政府干预机制与房地产业市场，本文主要内容关键词为：房地产业论文,机制论文,政府干预论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、问题的提出
在房地产业成为国民经济中新的“增长点”的同时，也暴露出许多问题：①投资增长过快，超过了国家的经济负担能力；②土地出让数量增长过猛，土地出让价格偏低，土地出让随意性大，致使政府应得的土地收益大量流失；③房地产开发公司过多过滥，许多公司不具备开发能力，其主要业务是转手倒卖房地产，成为“空手道”；④房地产价格上涨过猛，超过了国民经济的增长速度，造成通货膨胀的加剧。究其原因，总体上是由于社会主义市场经济体制尚未健全，而根本原因是国家没有建立起政府部门对房地产市场的宏观调控机制（即政府干预机制）。因为任何市场都是以市场机制为本位，以追逐本体效益最大为目的，往往忽视并损害到社会的公共利益。因此，建立健全以公共利益为己责的政府干预机制是十分必要的。
二、分析与解决
通常，我们把房地产市场分为三级：房地产一级市场，是指出让土地的市场，即国家通过其指定的政府机关将城镇国有土地或征用的农村土地出让给使用者的市场。出让的土地可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”要求的熟地。房地产二级市场是指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售的市场。房地产三级市场是指购买房地产者，再次将房地产进行转卖或转租的市场。政府部门对房地产市场的宏观调控机制应贯穿于房地产三个级别市场的全过程。
（一）政府部门对房地产一级市场的干预
⒈严格控制土地出让规模
土地的稀缺性和不可再生性决定了我们对国有土地的出让应控制在合理的规模上。由于城市要发展，城市人口要不断增加，而土地不会增加，因而土地稀缺几乎是每一个国家和地区的共同特点，而在我国这种问题则显得更为严重。我国拥有12亿人口，而耕地只有16亿亩，人均耕地只有一亩多，相当于美国的1/13，土地供求十分紧张，人多地少是我国城市发展的难点。随着国民经济和城市化的发展，每年应该把一定数量的农业用地转为建设用地，这是国家经济发展所必须的。但是土地的供应使用必须建立在合理使用的基点上，十分珍惜地使用土地，有效地控制土地出让规模。具体作法是：国家根据城市化发展需求，制定长远的年度土地供应指导计划，这个计划既要满足国民经济发展的需要，又要注意节约使用土地。这个计划由国家下达给各地执行，从而控制每年的土地供应总量。
⒉提高土地的利用效率
这里所说的“地”是指根据级差地租理论对城市土地的分等定级。将城市中土地价值最好的用地提供给经济效益最高的部门使用，将效益高、占地少的项目安排在区位最佳的地段。而将土地使用效率低占地数量多的部门，如大型工矿企业、仓库、高等院校等安排到地租相对较低的城市边缘地带。使得地尽其用，最大地发挥土地使用效率。
⒊对地价的正确评估
目前，我国土地90%以上是协议出让，由于缺乏对土地价格的正确评估，大部份土地都是低价出让，造成国家收入的大量流失。而且在一定程度上助长了“买空卖空”炒地皮的不正之风。因此，国家应该制定相应的政策，在土地出让前，由专门机构对出让的土地进行正确评估，以作为出让土地的依据。
目前较多使用的是“土地基本价计算法”和“比较法”。基本价计算法是一种以土地成本为基础的计算法，它的作法是把城市内的土地按级差地价的差别划分若干地块，计算出每一等级地块内的平均征地拆迁安置补偿价、平均开发费、平均利息、平均级差地价。在国外用的很普遍的方法是比较法。因为他们的市场兴旺，每年都有大量的土地成交，出售一块土地，就用市场上已经出售的条件类似的土地相比较、分析，进行必要的调整而得出售价，市场越活跃，成交的类似地块越多，比较法也就越准确。
⒋加大招标、拍卖土地的比重
一般来讲，土地使用权的出让方式有协议、招标和拍卖三种方式。1989年12月深圳市公开拍卖一块面积为8588平方米的土地，是我国第一块拍卖的土地。1988年8月，广州花地湾住宅区用地投标，是我国最早的一块招标出让的土地。据南方一些城市的典型调查，一块条件大体相同的土地，如果协议价格为100，则招标价格可以达到400，而拍卖的价格可达到600。协议出让价格透明度低，长官意识往往起决定作用，在协议过程中往往出现人情行为，很难做到决策的公正，致使政府应得的土地收益大量流失。加大招标、拍卖土地的比重，可以大量增加政府部门的收益。
（二）政府部门对房地产二级市场的干预
⒈对房地产价格的调控
在市场经济条件下，商品的价格主要是由市场调节的，但完全依靠市场自发调节，往往使价格的变化处于盲目的无政府状态。实践证明，由于房地产价格过高过低而产生的利润过高过低，会对社会的资金和劳动力的走向产生很大的倾斜作用，从而成为影响国民经济正常运行的一个大问题。因此，政府部门对房地产价格的调控是十分必要的。这种调控应是以经济手段为主，同时辅以必要的行政手段。我国目前对商品价格实行的是国家定价、国家指导价和市场调节相结合的管理原则。对于房地产价格调控也应如此。当市场物价正常时，政府可以不加干预，以保证市场的真正开放，让竞争机制发挥作用，通过健康的竞争，实现“优胜劣汰”和“优质优价”，达到市场繁荣和促进生产力发展的目的。而当市场价格出现暴涨暴跌，或者有人哄抬房地产价格，或者有人通过炒卖牟取暴利时，政府部门必须加以干预，运用国家定价和国家指导价及必要的行政手段进行必要的价格调控，以保证市场经济的健康发展。
⒉对房屋购买者的经济、政策扶持
为了保证房地产流通市场的正常运行，对房屋购买者的经济政策扶持是十分必要的。住房是房地产中比重最大的部分，在城市房屋总面积中占一半以上。住房是牵涉到广大人民切身利益的大问题，是人们能否安居乐业和社会安定的一个大问题，因此，对于购买力水平相对低得多的个人的经济、政策扶持尤为重要。具体作法如下：第一，对购房者实行分期付款和低息贷款方式；第二，对低收入者减免住房所得税；第三，对公房购买者实行政府、集体、个人三方共同负担的原则；第四，实行商品房、微利房和福利房不同标准、不同价格的住房政策。
（三）政府部门对房地产三级市场的干预
国家对不做投资开发，靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利，扰乱房地产市场秩序的行为应采取各种手段加以严厉制止。
一种作法是明令禁止未开发土地的转卖。在出让土地时明确规定：在一定期限内没有开发的，如一年内投入开发资金不足出让金25%的，政府将无偿收回土地；土地开发和房屋建设未达到规定比例，未完成开发投资总额20%时，不得转让。这一规定是为了推动受让人及时投入资金进行开发。
另一种作法是对未开发土地的转卖加以重税。比如，规定每炒一次生地就征收交易额6—10%的税，炒一次地皮，政府就收一次高税，炒的次数越多，国家收的就越多。如果地皮的涨幅不大，炒地皮的人就会吃亏。从长远算帐，炒地皮者都是输家，政府才是赢家，结果人们就不去炒了。
两种作法相比，根据我国目前税收体制尚未健全的情况，在近期内宜采用第一种作法，远期可考虑第二种作法。此外，对于每一次土地使用权和房屋所有权的转让都必须依照规定到当地房地产管理部门办理房地产交易手续，交纳有关税费。
三、结语
综上所述，我国房地产市场发展应以其内在的市场机制为导向，充分发挥政府部门对房地产市场宏观调控机制的作用。本着严格一级市场，扶持二级市场，控制三级市场的原则，做到政府干预机制“对症下药”，促使房地产市场健康、稳步地发展。