谈乡镇企业产权改革中的土地处理，本文主要内容关键词为：乡镇企业论文,土地论文,产权改革论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
各地乡镇企业在产权制度的改革中，如何处理好土地的权属及与企业的关系问题，成了影响改革进度的重要因素之一。目前，一般乡镇企业都占地几亩至几十亩，乡镇砖瓦厂占地则多达几百亩。这些企业中，多数有10多年的历史，在创办时有少部分企业已办理过征用手续的，也有很大一部分企业使用的土地是乡镇政府“插草为标”、无偿划拨。在改革中，就土地而言，突出的问题：一是实行有偿使用，租金较高。以江苏为例，年租金标准以土地基准地价和银行一年期存款利率测算，即商业用地：一级地区83.7-143.21元／平方米·年，二级地区51.1-83.7元／平方米·年，三级地区30.7-35.8元／平方米·年，四级地区20.5-30.7元／平方米·年；工业用地：一级地区22.7-27.7元／平方米·年，二级地区17.6-22.7元／平方米·年，三级地区15.1-20.2元／平方米·年，四级地区14.1-16.1元／平方米·年，按此标准企业无力承受。如果以此折股投入则影响本企业职工投股积极性；二是已办理征用手续的土地究竟归企业所有还是归乡镇政府所有难以界定，政府怕失控，企业怕负担，影响政府与企业两个积极性。为了在企业产权制度改革中处置好土地产权关系，促进乡镇企业产权制度改革，笔者谈几点想法与大家共商。
1、必须明确处置土地资产的原则
(1)乡镇企业所占用土地都在农村或城市郊区，除法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有。集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业经济组织或者村民委员会经营管理；已经属于乡（镇）农民集体经济组织的，可以属于乡（镇）农民集体所有。因此，乡镇企业的土地所有权就只能属乡（镇）、村集体所有，处置过程中，只能将土地使用权作为无形资产投入到企业作用。(2)充分体现土地所有者与使用者的权益。(3)保证土地资产保值增值，防止土地资产的流失或变相流失，或将土地资产低价折股、低价出售、甚至无偿分给个人。(4)有利于促进企业的重组、资产盘活。(5)必须符合现行的土地法律法规，符合土地使用制度改革的发展方向。
2、正确选择适合企业特点的改革形式
产权制度改革的目的是使各种生产要素在不同地区、不同行业、不同企业、不同所有制之间合理流动和优化组合：使股份合作制、股份制、承包制、租赁制、兼并、联营等各种组织形式和经营方式得到完善和发展，使企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展的企业法人实体和市场竞争主体。在改革中、土地使用权作为无形资产属企业资产的一部分。因此，乡镇企业的主管部门要选择适合企业土地特点的改革形式。对土地占用较少的企业，如果办理过征用手续，可以由乡镇政府进行处理，一次性随企业进行改革，该出让的可以出让，该租赁的可以租赁，实行公有民营，公有私营；也可以作价入股，实行股份合作制。对未办理征用手续的，可以重新办理征用手续，也可以实行租赁或作价入股。对土地占用超过10亩以上、基价较高的也可以暂不作价，仍由原土地使用权所有者所有，实行土地有偿租赁经营，对推行股份合作制的企业，可不折算计价入股，土地租点金纳入生产成本按年偿还，调动股东积极性，保证股东的经济收益，使改制企业按新机制正常运行。
3、搞好土地评估，确定企业土地资产价格
进行产权制度改革的企业，凭土地使用证书向县级以上土地管理部门提出申请，办理土地资产评估手续。土地资产评估要由具备土地估价资格能承担民事责任的土地估价机构进行。评估结果必须经县级以上土地管理审核确认，方能作为土地资产处理的依据。未按要求或由不具备土地估价资格的资产评估机构进行估价的，其土地评估结果无效，土地管理部门不予确认，不得办理用地审批、登记手续。在评估的基础上，县级以上人民政府可根据当地经济状况和乡镇企业的总体水平，依据国家土地使用权出让保护价的有关规定，采取“放水养鱼”的办法，对乡（镇）、村集体企业用地重新确定一个企业可以承受的土地租赁使用或作价入股价格，实行有偿使用。土地年租金标准也可按照出让保护价测算的总金额的银行一年期存款利息收取。
4、土地资产的处置方式
在企业进行产权制度改革中，按照上述原则，对土地资产应依法处置。
(1)以土地使用权作价入股。
改组或新设股份合作制、股份制企业时，土地使用权所有者以一定年期的土地使用权作价入股，土地资产折为集体股。由集体控股。由乡（镇）政府委托给乡（镇）财政所或其主管部门持有。土地资产的股份同其他股份一起享受权利、承担义务。
土地使用权作价入股，由乡（镇）政府指定的土地资产持股单位向县级以上土地管理部门提出申请，经审查批准后，凭批准文件执行。企业以出让方式取得的土地使用权作价入股，土地资产折为法人股。企业依法办理土地使用权出让手续，签订出让合同并交付土地使用权出让金后。
(2)以土地使用权出租。
乡（镇）政府以租赁方式向改组企业提供土地使用权。乡镇企业土地租金的收缴，由乡（镇）政府委托乡镇经管站办理。租金可由乡镇人民政府按照本地基准地价结合企业的具体情况确定。
(3)出让土地使用权。
对经济效益好又欲取得一定年限土地使用权的企业，经县以上人民政府批准，补办出让手续，交足出让金。履行法定手续后，土地资产为法人财产。
对破产、兼并、拍卖、抵押、公转私营等企业，土地使用权发生转移的，由获得土地使用权的一方补办出让手续，补交出让金。
(4)对外商投资企业应一律通过出让方式取得土地使用权，缴纳出让金，防止土地资产效益的流失。