摘要：我国房地产行业正在不断发展，其中房地产评估及监管问题已经成为房地产行业的重要组成部分。然而造成我国房地产评估行业还存在很多不足，其中包括管理不善、素质不高、制约不力、自律不够、竞争不当等。针对这些问题进行简单分析，并提出相应的处理对策。
关键词：房地产评估监管研究对策
一、存在的问题
1.管理不善
（1）对房地产评估市场和业务行使管理或施加影响的政府机能部门很多（如房地产管理部门、国资管理部门、土地管理部门、物价管理部门、金融部门等），多个部门的管理界限不清、关系尚不明确，在政策上各行其是、规定不尽合理，缺乏有机统一无法构成统一的法规规则、管理制度，原本完整的房地产估价市场和业务管理重复设置或部分欠缺，无法施行系统的规范化管理，使得评估机构和执业人员无所适从。
（2）以上各部门都各有差异地利用行政职能干涉评估业务，部门之间没有正式的配合与协调，可能出现行业垄断，有的是行政部门直接干预，有的是成立一个行使行政职能的事业单位，一方面从事评估管理及其与评估相干的行政办理，一方面又承接除行政性评估以外的经营性评估业务。扭曲了评估市场，导致有行政职能的评估机构业务无法顺利开展，而多数经营型的评估机构又业务过于“繁忙”。
2.素质不高
估价师“质少量低”。评估机构组织形式影响评估质量，缺乏培育机构，从而导致评估人员远远跟不上评估业务开展的需要，大批的业务靠兼职估价师和估价员操作。现有的估价师队伍也有弊端：一是评估机构质量控制不够科学，估价师考试限制条件偏宽，尤其是相关专业工作经验和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序；二是注册估价师系列设置不够全面，门槛较低，没有高级估价师和水电、设备等配套专业的估价师；三是缺乏激励，注册估价师的地位得不到确认。总体估价人员应占职工总数的规则不明确，没有估价专业人员定编的总量限制，容易构成各个等级评估所的评估人员临时招兵买马。同时缺乏有序、高质量的外部市场。
3.制约不力
有关房地产评估的技术标准和尺度得不到贯彻执行，职业道德规范等章程至今仍停留于理论探讨而非实践操作，相关规定不尽合理，忽略了系统科学的监督指导，评估机构和执业机构人员没有一个遵照的准则，无法正确协调配合。
4.自律不够
（1）行业自律不够。不遵循供需、替代、最有效使用、贡献、合法等方面原则，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等实际操作中拒绝承担相关责任；一方面对技术规范标准、行规行为等方面的约束置之不顾。
（2）法人自律不够。法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。现阶段我国许多评估机构的性质含糊不清，表面上看是独立运作，但在实际操作中并非如此。
5.竞争不当
没有构成市场竞争和行业束缚机构，行业办理不到位，评估市场相对棍乱，承接业务存在靠行业垄断、靠压价、靠回扣、甚至以评估结果投合委托评估单位需要（即用评估价值的弹性吸引客户）的现象。会在某些地域或机构造成恶性循环，破坏评估行业信用，造成国有资产流失。
二、对策研究
1.加强行业管理
（1）发挥学会作用。在市场经济条件下房地产评估由行业学会管理，从里至外建立估价师学会，建设主管部门或房地产主管部门分层次担任估价师和评估机构的资历管理，在政府的宏观监管下加快职能转换。
（2）合理配置事务管理。明确与房地产评估有关联的行政职能部门，哪些由行政管理部门行使，哪些由评估协会行使。章程制订、执业标准、工作报告、财务监督等分工明确。
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（3）增强法制建立。在行政治理向行业治理转换进程的初始阶段要完整运用行政手段（大体来讲是政府运用法律、行政、经济的手段）尽快规范评估市场，弱化国土、财政部门的业务主管地位等，净化市场次序正常环境后行业管理方可取代行政管理。
2.严格市场准人
“准人”的系列要科学、标准要严格。所谓市场准入（Market Access），是指一国允许外国的货物、劳务与资本参与国内市场的程度。旨在通过增强各国对外贸易体制的透明度，减少和取消关税、数量限制和其他各种强制性限制市场进入的非关税壁垒，是国家对市场基本的、初始的干预，通过各国对外开放本国服务业市场所作出的具体承诺，切实改善各缔约方市场准入的条件，是政府管理市场、干预经济的制度安排，使各国在一定期限内逐步放宽服务业市场开放的领域。第一要完善估价专业人员的大体类别。建设等级台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有必然的学历和执业长短的限制。由低一级台阶向上升级，必然通过考核、考试、注册，方可取得资格，并规定每一等级的估价人员只能做一定领域的评估业务。对估价人员要实行分档管理，估价人员有不断接受教育的权利和义务，政府有组织实施教育的责任，抓好继续教育。
3.强化行业标准
（1）制订和推行技术标准。提高房地产估价师为客户提供估价服务的准确性，有必要参照国际上一贯的做法，联系我国的实践情况制订房地产评估技术标准。合理运用成本、市场比较、剩余、收益、假设等方法作出标准的划分和界定。
（2）树立完整职业道德规范。近来几年出台的相干法律法规对房地产评估职业道德都有所触及，但内容不全面不完善，规定过于理论不利于执行。国外对房地产估价师职业道德有特定的法律法规，制订房地产估价师行为有详尽的标准。可以吸收国外优秀评估理论和方法，制订相关准则，完善协会自律、合法权益保护、个人设立条件、听证制度等。
4.建立竟争机制
（1）打开市场。依据建设要求，在上述政企区分的前提下制订市场竞争布局，以建立有序、高质量的评估市场为最终目的，杜绝行业垄断和不合理竟争，接手评估业务要通过委托单位根据该业务难易程度和大小来自由选择相对等级和信用的评估机构，促使合作双方良性发展。特别是执行部门或有行政机能的评估所不可以指定评估机构，不可以为难其余评估机构招标或议标，促进客户聘请高质量的评估师，将招标单位的等级、业务水平、运营能力、业绩、经费、服务态度等条件以打分制的方式来综合评标。
（2）部门改进。依据“评估法”和“房地产法”等要求，考虑增加个人评估组织形式，一切评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织，可由有限责任公司过渡到无限责任公司。现阶段事业性质的评估机构应与行政部门脱离关系，但仍需沿用社会信用机制，推进评估机构走向市场，让他们独立地接收评估业务，在市场竞争中得以发展，或者被淘汰。
（3）加大责任。与评估机构的法人位置相对应要建设抵偿责任制和保险制，并应容许注册估价师实施高薪制。假定评估所作业失误给委托单位构成损失，委托单位能够依法上诉要求补偿损失。在违规处罚方面，以行政责任、民事责任为主，刑事责任为辅，评估机构在承担抵偿责任后可查究相关估价人员责任，然而我国当前配套制度并不完善，民事补偿受限制。因为估价师个体难以全面承当责任，而评估机构全面承担又不利于估价师责任到位，因而应规定一旦评估出现错误，评估机构和估价人员各承担相应比例的保险补偿，详细比例可商讨。要求评估机构和估价师除进行资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司普遍不会与未经登记常出错或违背职业品德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这就使估价师提升专业程度，敬职敬业，恪守职业道品德，促成评估机构增强内部治理，提高业务水平。
（4）正当收费。现行收费规定不尽合理，应参照一定准则适当调整土地评估费。进一步细化项目，细分层次并适度提升或降低收费标准，避免造成面广量大的小评估项目因收费少而造成赔本，或竞争企业之间滋长互相压价竞争的不良现象，添加委托单位经济累赘。四是保证“高配”，即收费准则因评估机构的级别和评估报告的质量而有所区别，高价配高质，以利于提升评估的品质，维护信誉。
参考文献：
[1]王燕.当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].对外经贸，2012
[2]魏焕华.“法人”是人吗？——法律英语漫谈五十一[J].英语世界，2013
论文作者:徐国莉
论文发表刊物:《基层建设》2017年第30期
论文发表时间:2018/1/7
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