广州市城市规划勘测设计研究院 510000
摘要：古城通过更新改造整合现有的土地资源，提高土地价值，加快周边地块的开发建设，提高经济效益，有效实现古城的可持续发展。对古城更新改造项目进行经济测算，是决定更新改造项目是否可行的关键环节。本文针对古城更新改造的拆迁安置问题、历史地段的整治保护、地块开发模式等经济利益问题，并以许昌曹魏古城更新规划为例探讨了古城更新改造规划经济测算的一般模式，解决古城更新改造的整体经济平衡的问题，具有较为现实的指导意义。
关键词：古城更新改造；经济测算；开发模式
一、许昌曹魏古城区位及规划范围
曹魏古城为许昌老城商业中心，紧邻许昌火车站，距行政文化中心5km，新区主中心8km，许昌高铁东站8km，许昌高铁北站20km。
二、许昌市现状情况
2.1建筑现状
现状建筑主要分为二类居住建筑（R2类），棚户区居住建筑（R3类）、商业服务业建筑（B类）、公共服务建筑（A类）、仓储及工业厂房建筑（M/W类）及其它建筑等。总建筑面积461.18万平方米，其中居住建筑为现状的主要建筑类型，建筑面积314.76万平方米，占现状总建筑量的68.25%。
根据从现场踏勘中对建筑物的结构类型、建造年代、外观形态和环境布局等诸因素的综合评价，将规划范围现状建筑的改造模式分为保留建筑、拆除建筑。
本次测算报告主要根据拆除的建筑类型确定安置补偿的模式，计算入改造成本。
2.2土地现状一级市场情况
根据许昌市国土资源政务信息网2012-2013年载网登记，许昌市土地出让情况，其中住宅用地楼面地价为550-1030元/平方米，商业用地楼面地价为1100-1350元/平方米，商住用地楼面地价为900元/平方米。
2.3现状周边住宅市场现状
根据许昌市魏都区一手商品房价格在5000-6000元/平方米，古城周边楼盘价格一般在5500元/平方米左右，古城内的楼盘价格暂时预计为5500元/平方米以上。
2.4现状商业市场情况
根据许昌市魏都区商业街、商场、临街商铺的租金约40-130元/平方米，其中古城内的临街商铺、商业街租金为90-130元/平方米左右。根据商业建筑使用年限为40年，按租金推算商铺的销售价格，其中20年租金为成本租金，20年租金为盈利租金，推算得临街商铺销售价格约为20000元/平方米左右。
三、古城更新改造规划经济测算的一般模式
本经济测算与效益评估包括：综合开发成本、可经营性用地收益、净收益。
3.1销售价格预测
根据曹魏古城的功能定位，片区适宜开发低密度、中高端居住社区，未来三-五年，预测片区商品房价位为：
普通商品房：6000元/平方米以上；
商业：11000元/平方米以上
商住：9800元/平方米以上
地下商业：7000元/平方米
曹魏古城其他大部分首层临街商铺租金均在90-130元/平方米左右，整体商业租金水平偏低。通过改造，预计未来三-五年首层商业平均租金能提升至150元/平方米，二层至6层商业逐层递减租金，因此商业建筑平均租金为85元/平方米、销售价格为11000元以上。同理推算商住平均销售价格为9800元/平方米。
3.2楼面地价预测
结合销售价格，用剩余法，可估算规划范围未来各类经营性用地地价水平，住宅为1120元/㎡，商业为3900元/㎡，商住为3230元/㎡。测算方法以住宅为例，如下表：
剩余法求楼面地价测算表（住宅）
3.4.2政府统一收储模式（政府主导、市场化运作）
该模式是指完全由政府下属的土地储备机构承担土地一级开发任务，在完成一级开发后，以招拍挂的方式出让土地二级开发权，由房地产开发商完成后续的房地产开发。
针对本次规划改造更新的实际情况，其开发模式建议为：中轴区域为政府主导，其它区域为政府主导、市场化运作。
3.4.3测算思路
①本经济测算与效益评估包括：综合开发成本、可经营性用地收益、净收益。
②本经济测算与效益评估编制相关测算参考：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》、《许昌市调整建设征收土地地上附着物和青苗补偿费标准》（许政[2013]24号进行测算投资。、
3.5规划建筑指标
规划建设量包括保留建筑及规划建筑，计算成本的项目除了保留建筑的整治费用及规划建筑的建安成本，还包括拆除建筑的复建安置成本。
规划建设情况一览表 单位：平方米
3.6 经济分析
3.6.1中轴开发成本及收益测算（政府统一收储及开发模式）
中轴开发分为整治建筑成本、拆除建筑补偿成本、新建建筑建安成本、以及收益。总盈亏为2.87亿元。整个中轴开发分为13个地块，三个阶段完成，详细分地块测算指标详见中轴线及步行街专项规划。
中轴开发成本及收益测算汇总表
3.6.2其它地区（中轴以外）开发成本及收益测算（政府统一收储模式）
综合开发成本包括：保留建筑整治成本、拆除建筑复建成本、市政基础设施建设成本、公共设施开发成本、土地整理成本费用、不可预见费。经核算，规划范围综合开发成本为77.77亿元。
1）保留建筑整治成本
本次保留建筑整治成本包括：主要针对护城河内的住宅及商业建筑的整治，以及文物修缮成本。
经核算，保留建筑整治成本为19.41亿元，
2）拆除建筑复建安置成本
拆除建筑包括：拆除住宅、拆除其它物业（商业）、拆除工厂。其中住宅与其它物业（商业）均按合法建筑面积1：1比例复建安置核算。
住宅部分进行回迁，只算建安成本，部分住宅作货币补偿。
工厂按货币补偿成本，参考广州市的工厂拆迁补偿方案，按土地出让成交价的60%计算补偿款。折合约3500元/平方米。经核算，本次拆除建筑复建安置成本合计为31.42亿元。
3）市政基础设施建设成本
市政基础设施开发成本包括：道路建设成本、绿化与广场建设成本、土方成本、场地平整费用，一般按6亿/平方公里测算。
经核算，本次基础设施开发成本合计为7.98亿元。
4）公共设施开发成本
公共设施开发成本包括：教育、文化、市政等公共服务设施的建设成本。经核算，本次公共设施开发成本合计为13.09亿元。
5）土地整理费用
土地整理费用为综合开发成本1）——4）的成本费用的5%。经核算，本次土地整理费合计为2.16亿元。
6）不可预见费
不可预见费用为综合开发成本1）——5）的成本费用的5%。经核算，本次利息合计为3.70亿元。
7）收益测算
其它地区的开发收益主要为可经营性用地的土地出让金。可经营性用地包括居住、商业、商住用地。其中居住用地的建设量均作为回迁住宅，因此并没有土地出让收益。
经核算，土地出让收益为78.5亿元。
用地出让收益测算表
3.6.3盈亏评估
本次盈亏=中轴地区开发盈亏+其它地区开发收益-其它地区开发成本=2.87亿元+78.5亿元-77.77亿元=3.6亿元
四、结语
许随着古城风貌区发展走向成熟，周边地块大幅升值，许昌曹魏古城的改造对许昌市经济的发展有着重要的意义，通过政府、发展商和当地居民的通力合作，考虑多种因素的详细的规划设计，小心谨慎地保护古城文化，增加综合功能，这一项目将取得巨大的经济效益，同时取得创造舒适环境的社会效益。
参考文献：
[1] 薛玉洁.浅析在城中村改造中引入经济测算的意义[J].科技信息，2011，（20）
[2] 金刚，黄俊卿.经济测算视角下的开发强度控制--以成渝地区中小城市为例[C].//2014中国城市规划年会论文集.2014：1-10.
论文作者:蔡玉萍
论文发表刊物:《基层建设》2017年第14期
论文发表时间:2017/10/9
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