摘要：随着建筑业的不断发展，房地产行业渐渐成为了推动城市现代化的重要因素，也受国家相关政策的支持，运行的越来越规范化。在房价逐渐上涨的今天，房地产行业的成本控制变得尤为重要，BIM技术就是在这样一种大环境下诞生的，打破了常规程序，解决了传统方法的弊端，巧妙运用计算机技术，使成本控制更加信息化、高效准确。BIM软件将工程项目各个阶段需要的软件利用其兼容性协同管理，使房地产项目在开发过程中实现各方位统一，操作性更强的同时大大降低了项目成本。
关键词：房地产开发；成本管理；BIM技术
引言
目前，房地产行业在我国国民经济中占据重要地位。根据国家统计局2016年数据，我国在房地产领域的投资达102581亿元，这样大规模的投入，必定对房地产成本管理造成很大压力。随着信息化的不断发展，房地产成本管理也将逐步进入信息化，而BIM技术作为信息的载体正逐步被应用到工程领域中，房地产成本管理也将享受到这一技术变革带来的便利。随着BIM的应用，成本管理将从繁琐的变更和签证中解放出来，集中于成本管理的前期工作。
1BIM技术在成本管理中的应用价值
1.1协助编制目标成本
目标成本是整个项目的管控指标，它就像是一条警戒线，在项目启动后每个单位工程的成本是不能“越线的”。在编制项目目标成本时，首先是要明确整个项目是一个什么样的定位—本项目是刚需的高层小户型还是改善型的洋房或别墅。在产品定位好了以后，需要确定产品的整体品质，如果项目是高层的话，阳台是采用封闭式还是敞开式的，哪种效果更好。洋房屋顶形式是采用平屋顶还是坡屋顶，露台是封闭好还是敞开好，整体感官怎么样。传统的计算机绘图此时只能给出平面、立面、剖面的二维图，如果此时借助于BIM技术，将几种产品的组合效果展示出来，那么这些问题都能很快地获得答案。当这些关键性的因素确定后，目标成本就比较容易确定了，只有目标成本确定好了，整个项目的成本管控才能有依据
1.2设计方案测算及优化
在整个项目的定位及品质确定好后，应比较详细地进行方案设计，涵盖影响项目目标成本的具体因素：窗地比的大小；墙地比；外立面率。如果方案按照传统方法设计，那么成本管理人员在核算这些方案的指标时耗费较大的精力。若在方案设计阶段引入BIM技术，成本管理人员可以直接在项目管理平台上基于BIM模型，直接提取窗户的面积、墙体的面积以及外立面的相关数据。如果窗地比或墙地比过大，又或者是外立面石材配置比例过高，这些都会使整个项目的成本显著上升，此时成本管理人员会直接在项目平台上提醒相关的设计人员进行方案的优化，设计人员可以迅速调整BIM数据，整个过程的反馈会非常高效，可大大节省方案设计和优化的时间。
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2BIM技术在房地产开发全过程成本管理中的应用分析
2.1设计决策阶段
就房地产开发成本管理领域的主要观点来看，不管是全过程管理控制理论还是全寿命周期管理控制理论都认为设计决策阶段是成本管理的重点阶段。根据文献和资料统计，在初步设计阶段，影响工程项目总体花费的概率为75%-95%；在技术设计阶段，影响工程项目总体花费的概率为35%-75%；施工图设计阶段，影响工程项目总体花费的概率为5%-35%。即使是施工过程中的设计变更，其原因很大一部分也是由于方案变动或设计不合理等原因造成的。所以，在项目进展阶段中，对项目建设成本影响最大的是工程建造之前的设计决策阶段。在设计决策阶段降低工程项目费用支出的主要方法是通过比较多个设计方案的技术经济指标，优化设计方案，提高设计质量；在工程设计的同时，推行限额设计和标准化设计，这二者相互结合使用来有效降低工程费用，避免不该有的支出。然而在传统的设计模式与技术条件下，存在设计周期长、设计质量不高、造价人员对设计方案经济方面的情况不能实时掌握等问题。同时，在长期实践过程中，从业者发现许多非图形要素信息与纯粹的图形要素信息是同等重要的，甚至更为重要。（1）提高投资估算效率和精确度。在项目前期建立初步方案模型，通过BIM数据库可以提取所需的设计参数及相关信息作为参照和补充，抽取相关造价指标，快速准确做出工程估算，为投资决策提供充分依据。（2）方案优化比选。BIM数据库有丰富的构件信息、成本数据和技术指标，可以快速形成不同方案模型，自动生成不同方案的成本指标和效益指标等，更有利于方案的直观对比，做到优中选优。（3）限额设计。BIM改变了各专业设计工作割裂的现状，而且BIM中含有丰富的建筑构件价格信息，可以使设计工作和造价工作同步进行。因此，通过BIM可以将限额设计快速分解到各专业设计中，实现对各专业的造价控制。（4）碰撞检查。利用BIM审图及一致性检查，解决不同专业间的设计冲突问题，如管线之间的碰撞、管线与结构碰撞、门窗开启、预留洞检查、楼梯碰头等问题，减少施工过程中的变更和返工成本。上海市胸科医院新建科教综合楼进行项目前期设计时，应用BIM进行碰撞冲突分析、漫游检查，预先发现建筑结构问题共计193处、地下管线综合问题共计9类99处、地上管线综合问题共计5类44处，通过BIM技术创造经济效益1000余万元。（5）概算编制。BIM可以快速地对各种构件进行统计分析汇总，从而大大减少造价人员繁琐的手工算量和潜在错误，节约了大量人力成本。
2.2建立基于BIM技术的成本数据库
目前房地产行业集中度越来越高，排名前30的开发商市场占率为43.6%，这些房地产企业都在全国进行布局，这对于整个公司的成本管理来讲是个很大的挑战。为了应对这一挑战，本文认为有必要借助BIM技术建立三维的成本数据库。利用BIM技术建立的三维成本数据库有别于传统的成本数据库，传统的成本数据库大多是表格形式的，只能看到一些价格数据，不能看到整个项目的具体情况。而借助于BIM技术，可以将整个项目的各种信息集中在BIM平台上，各个区域的成本管理人员不仅能看到其它地方的成本数据，这些数据所代表的实体模型也能看到。如果这些三维的数据加以整理后能形成模块化的数据，将来成本管理人员在制定目标成本时可以像搭积木一样，只需要添加或减少一些模块就能知道整个项目的目标成本，而且还能提前看到整个项目建成后的效果。
2.3空间管理
运用BIM运营维护管理平台合理地规划空间的安排，使空间得到充分的利用，及时地记录空间的使用、出租、退租情况，实现空间的全程管理。通过BIM技术可以更有效地对当前空间使用情况进行分析，寻求优化的可能性。例如：在商业房地产项目的空间规划中，通过实时监测人流情况，制定差异化租金，最大程度的实现经营利润。对于人流密集区域可以提前模拟空间利用情况，做到有效疏散，节约因人流过于集中而造成的管理成本。
结语
BIM技术中最重要的是信息的存储、共享、获取、分析整理等。其中与成本相关的信息和数据在整个项目全生命周期中起到非常重要的作用。利用BIM模型获取工程量数据，确保了数据来源的唯一性、完整性、正确性，同时，对于数据获取的结果具有及时性、准确性、可追溯性。对于房地产开发全过程成本管理而言，利用BIM技术可以将成本与设计完美耦合进行成本精确测算，与施工联动进行实时成本核算，与运维衔接实现资产增值保值，利用BIM技术实现成本管控前置和管控延伸将成为房地产行业发展的必由之路。
参考文献：
[1]李强年白佳敏.商用建筑项目运营维护阶段成本管理障碍因素分析.项目管理技术.2016.14.12.
[2]李树伟.BIM技术在房地产造价管理中的应用研究[D].山东大学，2017.
论文作者:田野
论文发表刊物:《建筑细部》2019年第14期
论文发表时间:2019/12/16
标签：成本论文; 技术论文; 项目论文; 成本管理论文; 阶段论文; 数据论文; 方案论文; 《建筑细部》2019年第14期论文;