房地产开发项目主要阶段的成本管理分析与探究
刘子丰
辽宁环宇工程咨询管理有限公司 辽宁 沈阳 110034
摘要 成本管理是房地产开发项目中比较关键的组成部分，其可以确保房地产项目资金流动长时间维持在可控范围内，以此来确保房地产开发项目的顺利进行，并提高企业的经济效益。本文将主要针对项目前期规划设计阶段、采购阶段、实施阶段等三个方面，对房地产开发项目在开发过程中的成本管理工作进行分析。
关键词 房地产开发项目；成本管理；阶段控制
房地产开发项目不仅周期长，投资量巨大，而且涉及多个部门的参与协调。在项目全寿命周期中的各个阶段，不仅要求各个部门之间的有效配合，而且还需要做好项目成本的管理工作。在不同项目环境下，不同的项目业态，将会呈现不同的成本特征，且存在不同的费用预算，此时就需要做好各个环节的成本管理工作，着重事前控制并加强过程中的成本管理工作，以此来确保房地产开发项目施工的顺利进行，提高企业的经济效益。
1 前期的成本管理
对于房地产开发项目而言，随着开发项目的目标定位、实施方案的策划以及初步设计的确立，便已决定了项目全寿命周期中70%以上的成本费用。由此可见，在项目前期阶段的成本管理，应以方案设计的成本管理为核心控制内容展开。
对于项目前期规划及设计方案编制，应主要从下述几方面来开展管理工作：①合理准确的确立项目的定位，以此来开展项目的方案与初步设计，避免后期发生由于定位及设计偏差导致的各项变更；②对设计质量给予严格控制，并保证相关技术经济指标满足要求，避免由于自身设计失误而提升项目成本；③在确保设计质量的同时，还需要对钢筋含量、节点设计、砼含量等工作给予科学、合理的设计；④在确保项目效果的同时，对建筑材料和装饰用料封样进行控制，避免其对项目成本产生影响。
对于项目成本专业人员而言，应主要从以下两个方面开展工作：①尽早介入到房地产开发项目的基础设计、结构选型设计等的评估工作，并做好施工设备和材料的经济性评价工作，及时为房地产开发项目设计提供客观、全面的经济性建议；②对各拟实施方案进行合理测算，配合前期及设计部门，遵循项目定位原则，在确保设计质量的同时尽量实现限额设计，并做好设计成果性价比分析工作，尽力做好事前的设计修改、多分析测算，以免完工后出现返工，造成成本的浪费[1]。
2 采购及发包过程中的成本管理
在项目总成本构成中，项目的工程成本约占50%～55%左右，而项目的工程成本一般是由各总、分包专业工程成本及甲供材供应成本等构成，其涵盖了土建、机电安装、市政、绿化、消防、电梯、室内外装修、主要材料设备供应等全部工程成本费用，而上述工程成本一般是通过招投标来给予确定。实际上，在工程成本管理过程中，主要借助下述措施来对工程成本进行控制：①根据确定的项目目标成本及合约规划，就需要对成本测算值给予全面、系统的分析，以此为后续的合约规划中的各工程分包和材料供应商的选择提供指导性意见；②完善投标单位的议标制度。在招标过程中，可以通过约谈、澄清等方式有效解决技术、图纸、工期节点设置等方面存在的含糊不清问题，避免在项目施工过程中出现价款争议、现场施工纠纷等问题。同时，可以借助承包商的竞争心态来达到成本下浮、报价让利的目的；③在进行工程发包和材料采购时，最好遵循“货比三家、多方会审、合理低价中标”原则，而且每一个分包工程都需要按照要求编制标底，同时还需要做好分包商管理工作，对投标单位的考核制度、资格预审制度进行调整和完善，本着公平、公正、公开的原则来吸引更多的承包商参与竞争，进而达到降低成本的目标；④做好建材市场调研工作，以便更好地了解和掌握新材料、新工艺等市场信息，并协助设计部门完成选样、封样、设计等工作，以实现有关施工方案的替代、有关材料的替代，进而达到降低工程成本的目的；⑤提早对材料样板、设计图纸进行研究，并开始招标准备工作，同时作为成本管理人员，难免会对某些专业存在不了解的现象，此时需要提早着手该方面的工作，为后续相关工作的开展奠定良好的基础，同时也可以降低后期成本，实现成本控制目标[2]。
3 实施过程中的成本管理
在项目的实施阶段的成本管理工作，是工作量最大且工作内容最为烦琐的阶段。同时，项目的成本管理水平的好坏，也着重体现在项目的实施阶段之中。在此阶段，成本管理人员的主要工作及控制要点如下：①项目实施前，加强公司内部各部门之间的沟通协调，尤其加强与工程及设计部门的协作。明确各总、分包单位工期节点、施工质量、工作界面划分及合同费用构成。避免后期交叉施工作业带来的各项返工签证。②在实施过程中，按时做好项目的动态成本追踪工作。及时准确的记录项目的各项动态成本数据，系统的分解到各个成本科目及各个责任部门。通过所记录的动态成本数据，对项目的实际成本管理水平进行准确的评估和风险的预警。③加强对项目的签证及变更的审核，注重签证时效性、真实性、完整性、准确性等四个方面的核查，对于无法明确划分责任主体的签证事项，会同各相关部门共同协商、明确事发缘由，落实责任主体并加强反签证提出的主动性④对设计变更、现场签证制度，变更前的成本评审制度进行补充和完善，并确定相关人员的签字权限，而其中设计变更所诱发的费用调整往往是动态成本管理工作的重点和难点，主要是因为一旦施工图纸出现修改变更，将不可能通过多方报价对比来最终确定造价，此时只能通过独家协商议价的方式来给予确定，难免会导致成本的增加[3]。
这项“政治任务”完成了，武象廷回到中南海后，却始终不敢把这件事如实告诉毛泽东。因为警卫员们都知道，毛泽东不允许亲戚甚至身边的工作人员享受任何特殊待遇，如果工作人员“走后门”，肯定要挨批评，并且还要写检讨。
4 结束语
综上所述，经济社会的发展，有效地推动了房地产行业的发展，而每一个房地产开发项目都存在一套系统、完善的成本管理体系，但是传统的成本管理方式已经无法满足时代发展需求，极易诱发预结算出现比较大的差距，影响房地产开发项目的成本管理效果。此时，在房地产开发项目中，加强项目各阶段的成本管理工作力度，这样不仅能够提高企业成本掌控能力，而且还可以实现房地产企业经济效益的最大化。
为考察不同关键词在不同时间窗口内的使用情况，在图3的基础上，设置每个时间片按时间片关键词TopN=40，TopN%=20%，统计了政府机构改革研究前沿关键词时序图谱如图4所示，结合检索得到的数据可以看出，国内政府机构改革研究成果高增长时期始于1992年，经过近30年时间发展迅猛，在八次国务院机构改革时期都会出现小型高峰。从主题内容上看，与“政府机构改革”主题关系密切的有“政治体制改革”“政府机构设置”“行政管理”“管理体制改革”“机构编制”等。从政府机构改革研究前沿时序图谱来看，未来“机构编制”和“管理体制改革”将会是未来的研究热点。
参考文献
[1] 韩硕.房地产开发项目动态成本的管控要点分析[J] .建筑工程技术与设计，2018，4(8):68-69.
[2] 陈况岑.PDCA循环在房地产开发项目成本管理中的运用[J] .价值工程，2018，12(16):35-36.
[3] 王钧杰.房地产企业目标成本管理模式探讨[J] .时代金融(下旬)，2016，9(4):132-133.
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