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摘要：近年来中国房地产业的发展正经历着深刻变化。一方面体现在增量市场发展的各个指标，如全国房地产开发投资金额、新开工面积、土地出让面积等增长指标都相继走低甚至是负值，国内房地产市场增量市场发展已明显呈现疲态；另一方面，我国的存量房市场规模越来越大，巨大的发展潜力已经吸引了各路资金。作为房屋租赁市场的一部分，服务式长租公寓市场近年来正处在爆发期。
关键词：服务式长租公寓；运营模式；设计推广
引言：长租公寓作为租赁市场中的新兴力量，发展势头迅猛，尤其是随着互联网的渗透以及消费观念的升级，市场前景明朗，房地产龙头企业也已纷纷切入布局。巨大的潜力加上国家政策的多番支持，长租公寓行业已经迎来了蓬勃发展之势，传统经济行业纷纷借此拓展自己的领地，创业者争相携带资本涌入淘金，一些开发商、酒店等也从中分一杯羹，整个长租公寓领域风起云涌，在互联网的深度嫁接之下，可谓群雄逐鹿。
一、服务式长租公寓的含义
服务式长租公寓是指公寓运营企业将在存量房市场收集来的房源进行改造和装修升级，并通过提供诸如酒店管家式服务、电器保养、租客社交活动等租后服务，吸引某一细分市场人群入住的出租型公寓。服务式长租公寓运营企业一方面通过对房源的装修改造、硬件提升等满足入住客户的居住需求，另一方面则借助互联网工具构建社区交流平台，并利用金融手段创新相关消费金融、租赁金融等产品，提升客户居住满意度和黏性，最终实现运营公寓的资产增值和可持续经营。服务式长租公寓就是为客户提供长租的居住空间和居住服务，并以品牌化、连锁化、标准化的模式运营，相比传统的模式而言，客户能够获得更好的租房体验。
二、服务式长租公寓的特点
2.1公寓运营的品牌化
与传统公寓出租的“二房东”模式一般仅限于在某个城市的一定区域经营不同，服务式长租公寓运营需要创立自己的公寓品牌，并进行跨区域连锁经营，提高公寓品牌知名度，不断提高在长租公寓市场的占有率。
2.2公寓的精细化管理
服务式长租公寓运营一般需要先对某类潜在客户的需求特点进行分析，针对确定房源、收房签约、设计装修、家电配置、出租签约、租后服务等价值链的各个环节进行团队协作、分步实施，在努力控制成本的基础上，又能保证价值链上的每一环都做到满意的客户居住体验。
2.3强调租后服务
服务式长租公寓的租后服务不仅能够及时满足客户在保洁、维修、管家以及投诉等方面的需求，还能够提供与某一类居住客户需求相适应的经验交流、主题论坛、娱乐休闲等一系列增值服务。
2.4容易获得外部资本的青睐面对我国住房租赁市场的巨大需求潜力，加之服务式长租公寓在客户细分、品牌化管理、规模经济、智能家居应用、构建互联网平台等方面的明显优势，公寓运营企业将更容易获得外部资本的注入，并迅速做大做强。
三、服务式长租公寓发展前景
随着中国经济的快速增长，我们正在进入一个崭新的消费社会。中国社科院2014年发布的《社会蓝皮书》指出，2015年以后，我国将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升。加之现在的年青一代（主要是指85后、90后）对良好居住体验以及时尚消费生活的追求，总体来看，服务式长租公寓市场具有巨大的市场需求和发展潜力。
从房源供应角度来看，国内房地产开发行业经过十来年的飞速发展，已经造就了巨大的存量房市场。市场中的空置（待租）物业主要来自拥有多套房的个人业主和各类企事业单位，他们对高效地出租手中的物业具有强烈需求。
目前我国的住房租赁市场发展成熟度跟国外比还存在较大差距，从房源端（房东）、房屋中介到租客端都存在着诸多痛点，而服务式长租公寓在克服传统租房模式的诸多弊端方面具有明显优势。
四、服务式长租公寓主要运营模式
4.1集中式运营模式
集中式运营模式指的是公寓运营企业在市场上事先租下整栋目标楼宇，然后对房间进行统一设计、改造、装修，并配备统一的租后服务。集中式公寓一般分布在租金水平不高、交通出行便利的近郊位置。
依据集中式公寓运营的特点，未来将更适合在某一特定细分市场寻找机会。比如，目前行业里面出现的蓝领公寓、女性公寓、创业者公寓等。另外，集中式公寓在提供标准化的优质服务、实现社交功能和差异化竞争等方面具备很大优势。
4.2分散式运营模式
与集中式运营模式不同，分散式公寓运营就是指将分散在各小区内的众多空置房屋通过业主或中介公司承租过来，并对这些房屋按照一定的标准进行统一装修，然后再对外出租，并提供相应的租后服务内容。分散式运营模式虽然其房源在空间分布上是比较分散的，但在所提供的公寓产品标准上面（装修风格、家具家电配备等）以及租后服务内容等方面都在一个统一的运营系统环境下实现。
从房源端来看，分散式较集中式有更多的房源选择，掌握了更多的不同档次的房源就意味着可以灵活应对不同层次客户的需求，但花在每套房源上的平均收集成本和管理成本会比较高。不管是集中式还是分散式，只有房间数量达到一定规模后，成本边际递减效应才会出现。公寓运营数量只有达到了一定规模后，才能实现前端各种材料、家具家电的批量采购，也才能实现基于庞大租客群体进行的各种支付创新、社区O2O等延伸服务的开展。
结束语：面对庞大的国内住房租赁市场，加上资本的助推，服务式长租公寓市场已经迎来前所未有的发展机遇；如何充分研究各细分市场客户的居住需求以及由此带动的衍生需求，并用相应的产品和服务满足这些需求，未来始终是摆在公寓运营企业面前最主要的问题。
参考文献：
[1]巴曙松 杨现领.房地产大转型的“互联网+”路径.厦门大学出版社.2015
[2]王建红编著.房地产投资分析.电子工业出版社.2012.
论文作者:伍文斌
论文发表刊物:《基层建设》2017年第21期
论文发表时间:2017/11/27
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