浅谈土地储备工作中的几点问题及对策论文_黎青山

浅谈土地储备工作中的几点问题及对策论文_黎青山

佛山市南海区土地储备中心 广东佛山 528200

摘要:土地储备是指县级(含)以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用,依法取得土地,组织前期开发、储存以备供应的行为。在新形势下,特别是随着房地产市场的深入发展,对土地储备工作的要求越来越高,问题也越来越突出。我们要高度重视,采取有效措施加以解决。在此基础上,对土地储备工作中存在的问题及对策进行了探讨,以供参考。

关键词:土地储备;工作问题;对策

引言

土地储备是地方政府稳定土地市场、落实调控职能的有效手段,加强土地储备管理,是确保土地储备各项工作顺利推进的重要基础。制定土地收储计划必须重点明确,如果政府部门不能对土地实施有效搜索和征用,则无法发挥对土地的宏观调控作用。因此,各地的政府部门一定要认识到土地收储工作的重要性,这样才能确保本地区经济发展及社会稳定。

1土地储备的必要性

1.1土地收储工作是国有土地资源管理的重要手段之一

土地储备可以有效地保护国有土地资产不外流。目前,在我国经济快速发展的背景下,各类项目的开发建设也在不断增加,因此,土地已成为开发商争夺的目标。为了自身利益,一些开发商非法围垦、囤积、建设,造成国有土地流失和浪费。因此,加强土地储备对于国有土地资源的管理和优化具有重要意义。。

1.2土地收储工作可以有效提高国有土地的利用率

作为国家和地方政府规划和发展的首要条件,科学有效地利用土地,可以使地方城市的建设和发展更加完善和合理,避免因项目规划不合理而造成的资源浪费。同时,优质土地储备也可以吸引外部投资,特别是面积大、地理位置优越的土地,往往是吸引国内外大企业、大项目落户的先决条件。这些企业投产后,不仅为当地带来大量的就业机会,地方税收也会大幅增长,从而大大促进当地经济的发展。

2土地储备工作中存在的问题

2.1土地收储为开发商圈地提供了可能

土地储备中心通过把存量储备土地抵押给银行,取得贷款后用来收储土地的做法自2014年取消后,对于用地需求大的项目的土地收储,一些地方政府由于收储资金不足,采取通过变相改变融资主体(通常是国有企业或大开发商)、实质还是银行贷款的做法来解决收储所需资金从而实现收储;而对于面积小或牵涉到土地、房屋补偿等

较复杂问题(征收、拆迁等)的,则通过招投标,把土地前期整理等一级开发权让渡给开发商,使得一些开发商以较小的代价便能获得了成片的土地开发权。

2.2土地收储补偿不合理

在城市更新改造(三旧改造)过程中,土地收储往往进度缓慢,不能顺利推进,主要是土地原权属者对土地补偿不满意,认为损害到其切身利益,因此经常会出现叫价高、不配合等情况甚至拒绝合作。土地收储受阻,土地出让和再开发不能正常开展,城市更新改造延误、无法推行,导致土地储备为地方经济服务的意义落空。

2.3城市规划缺乏用地市场需求分析,未能实现土地价值最大化

由于受传统计划经济影响较深,导致一些地方城市规划存在很多不足之处,严重缺乏前瞻性,这一问题主要体现在以下几个方面:1)在对城市规划内容进行制定时,往往只将重点集中在城市规划的一些刚性原则上,却忽略了对市场节奏的科学把控。2)在投资主体多元化背景下,项目规划的弹性也会相应增加。这样一来,一些客观因素的存在就会导致土地的城市规划用途与市场需求产生偏离,出现土地因规划不符而长期闲置,未能实现土地价值的最大化。

2.4土地有效利用率不足

对于土地有效利用率不足的问题,成因多是由于行政审批流程长、政策多变造成的。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆如某地方计划修建高架桥,计划审批了3年,在审批下来之后开始建造,这时的高架桥设计已经满足不了当时的城市交通运输需求,造成了土地资源使用效率的低下。

3完善土地储备工作的对策及建议

3.1严格依据相应法律法规规范利用土地

在解决非法利用土地的问题上,我们应该严格依据相应的法律法规来规范土地利用的全过程。具体来说,我们要严格按照《土地管理法》和《土地管理法实施条例》进行有效执法,在执法、审批、监督、服务的全过程,依法依规管理,从而达到完善土地资源利用合法性的问题[1]。在执法过程中,我们应对违法违规利用土地的个人或单位进行依法处置,对审批过程进行严格把关,持续推进监督和监管措施,从而更加有效地服务于国家以及土地开发单位或个人。

3.2严厉打击开发商大面积圈地,确保土地不闲置

对开发商大面积圈地的行为,要严格地把控打击。明确政府对土地 “一口进,一口出”的一级垄断[2]。政府通过土地收储,对零散土地进行整合、整理后,实施土地的供应,强化政府对土地的控制和优化,真正实现土地的一级市场垄断,不能给开发商留下圈地的空间。同时,要加大对闲置土地的处置力度。对于那些取得土地后两年内未动工的土地,除非是由于政府原因造成,否则都要依法依规无偿收回,确保土地不闲置,能最大地发挥其价值。

3.3完善土地征收的补偿制度

土地征收是对土地资源进行利用的重要途径,在征收土地的时候,村民的权益必然会受到影响,所以,必须要坚持“征收土地同时维护村民的合法权益”的基本原则,规范合理地开展土地征收和补偿。首先,要明确法律法规中关于土地征收和补偿的原则与标准,为土地征收提供科学合理的法律依据,与此同时,还应该要清晰土地征收工作开展的流程,避免出现强行征地的情况,要充分尊重村民群众的基本意愿。其次,要提高征用土地的透明度,在全国范围内推进土地管理法,要积极推广征地预告的管理方法,在必要的时候还可以将一部分征收程序提前到报批之前,确保村民能够充分享受参与权、知情权,能够真正参与到土地征收过程中[3]。最后,政府部门应该要积极探索一条和市场机制挂钩,与市场机制相适应的征地补偿机制(如一些地方实行的“三旧”改造政策,征地补偿的多少取决于按相关政策规定所占的卖地分成,即卖地所得越高,村民的收入就越高),积极探索除房屋补偿、货币补偿外其他更好的、多种形式相结合的征地安置的方式方法。

3.4实现土地与规划部门的互动反馈

根据《土地储备管理办法》的有关规定,各地应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等,编制土地储备计划。因此,土地储备部门在制定土地储备计划的前期需要与规划部门沟通,交流整理意见,安排专人完成土地规划审批手续,有效形成对接工作。其次,为了有效地将土地储备与城市规划结合起来,发挥土地储备的应用作用,土地储备部门还应把握有利的信息和规划部门进行协调、沟通、促进共识,最终达成协议,以利于今后继续合理地进行结构调整。

3.5强化土地收购储备风险管理机制

首先,加大土地市场清理整顿的力度,优化现有土地收购储备环境。政府部门必须在加大土地市场秩序整顿力度的基础上,积极的推动土地使用改革制度[4],明确土地划拨和使用的范围,为土地规划管理工作的开展营造良好的氛围。其次,通过建立协调机制的方式,加强各部门之间相互协调与沟通的力度。由于城市土地的收购、储备以及供应等各方面工作的实施是一个系统而复杂的工程,再加上其在实际运作的过程中,涉及到土地、房屋、建设、财政、规划等众多政府部门,所以必须加强各个部门之间相互协调与沟通的力度,才能促进土地储备与土地资产运营效益的有效提升。

结束语

总之,土地储备工作的重要性是不言而喻的。要充分认识土地储备工作的影响,分析土地储备工作存在的问题,采取有针对性的措施,使土地储备工作发挥应有的作用,为经济建设作出更大的贡献。

参考文献:

[1]张裕利.我国土地储备制度转型研究[J].农业开发与装备,2018(11):81.

[2]张仕栋.浅析环境预评在土地储备过程中的运用[J].法制博览,2018(32):209+208.

[3]徐珊珊.论土地储备资金的筹集[J].风景名胜,2018(11):148.

[4]贺来喜,马彦芳,徐宏涛.新形势下土地储备转型路径研究[J].决策探索(下),2018(09):15-17.

论文作者:黎青山

论文发表刊物:《建筑细部》2018年第25期

论文发表时间:2019/6/21

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