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摘要：基准地价制度是我国在管理土地市场过程中建立的一项土地管理制度。按照国家有关规定，每三年就应对基准地价进行更新。本文以广西宜州市工业用地为研究对象，对经济发展、土地供应等因素引起工业用地价格变化进行更新测算。
关键词：土地市场；工业基准地价；更新测算
前言
地价水平与城镇社会经济发展、城市化水平紧密相关。近几年，宜州市城市建设的不断发展，城市建成区面积不断扩大。同时，随着社会经济发展，城市道路的扩建，特别是新城区的规划建设，使得城区土地区位条件发生变化，各类用途的地价均已发生了明显变化。因此，为适应经济发展的需要，加强城市地价管理，促进城镇工业经济发展，急需对工业用地基准地价进行更新。
1 更新的必要性
1.1 有关规定的要求
按照国土资源部办公厅《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发[2015]12号）要求，每三年就应对基准地价进行更新并向社会公布实施。宜州市上一次基准地价评估的时间为2011年6月30日，按照有关规定应当进行基准地价更新工作。
1.2 社会经济发展要求
随着城市建设的不断发展，主要交通干道的改造以及城市道路的扩建，城区内部土地级别的空间分布特点、各类用途的地价均已发生了明显变化。因此，为适应经济发展的需要，加强城市地价管理，对现行基准地价成果进行更新已势在必行。
2 更新的技术路线
此次工业用地基准地价更新，采取“在更新土地级别的基础上，用市场交易价格等资料对工业用地评估基准地价，以级控价，以价验级”的技术路线。工业用地确定采用样点地价平均值法测算，并建立适用于新基准地价标准的宗地地价修正体系。
图2-1工业用地基准地价更新技术路线
3 基准地价更新计算
3.1基准地价计算方法
利用样点地价与样点所在网格单元的定级因素总分值建立数学模型，计算基准地价，在土地分类定级的基础上，分析样点地价和样点所在土地定级因素总分值关系，建立相应用地数学模型，并对模型进行检验。
3.1.1基本原理
土地基准地价评估基本原理为：在土地定级的基础上，建立样点地价和样点的因素总分值数学关系模型，并对模型进行可靠性检验，利用数学模型计算评估单元的基准地价。
3.1.2模型选择
样点地价和样点的作用因素总分值的数学关系模型主要根据二者之间的二维关系图进行选择。宜州市工业用地基准地价评估数学模型采用线性模型和指数模型。
a、线性模型方程
式中：Yn—第n个土地交易样点地价
Xn—第n个土地交易样点所在定级单元总分值
A—常数
B—级差系数
b、指数模型方程
式中： Yn、xn含义同前
A —常数
r —级差系数
a—模型待定系数
3.1.3系数估算
将收集到的不同用途的样点资料，计算样点地价并作修正和检验，并将其代入模型中，采用最小二乘法估算系数值，并对系数进行可靠性检验。
3.2基准地价计算
3.2.1网格单元基准地价计算
获取土地定级中的工业用地的基本评价单元（网格）文件，提取各网格单元的作用总分值，通过相应数学模型，计算各网格单元的基准地价。
3.2.2级别基准地价计算
通过土地定级中的工业用地的级别分值界限计算级别价范围，确定级别分平均值，计算工业用地级别的基准地价。
4 工业用地样点地价分析
4.1样点地价平均值法
4.1.1样点地价测算及检验
此次更新研究，共收集整理2011～2016年宜州市工业用地土地使用权出让可用样点20个。利用SPSS软件的单个样本K-S检验，对修正后的样点地价数据进行检验，其结果如下：
检验样本数20，标准差47.931，P值0.421＞0.05，即工业样点地价是服从正态分布，选取均值—方差法对检验样本进行异常样点剔除。异常值剔除方法与商业样点的方法相同，经过剔除后，剩余17个工业样点，占85%。
4.1.2样点地价分布情况
经更新测算，工业用地出让样点地价的情况。
表4-1 工业用地出让样点地价范围表
4.2工业用地级别基准地价的确定
4.2.1末级工业用地基准地价的确定
样点地价平均值法测算得到宜州市末级工业用地地价为285元/平方米。根据《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发[2006]307号）和《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308号），宜州市所在土地等别为十三等，工业用地出让最低价标准为96元/平方米（约为6.4万元/亩），更新测算的价格高于宜州市工业用地出让最低价标准，符合国家政策要求。样点地价平均值法是在市场交易价格的基础上进行测算，该结果处于宜州市城区工业用地地价水平的合理区间范围内。
5修正体系
5.1地价影响因素选择和权重确定
5.1.1地价影响因素选择
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）中有关基准地价修正系数表编制的要求，并参照土地定级过程中的地价影响因素分析，结合宜州市土地市场和城市规划情况，对影响工业用地基准地价的因素进行如下调整：
区域因素：距主次干道距离、对外交通便利度、基础设施完善度、企业聚集规模、环境质量优劣度。
个别因素：临近道路类型、宗地形状、宗地自然条件、周围用地状况、未来土地规划用途。
5.1.2因素因子权重确定
运用特尔菲法对选取的地价影响因素进行打分，确定最终的工业用地基准地价修正因素权重表。
表5-1工业用地基准地价修正因素权重表
表5-2 工业用地使用年期修正系数表
表5-3 土地开发程度修正值范围表
单位：元/平方米
表6-1 工业样点指标情况及修正系数表
5.2影响因子、因素修正幅度值计算
根据已确定的工业用途地价影响因素、权重及地价的变化幅度，确定优、较优、一般、较劣和劣五个等别条件下的地价标准。
5.3修正系数表及因素表说明
根据以上宗地地价影响因素修正幅度值的计算，按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础要量化所有的影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价点的检验、较核、编制出工业用地各级别的基准地价修正系数表。
5.3.1土地使用年期修正
工业用地最高出让年限为50年，出让年限修正系数表如表5-2（r=6%）：
5.3.2土地开发程度修正
基准地价是在一定开发程度下的地价，当宗地的实际开发程度与基准地价设定的开发程度不一致时，则进行修正。
5.4工业用地宗地地价的计算
运用工业用地基准地价评估宗地地价的具体公式:
V＝Vlb×(1±ΣKi)×Kj
式中：
V—土地价格；
Vlb—某一用途在某一土地级别的基准地价；
ΣKi—宗地地价修正系数；
Kj—开发程度、土地使用年限等其他修正系数。
6工业用地基准地价修正体系检验
在样点分布较多并平均分布的三级地和四级地中，随机选取宗地样点，其指标验证情况如表6-1所示：
通过修正的工业样点地价与修正系数表计算出来的宗地地价进行对比，验证修正系数表的合理性。
表6-2 工业用地地价对比表
单位：元/平方米
当运用基准地价修正系数法计算得到的宗地地价与实际成交价格偏差不超过15%时，表示评估结果符合要求。本次抽取的样点的实际成交价格与运用修正系数法得到的宗地地价偏差均小于15%，说明宜州市工业用地基准地价修正体系比较科学，能够较为客观的反映各类用地的实际宗地地价水平，修正体系具有较强的实用性和可操作性。
参考文献
[1]邱道持，合川市基准地价评估方法浅析[J].西南师范大学学报（自然科学版），1995，20（5）：553。
[2]国土资源部.城镇土地估价规程[M].北京：国土资源部，2001.29。
[3]广西壮族自治区国土资源厅办公室关于印发〈广西城镇基准地价数据库建设标准〉的通知[Z].桂国土资办[2014]392号。
作者简介：梁亮（1981-），男，广西防城人，本科学历，长期从事土地规划、利用、评价等方面的研究工作。
论文作者:梁亮
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/10/18
标签：地价论文; 基准论文; 宜州市论文; 工业用地论文; 系数论文; 因素论文; 土地论文; 《基层建设》2019年第18期论文;