基于供需理论视角的房地产价格波动分析论文_刘乾乾

摘要：本文简要介绍了我国房地产市场的发展现状，借助动态蛛网模型，从供需理论的影响因素角度对房地产价格进行了波动分析并对我国房地产市场的发展进行了预测，最后，对抑制房价提出了相应的建议。

关键词：房地产市场；动态蛛网模型；供需理论；波动分析

1我国房地产市场的发展现状

自1998年我国住房分配货币化以来，房地产业已发展成为我国国民经济的支柱产业。

我国住房制度分为两个阶段：

第一阶段：我国1998年以前实行的是住房福利实物分配制，是由国家和职工所在单位包下来投资建设好的住房,以实物形式直接分配给职工消费的,基本是无偿分配或近似无偿分配。

第二阶段：我国在1998年7月3日下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住

房建设的通知》，明确指出在1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化，在社会主义市场经济体制下，国家或单位将住房以实物分配形式改为以货币分配形式分配给职工，由职工到市场上购买住房获得房屋所有权，国家将以前的“暗贴”转为“明贴”的一种制度。

2房地产供需影响因素分析

2.1房地产供给的影响因素分析

房地产供给的影响因素主要有土地供给、信贷成本、房地产价格、个人预期和地方政府的支持等:

（1）土地供给

成本是推动房价上涨的主要原因，而地价又是推动成本上涨的主要原因。政府通过提高土地出让金获得收入，房地产商就把土地成本加入房价中，从而，地价与房价相互影响。粗略估计，部分地方政府全部收入约20%～30%需要依靠土地出让收益来解决。

（2）信贷成本

房地产的开发建设具有规模大、投入大、周期长等特点，开发商必须通过金融手段融资保持企业的良性循环．因此，信贷成本的高低，贷款数量的多少、资金的来源直接决定了他们的开发能力，进而影响到房地产商品的供给量。

（3）房地产价格

房价是影响供给的主要因素，房价越高，房地产商供给的积极性越大；相反，房价越低，房地产商供给的积极性就越小。

（4）个人预期

从资产定价理论来看,房地产价格取决于房地产未来收益的现值,而房地产未来收益的大小又取决于个人预期,乐观预期会高估未来收益,悲观预期会低估未来收益,因此,预期会影响房地产的供给。

（5）地方政府的支持

房地产业是我国的支柱产业，随着财产税上提，中央对地方财政的持有比例快速增加，地方政府收入不断减少。此时地方政府为维持高昂的运行成本，以减少税收的政策来吸引

投资。房地产税为地方政府供给公共产品和服务提供财力保障，房地产税对地方政府的激励效应也远大于中央政府[1]。

2.2房地产需求的影响因素分析

房地产需求的影响因素主要有人口、城市化加速、收入、利率、税收、房地产价格和个人预期等：

（1）人口

人口的增加、家庭结构的转变、文化背景等都会导致消费者对住房需求的变化。住房与人口之间可以维持一个相对合理的关系，总体上，我国住房不存在供给不足的问题。

（2）城市化加速

城镇化水平的提高也是房地产价格上升的原因之一，二者之间存在着一种长期稳定的正向变动关系。随着城市化的不断发展,中国的城市化比率1949年为10.64%，近十年的城市化率急剧上升。

（3）收入

随着收入的变化，人们对住房的需求也会发生变化。收入越高，人们的购买力也越大，很容易使潜在的住房需求转化为现实的住房需求。

（4）利率

在其他条件不变的情况下，从购房者角度来看,利率上调，购房资金成本上升，还贷压力加大，抑制商品房需求；利率下调，购房资金成本下降,还贷压力减轻,刺激商品房需求。

（5）税收

在其他条件不变的情况下，税收减少会增加企业和居民的收入，从而导致总需求增加，反之，则会使总需求减少。

（6）房地产价格

房地产价格是影响需求最重要的因素，过高的房价会令自住购房者望而却步，投资需求者则会积极进入；房价过低，自住需求者积极奔入，但投资需求者的积极性则会降低。

（7）个人预期

个人预期对房价有显著影响，商品房价格与个人预期同向变动；个人预期房价每提高 1%，商品房价格将增长1.57个货币单位；反之亦然[2]。

3房地产价格波动的蛛网模型分析

3.1改进后的蛛网模型

通过分析可知房地产价格在很大程度上受供需因素的影响，而从供需因素的变化又可以得出预期价格的涨跌，即考虑到预期价格因素，对蛛网模型进行改进，其中供给函数是预期价格的一次函数，需求函数是实际价格的一次函数，而预期价格又是对实际价格的修正。改进后的动态蛛网模型如下[3]：

当影响房地产的需求因素发生如下情况：人口持续增加、城市化进程加速、税收减少 1：

当影响房地产的供给因素发生如下情况：地价下降、信贷成本下降、上期房地产价格上升、开发商预期房地产价格上升、政府支持房地产业的发展时，市场供给大于需求，即投资者

4结论

房地产业持续健康的发展是维护社会稳定的需要，是我国现阶段社会经济发展的客观要求。为了解决房地产供需失灵的状况，政府应直接或间接的调控房地产的供求平衡。政府除了直接出台一系列政策来抑制房价以外，也可以通过调控房地产供需因素间接影响人们对房价的预期，从而使房价趋于均衡价格。当房价上涨时，政府可采取增收房产税、增加信贷成本、减少土地出让成本、提高存款利率、出台限购令抑制需求、鼓励和支持廉租房，以及建设经济适用房等政策手段，来增强房价抱跌的预期，最终使房地产市场渐趋稳定。

参考文献：

[1]高波. 中国房地产税制:存在问题与改革设想[J]. 南京社会科学,2012,03:8-13.

[2]张蕊,许蕾. 我国房地产价格周期波动及其影响因素的实证研究[J]. 价格理论与实践,2012,05:58-59.

[3]范新英,张所地,冯江茹. 不同预期形式的蛛网模型及其稳定性研究[J]. 数学的实践与认识,2013,24:123-128.

本文系：河南省民办教育协会2019年度立项课题：基于供需理论视角的房地产价格波动分析（编号：HMXL-20190504）

论文作者:刘乾乾

论文发表刊物:《教育学文摘》2019年20期

论文发表时间:2020/4/23

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