摘要:文章首先介绍房屋预测面积概念,详细分析了导致房产测量中预测面积与实测面积存在差异原因,提出了房产测量中预测面积与实测面积差异的解决方法,以期为房产测量相关工作提供借鉴。
关键词:房产测量;预测面积;实测面积;差异;方法
引言
在房产测量中,预测面积测算,是指将房产开发商所提供的房屋相应的初步设计图作为依据,对面积进行测算,并对容积率进行测算、对设计图进行变更。相关规划和消防部门要对开发商所提供的建筑施工图进行严格审核,审核通过后,将开发商所提供的建筑施工图作为依据对终稿面积进行计算,并将之送到房屋登记相关部门,进行预售证的办理。实测面积测算,是指在房产建设竣工之后,住建部门对之实施综合验收,并组织测量单位深入房产现场对相关数据进行采集,并将所采集的数据作为依据,对房产实际面积进行测算。
1理论与相关概念
1.1 房屋预测面积概念
根据国家相关规定,房屋预测面积需要由当地房产主管部门认可的具有相应资质的测量机构来进行计算。它需要测量机构参考施工图纸,对照国家测量规范,采取实地考察等多种方式对尚未开工或完工的商品房面积进行预先计算。它是开发商在商品房期房销售过程中进行合法销售的面积依据。
1.2 房屋实测面积概念
根据国家相关规定,房屋实测面积需要由当地房地产主管部门认可的具有相应资质的测量机构来进行计算。它需要测量机构参考各类图纸和预测数据,依照国家测绘规范,采取对房屋进行实地勘查、测量并绘制图形等手段获得准确数据,进而计算得出面积。它必须是商品房竣工验收并通过规划相关主管部门审核合格后才有效。
2 房产测量中预算面积与实测面积差异原因
2.1 预测单位计算方式不当
部分房产开发项目具有相对较长的延续时间,其采用分期建设方式,其后期所建设的相关房屋建筑相应的销售许可证领取时间相对较晚,但此类房屋建筑依旧属于老房产开发项目。因此,对此类房屋建筑,仍要遵循老规定对房屋建筑面积进行测算。新老规定的主要区别体现在是否对阳台以及门廊等进行计算,是否应计算全面积还是半面积,是否对穿越各类功能区的公用部位进行分摊等。因此,预测单位对房屋建筑面积进行测算,关键在于究竟是适用新规定还是适用老规定。如果预测单位相关工作人员缺乏对测算规定的准确把握,且未能采用恰当的计算方式,将造成对同一房产开发项目采用不同的测算规定对房屋建筑面积进行测算,这就势必导致房屋建筑面积测算方式和测算结果的不统一,进而导致预测面积与实测面积存在较大差异,引发房屋建筑面积纠纷。
2.2 设计变更
在原则上,采用报建图对商品房预售面积进行计算,房产开发项目建设单位获取相应的工程规划许可证后,才能向房地产行政主管部门提交相关预算成果,请求审核批准。在此期间,房产项目开发商一般会对相关设计进行重新修改,增强房屋建筑功能的明确性和具体化。如果采用报建图对房屋建筑面积实施预测算,将导致房屋建筑预算面积与实测面积存在较大差异。
但是,如果采用后期修改相应的设计图对房屋建筑预算面积进行测算,虽然能缩小与实测面积存在的差异,且能实现对房产开发商与业主之间矛盾的有效缓解和避免,但是无法发现房产开发项目报建与实地存在的差别,也无法实现房产测量对房产开发项目的有效监督。同时,会导致房产项目开发商对相关设计进行肆意更改。
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2.3 施工变更
在房产项目开发建设过程中,施工变更极为普遍。在房屋建筑顶层中,原设计部分是露台,但实测面积部位却是阳台;原设计部分是阳台,但实测面积部分确是露台。从原则上来讲,只有经过相关规划部门的有效批准,才能实施施工变更,但在实际中,房产项目开发企业通常未获得相关规划部门的有效批准,即实施施工变更。在房产测量中,预测面积将相关设计图纸作为依据,实测面积则将房屋建筑具体形状作为依据,这就导致施工变更产生房屋建筑预测面积与实测面积存在较大差异。委托方向相关测量机构提供相应的设计图纸,测量机构将设计图纸作为依据对房屋建筑面积进行预测算,并提供房产预测成果相关报告。在房产项目施工过程中,如果发生施工变更,而委托方却未能实施及时的变更测绘,将导致房屋建筑预算面积与实测面积存在较大差异。
3 提高房产实测质量的措施
3.1 统一房屋面积计算原则
为了能够从根本上消除房屋预测面积和实测面积之间的差异,必须要统一房屋面积的计算规则,尤其必须要对房屋权属的认定等重要因素,将房屋测绘面积精确到各个分户。为了能够保障所有住户的合法权益,必须要真正的做到公平、公正,房屋测绘面积测算的精度和分摊合理性显得更为重要,相关部门必须要予以重视,出台相关政策支持,才能够有效的减少预测和实测之间的差异。
3.2 做好阳台实测尺寸的准确计算
阳台主要就是指有维护结构以及与房屋相连可以活动和利用的房屋附属设施,必须要将其分为非封闭阳台和封闭阳台,在进行阳台处理的时候,往往都会结合底板的水平投影面积进行面积测量,这种测量方法并不科学,应该以围护结构的外围水平投影面积为准,从而才能够保障计算数据的准确性和科学性。但是,对于封闭阳台来讲,必须要严格的按照相关规定和标准为准,我国房产测量规范中并没有做出明确的规定。在进行实际操作的时候,阳台计算一半是否应该和现状进行有机的结合,如果阳台规划并没有封闭,应该按照其一半面积来计算,如果规划封闭现状未封闭则应该按未封闭处理计算的一般面积为准。
3.3 做好虚拟分割的产权测绘
虚拟分割主要就是指房地产开发商将其以大型商场和办公用房作为明确的分割,并且以小型单元进行销售。每个单元并没有实际的围护,主要就是以界定的形式对其进行分割和围合成特定的空间,每个单元能够进行独立使用,并且具有独一性的编号。虚拟分割小型单元符合物权法内规定物权的基本要求,权利人能够依法对其进行直接支配和安排它的权力,符合我国相关规定和标准,能够根据基本单元进行登记。房屋基本单元主要就是指对现有固定界限以及唯一的编号房屋等特定空间。在进行实际测绘的时候,必须要严格的按照相关规定和标准对每个测量单位进行界定测量和面积测算,并且最终以虚线作为表示。
3.4 建立一支高素质的测量队伍
测绘工作本身就是一项对技术和专业性要求比较高的工作,不仅需要对建筑设计的知识和建筑图纸相关设计有着较深的了解,还必须要掌握房屋产权管理以及审批等知识。测量工作人员作为房屋面积测量的主体,其本身的综合素质和专业技术水平会直接影响到测量结果的准确性,必须要不断的提高测量工作人员的测量水平,打造一支高素质的测量队伍,才能够有效的减少预测面积和实测面积之间的差异,主要可以从以下几个方面加强。其一,必须要不断的加强测量工作人员的培训工作,不仅提高其专业水平,还必须要提高其业务熟练程度,从根本上提高测绘结果的准确性和工作效率。其二,必须要提高测绘人员的职业道德水平,提高测绘人员的责任意识,能够认清测量工作的重要性,从而才能够严谨的对待测绘工作,避免出现违规操作,不会因为私利而私自的修改测量结果。其三,必须要制定科学、合理的管理制度,房产测量机构必须要建立内部的管理制度,不断的完善激励机制,并且将其与测绘人员的利益进行有机的结合,才能够明确责任,调动测绘人员的积极性和工作热情,从根本上提高测量工作的准确性。
4 结束语
综上所述,预测单位计算方式不当、设计变更以及施工变更等原因均会导致房产测量中预测面积与实测面积存在较大差异。因此,要通过加强对预测单位的科学管理、督促委托单位提交变更设计通知单、督促建设单位及时实施变更测绘等方法有效解决各类导致房产测量中预算面积与实测面积差异的问题。
参考文献
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论文作者:邓燕芳
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年9期
论文发表时间:2019/8/21
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