【摘 要】本文结合工程实际，对其住宅楼内墙和外墙渗漏原因，并提出解决渗漏问题的方案。
【关键词】住宅楼；渗漏
1 工程概况
某住宅楼为5层砌体结构，设计使用年限50年，抗震设防烈度7度。承重墙体采用煤矸石多孔砖砌筑，外墙山墙为370mm厚，南北纵墙为240mm厚，内墙为240 mm厚。外窗采用塑钢窗。该楼房投入使用1年后发现外墙和内墙均存在不同程度的渗漏、洇水现象，已经严重影响使用。为查找墙体渗漏原因，对墙体渗漏处进行了现场检测鉴定。
2 现场检测
根据现场实际情况，对该工程的墙体渗漏情况进行详细检测，主要内容包括墙体渗漏情况调查、外窗淋水试验和剔凿后渗漏检测等。
2. 1墙体渗漏情况
该工程部分墙体存在渗漏、洇水、泛黄现象，墙体表面存在空鼓、开裂、脱落现象。外墙渗漏情况主要分布在窗洞口四周墙体处，内墙渗漏主要集中在卫生间门洞口两侧墙体和卫生间门洞口南侧卧室墙体。其中，客厅南侧飘窗四周墙体渗漏相对较严重，个别卫生间门洞口两侧墙体洇水、潮湿现象也较为严重。部分现场典型渗漏情况如图1所示。
2. 2外窗淋水试验
现场选取渗漏严重的一户客厅飘窗及该窗周围墙体进行淋水试验，并利用热成像仪对窗墙渗漏情况进行观测。淋水试验渗漏情况如下：西侧固定扇窗框与窗洞口墙体间的密封胶开裂进水，快速渗漏至室内；飘窗右下角玻璃胶条处冒水，渗漏现象严重；飘窗西侧固定扇的上、下窗框与飘窗上、下挑板间缝隙处进水，并形成径流，缝隙处密封胶开裂；飘窗下挑板中间的螺栓孔（用于固定下窗框）位置有渗水现象，并逐渐向外扩散。
2. 3外窗拆卸检测
淋水试验结束后，现场拆卸飘窗进行检查发现如下问题。
1）飘窗窗框与上下挑板及窗洞口墙体间的间隙过小，窗框与洞口之间基本没有发泡胶，形成空腔。
2）窗框与挑板及窗洞墙体间的缝隙外侧密封胶已开裂，有的部位已裂通，雨水可以经由裂缝流至边框与洞口墙体间未填充的缝隙，渗漏至室内。
3）部分固定窗框的膨胀螺钉端头未加盖工艺孔帽，螺钉孔裸露，未采取密封防水措施，进入到窗框中的雨水通过这些安装孔渗透到窗下墙体内，引起潮湿、起鼓、发霉现象。
4）窗框拆除后窗台板潮湿。
2. 4外墙渗漏处墙体检测
该工程外墙表面及窗台外侧存在多处裂缝，为确定裂缝与墙体渗水之间的关系，对窗台和窗角裂、缝处的墙体保温层进行剔凿检查，发现如下问题。
1）窗台板上表面聚合物砂浆抹灰层局部开裂、破损，网格布外露。
2）窗台外表面聚合物砂浆抹灰层做到外窗框处，未按规范要求留槽，直接在阴角处采用密封胶密封。
3）外墙窗角处保温板表面有竖向裂缝且有修补痕迹。
4）将外墙窗角处保温板切开，发现裂缝位于保温板拼缝处，下雨过后，该处保温板内表面潮湿，有明显水迹。
2. 5内墙渗漏检测
选取渗漏严重的一户卫生间门口处的防水做法进行剔凿检测。经剔凿后，检查发现存在如下问题。
1）卫生间防水层做至门口墙体中心线处即止，并未外延。防水层表面有积水现象。
2）卫生间防水层在门洞处未上翻，不能形成一定高度的止水台。
3 鉴定分析
3. 1外墙渗漏鉴定分析
1）现场剔凿检测发现，窗框与洞口之间间隙普遍较小，窗框与洞口之间基本没有发泡胶，形成空腔，不符合规范《塑料门窗工程技术规程》JGJ103-2008要求，这是导致窗框四周墙体出现渗漏的主要原因。
2）经现场剔凿检测发现：窗下框直接安装在窗台板上；窗下框外侧与窗台抹灰层间未见留槽，直接在阴角处采用密封胶密封；窗下框与窗台板间缝隙基本没有聚氨酷发泡胶填缝。以上均不符合规范要求，这是导致窗下框墙体出现渗漏的主要原因。
3）个别窗框与墙体间的密封胶开裂，有的部位已形成通缝，也是导致渗漏的原因之一。
4）窗外侧窗台板表面局部抹灰层开裂、破损，网格布外露，也是导致渗漏的原因之一。
5）该工程窗洞口四角外墙外保温薄抹灰层普遍存在开裂现象，当裂缝周围有保温板拼缝时，雨水便会从此处渗入墙体内，导致墙体返潮、发霉。
6）部分固定窗框的膨胀螺钉端头未加盖工艺孔帽，未采取密封防水措施，不符合《塑料门窗工程技术规程》JGJ103-2008第6. 2. 7条“膨胀螺钉端头应加盖工艺孔帽，并应用密封胶进行密封”的要求。
7）外墙上预留的穿墙孔洞（如空调管道穿墙孔）和固定管片穿保温板的缝隙处未进行有效封堵，雨水也会从该处渗进墙体内。
3. 2内墙渗漏鉴定分析
1）住户日常使用期间，卫生间面砖下的砂浆结合层中经常处于潮湿状态，卫生间防水层在门洞处未上翻，不能形成有效的止水构造，砂浆结合层中的水分很容易扩散至门洞口两侧墙体内及餐厅地面垫层中，导致墙体洇水、涂料层剥落。
2）卫生间防水层在门洞处未上翻是施工工序不当造成的。卫生间防水层施工时，餐厅、客厅及卧室等其他房间的垫层尚未施工，卫生间内地面与外侧地面没有形成有效高差，卫生间涂膜防水层只能平刷至门洞口墙体中心线处。而在后期垫层施工完后形成了室内外高差，又没有在高差处补刷防水涂层，从而使得卫生间附近墙体出现洇水现象。
3）个别卫生间的排水坡度不顺畅，使门口附近存在积水，加剧了水分的扩散强度和范围，导致远离卫生间门洞的其他墙体也出现洇水现象。
4 鉴定结果1）经检测鉴定分析，该工程外窗框与洞口之间缝隙填充处理不符合规范要求，外框与窗台间密封胶施工不符合规范要求，是导致外窗框四周墙体出现渗漏的主要原因；个别窗框与墙体间的密封胶开裂、密封胶条老化、螺栓孔未做密封处理、外窗台上表面局部抹灰层开裂、破损以及窗洞口四角外墙外保温薄抹灰层开裂也是导致外窗和墙体出现渗漏的原因之一。
2）经检测鉴定分析，该工程卫生间防水层在门洞口处的施工构造不合理是导致卫生间附近墙体洇水的主要原因。
5 维修方案
5.1外墙渗漏处理
1）外窗框四周墙体出现渗漏的部位，将窗框四周密封胶和聚氨酷发泡剂全部铲除，清理干净后，严格按照规范要求重新填充聚氨酷发泡胶，对于间隙较小无法填充聚氨酷发泡胶的情况，应根据实际洞口尺寸更换窗框，然后再按照规范要求填充聚氨酷发泡胶。填充完毕后，表面用中性硅酮密封胶密封。
2）将窗下框外侧窗台板顶部清洗干净后，抹10mm厚聚合物防水砂浆，应做出披水坡度，不得盖住排水孔。抹防水砂浆时应采用片材将抹灰层与窗框临时隔开，留槽宽度及深度宜为5-8mm，待外侧抹灰层硬化后，撤去片材并将密封胶挤入沟槽内填实抹平。
3）外墙外保温薄抹灰层开裂。检查外窗周围外墙抹灰层有无裂缝、眼孔等缝隙，如有，即涂抹JS透明外墙防水胶，然后喷淋1道无痕迹外墙防水剂（有机硅憎水性防水材料）。
4）窗框内的膨胀螺钉端头加盖工艺孔帽，并用密封胶进行密封。
5）外墙上预留的穿墙孔洞（如空调管道穿墙孔）和固定管片穿保温板的缝隙处未进行有效封堵的，可采用密封胶进行封堵。
6）外墙内表面装饰层空鼓、开裂、脱落的部位将装饰层全部铲除，清理干净后，抹3mm厚聚合物防水砂浆，然后按原装饰层做法进行恢复。
5. 2卫生间门口处墙体洇水处理
在卫生间靠近门口处地面剔凿约200mm宽的槽，剔凿深度至原有防水层上表面，剔槽长度同卫生间宽度并至墙面上翻防水层，剔凿时应特别注意不要破坏原有防水层。在槽侧面及底面涂刷堵漏灵1遍，然后在槽中间位置浇筑60 mm宽的C25通长细石混凝土止水台，在止水台及剔槽的表面涂刷2遍防水涂料。然后按照原设计卫生间地面做法进行恢复。新刷防水涂料材质应与原防水涂料材质一致。
6 结束语
通过对某工程外墙和内墙渗漏处现场解剖检测分析，指出外窗框与洞口之间缝隙填充处理以及外框与窗台间密封胶施工不规范是导致外墙渗漏的主要原因；卫生间防水层在门洞口处的构造不合理是导致卫生间附近内墙洇水的主要原因。处理后，防水效果良好，未发现维修处理过的墙体有再发生渗漏、洇水现象。
作者简介：吴用，1977.10.15，男，汉族，籍贯湖北松滋，学士，从事建筑施工
论文作者:吴用
论文发表刊物:《低碳地产》2016年第3期
论文发表时间:2016/10/9
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