以后，房地产业正朝着规范化方向稳步发展。目前，厦门房地产业逐步走出低谷，呈现缓慢复苏迹象。
⒈房地产投资增加，各项指标状况良好
据统计，1995年是厦门房地产开发公司近年完成固定资产投资最多的一年，全年投资59.88亿元，比“八五”时期前四年之和远多出5.37亿元，全年房屋建筑施工面积875.57万平方米，其中住宅施工面积512.89万平方米，分别比上年增长61.89%和71.91%，房屋建筑竣工面积170.87万平方米，其中住宅竣工面积为137.78万平方米，分别比上年增加1.05倍和1.9倍。1996年房地产投资继续有较大回升，1至9月投资累计完成37.56亿元，较1995年同期增加1.55倍。
与此形成鲜明对照的是1994年至1995年上半年，这期间厦门房地产业处于低潮阶段，1995年1至7月商品房施工面积下降66.7%，其中新开工面积下降50%；累计投资额仅为8.5亿元，比1994年同期增2.2%；商品房销售额仅为0.77亿元，下降21.8%。
⒉房地产市场不旺，商品房价格有所下跌
与投资额大幅度增长相比较，1995年厦门房地产开发企业的销售市场滑坡，全年销售各类房建筑面积35.99万平方米，销售额97952万元（已扣除安居工程销售面积49.51万平方米，销售收入62677万元），仅比上年同期增长15.72%及3.01%。由于销售市场不景气，每平方米商品房平均售价由1994年的3058元下降到1995年的2722元。
在商品房售价下跌的同时，房地产投资却有较大幅度增长，这种现象说明随着经济的快速发展，房地产投资者看好未来房地产市场，投资信心强，也表明经过前一时期的消化和调整，房地产业正在缓慢复苏。
⒊房地产开发队伍稳定，从业人员报酬较高
稳定的房地产开发力量，是房地产业“复苏”的物质基础。目前厦门有房地产开发企业229家，从业人员5168名，在业人员年平均劳动报酬13173元。在各行业从业人员报酬排位中，仅次于金融、保险业，列居第二。这些数据说明，尽管受前一阶段国家宏观紧缩政策影响，房地产业冷清、低迷，但与其它行业相比，房地产业仍然是一利润较高、收入颇丰的行业。
⒋房地产业市场观念加强，操作趋于规范
这几年厦门市房地产业经历了一个由乱而治的过程，市场的约束机制逐步增强。国家和厦门地区为规范房地产市场的管理混乱问题，相应出台了一系列的法令、法规，使房地产市场运行趋于规范化，市场经济规律逐渐发挥出其应有的作用。而房地产经营开发商在经历了市场规律的制裁以后，经营观念发生巨大转变，由以前单纯重视国家政策动向、忽视对市场进行分析，逐渐转向市场，注意市场需求动向和市场需求结构分析，努力提高产品质量和内部管理核算，以求降低成本，市场观念大大增强。
由此可见，目前厦门市房地产业正朝着规范化方向稳步发展。近期房地产主要任务仍然是控制总量、盘活存量、搞活市场，加快房地产业的“复苏”。可以预测，未来房地产的繁荣与发展将符合市场经济发展规律，利润趋于合理，操作合乎规范，投资充满理性。
厦门房地产未来发展的基本判断
今后厦门房地产业将朝着更加规范、更加理性的方向稳步发展，逐步繁荣，它必将成为厦门市国民经济和社会发展的重点支柱和新的经济增长点，理由是：
⒈房地产业在国民经济中占有重要位置
房地产业是与生产、消费密切相联的第三产业，它的繁荣与发展将直接推动与之相关的建筑业、建材业的发展，也能间接带动其它产业的发展，促进整个社会经济进步，提高人民生活水平和质量。
⒉厦门良好的区位优势利于房地产业发展
厦门良好的区位优势体现在两方面：①厦门毗邻台湾，与台湾只有一水之隔，三通后交通将十分便利。据有关调查表明，随着台湾地价与其它生活费用的日益上涨，许多台湾人都希望能到厦门购房定居或送子女上学。②厦门地处中国经济快速增长区域，对国内其它地区有较强的吸引力。良好的区位优势，利于房地产业的发展。
⒊持续增长的经济形势加速房地产业发展
经济增长方式的转变，使国民经济发展加速，结构趋于合理，特别是今年以来人民银行两次调整利率，表明银根有所松动，资金结构有所调整，投资力度将会加大，这些将加速房地产业的发展。
⒋投资环境利于促进房地产发展
目前正是发展房地产业的大好时机。客观上，与房地产业相联的建筑业、建材业发展繁荣，钢材、水泥等原材料价格便宜，大量的建筑、设计、施工队伍可以选用。随着住房制度改革的深入，房地产业必将焕发出新的活力。
因此今后一个时期房地产业将随着经济发展呈现良好的发展势头：房地产开发企业综合实力将进一步增强，房地产市场会日益规范完善，房地产投资更具理性，富有效率，房地产业发展前景乐观。
繁荣房地产的对策与措施
根据经济学的一般原理，要促使房地产业的稳定发展，就应在经济发展动态中，争取达到房地产市场总供给与总需求的均衡。由于房地产具有不可移动性及地域性的特征，所以地方政府调控房地产的作用显得相当重要。根据目前厦门房地产发展的现状和未来走势，应采取下列策略与措施，繁荣厦门房地产市场。
⒈扩大人口总量，启动房地产市场
短期内，厦门可以利用本身的区位优势，放松特区外来人口入户条件，加快人口机械流入，适当吸纳人口，扩充人口总量，启动房地产市场，促使厦门房地产业迅速走出低谷，步入正轨。
由于厦门现有人口总量与经济总量规模都偏小，与发展目标相比尚有差距，引进人才有较大余地，而且厦门具优势的地理位置和环境，也有利于吸纳内地人才和拥有一定资金的国内人员。当然，从长远看，厦门属海岛型城市，土地面积有限，人口规模不能无限扩张，因此在吸纳人口时应注意吸收高素质人才，在人口数量扩张的同时，提高人口的质量。
⒉积极引导消费，促进房地产的有效需求
第一，要加快住房制度的改革，改变人们的消费观念，培育和提高人们购买住房的积极性。长期以来我国采用的低薪低房租政策，使人们形成了福利型的住房消费观念，“买房不如租房”的思想普遍存在。因此，要加快住房制度改革的步伐，制定灵活的公房出售、出租政策，逐步调整租售比价，利用人们比较经济利益心理，造成买房利于租房的局面，从而真正造就房屋的消费者和购买者。
第二，调整城市住房政策，严格划分解困房与商品房两种住房供应体系和两类房地产市场，尽量避免解困房冲击商品房现象。安居工程是国家造福于民的一项基础性措施，合理解困，实现安居，有利于人民生活。但在实施安居工程时，应根据本地人口规模和经济发展水平，制定出长远的规划，适当控制安居解困房建设的数量，降低建房规格，真正安居解困，应避免两个供应体系混淆、解困房冲击商品房的现象，减少隐形市场产生的物质基础。
第三，清理各种房地产开发费用，降低商品房建设成本和售价，提高住房质量。根据人们的实际支付能力，结合房地产的各种开发费用，确定比较合理的商品房建设成本和销售价格。在降低开发费用的同时，注意商品房的质量，使商品房外观造型和内在质量上都有较大提高。
第四，以较为合理优惠的金融服务措施，将潜在的购买力转化为现实购买力。进一步完善房地产抵押贷款制度，减少首期付款的比例，将比例控制在30%之内，延期还款年限至20-30年；适当降低贷款利率；扩大房地产储蓄业务，增加信贷资金来源；代理发行房地产债券、股票；开展房地产保险，以及其他一些与房地产市场和住房消费等有关的配套服务。建立健全房地产金融法规，用较为完善的社会保障体系，促进房地产商品化政策的早日实施。
⒊根据经济发展状况，适当调整房地产投资的规模与结构
房地产业是一项基础性、资源性、先导性的产业，与国民经济其它产业部门的联系极为密切，关联程度高。其它产业的发展会带动房地产业的发展，反之房地产业疲软，占用大量资金，也会使其它产业发展速度下降。因此，房地产业的发展必须和当时的经济发展水平相适应，超前投资、规模过大、结构不合理，必然会受到经济规律的惩罚。前一阶段，房地产业呈现出的疲软状况，很大程度上就说明了这点。政府有关部门，应根据经济发展状况，采取有力措施，适时调整房地产投资规模，优化投资结构。
⒋完善政府对房地产业的宏观调控与管理，培育和发展房地产市场
第一，要保证房地产业的健康发展，必须及早确立房地产业发展目标；建立统一、高效、权威的宏观调控机构和协作机制，加强对房地产开发、房地产交易、房地产市场的宏观管理，增加职能部门的办事透明度，简化办事程序，提高工作效率，为房地产发展提供较好的投资软环境。
第二，要对土地开发进行总体规划，严格限制土地供应量，逐步改变“以地养城”、“以地养路”、“以地养企业”等做法，控制土地供给源头，避免多头审批、多头管理造成的混乱和失控局面。
第三，要积极培育和完善房地产市场。一是建立合理的价格运行机制，降低建房成本，拉开售房价格档次，使售房的价格水平与价格结构能够基本适应或适当超前于目前的购买力水平。二是建立和完善与房地产市场相关的配套服务体系。发展房地产技术信息市场，拓展代理组织与中介组织，为搞活一级市场，开放二级、三级市场奠定基础；发展房地产业配套的金融市场，发展贷款品种，降低首期付款比例和贷款利率，延长贷款期限，为房地产业发展提供坚实的后盾。三是进一步完善房地产法规体系。充分利用特区享有的立法权，将一些行之有效的方法用地方立法的形式法律化，以规范市场主体和政府行为。
⒌积极引进国内外资金投资房地产，促使厦门房地产业及早与国际房地产市场接轨
大力吸引外资，积极发展外向型房地产。①采取优惠政策，鼓励外资投放厦门房地产市场。如可规定免收商品房内销与外销的地价差价。②让外资银行参与按揭，减少国家和地方资金的占用。③给予适当的优惠，吸引国内外游资进入“烂尾工程”，以解决未完成积压工程问题。④让外资从事高新项目开发，解决厦门房地产后续发展的问题。