徐闻县房产管理局
摘要：在房屋面积测量中，误差不可避免的会存在，所以我们只有加强对房屋面积测量误差的控制，尽可能地将误差控制到最低。这就需要我们意识到控制误差的必要性，并掌握影响误差的因素，针对性的加强对房屋面积测量误差的处理，才能促进工作质量的提升。本文针对房屋面积测量中误差产生的原因以及相应的解决措施进行了分析，以供参考。
关键词：房屋建筑；面积测量；误差
一、必要性分析
房屋面积测量具有较强的专业性，其属于房产测绘的核心内容所在，其误差的大小，不仅与国家和权属单位以及开发商有关，而且与人民群众自身的利益紧密相连，所以必须切实加强对其误差的控制，才能针对性的将其带来的影响降到最低。所以其误差的控制，主要是确保房屋面积测量的精准度，还能促进公平和正义的体现，若测量误差较大，就会导致群主利益受损，所以加强对房屋面积测量误差的控制就显得尤为必要。
二、误差的类型分析
2.1系统性误差。这类误差主要是当观测条件相同时，其测量的结果存在误差，且误差数值以及符号的变化均有规律性，有时也会始终是某个常数。导致其形成的原因就在于测量工具以及外界条件所导致，所以此类误差具有规律性，所以其要想控制，只有确保所采用的计算和观测方法的科学合理性。
2.2偶然性误差。此类误差主要是在观测条件相同的前提下，其误差的大小与符号并没有规律。例如在进行丈量时，由于采取的是估读的方式进行，所以存在一定的偏差，其不能通过改正计算方法和观测的方法改变等而达到消除误差的目的，所以这就需要我们加大观测的力度，增加观测的点数，从而更好地确保观测值精度得到有效的提升。
三、当前房屋面积测量误差产生的原因
1.房屋施工时导致的误差
3.1因房地产开发商产生的误差
3.1.1房地产开发商擅自改变房屋设计导致面积发生变化。在目前实行的房屋建设规范中规定，拥有许可证等相关证件的房地产开发商要按照国家标准进行施工建设，如果在施工过程中遇到需要变通的地方，则应该先向规划管理部门报告，经允许后方可更改。但是，有些房地产开发商为了追求自身利益，不顾规范要求，在原来面积的基础上尽可能地开辟新的面积，例如添加阳台或者搭建雨棚等，这些改变甚至是在开发商将房屋售出以后才进行的，等到业主来收房时，则要求业主另外加款。但是，因为在房屋已经出售给业主后，在法律上房屋已经属于业主所有，开发商没有权利再对房屋进行改造，并用此来追加款项。针对这种情况，业主应该寻求法律保护，来维护自己的利益。
3.1.2因施工误差造成面积变化。在对房屋面积进行预测时，测绘部门是通过查看平面图来操作的，即使将粉刷墙体的厚度以及保温材料的厚度计算在内，但也只是表现在理论上。在实际操作中，由于施工方技术水平和其他方面的差别，房屋在实际面积上会受到影响，比如墙体粉刷厚度没有达到匀称等。在房屋建设完成后，测绘部门对面积进行的测量数据就与预先计算的不一致。通常情况下，只要这两个数据的差值在理论范围之内，即1000㎡的房屋，差值不能超过3.625㎡，这样的话，就能依旧按照原先合同的规定来进行，但是如果差值超过了规定范围，就属于施工质量的问题了。
2.不同的测量规范导致的误差
3.2.1不同行业的测量规范不同而产生的误差。对于房屋的面积，各个行业内都有属于自己的一套测量标准，不同行业在对同一所房屋测量出来的结果是不尽相同的，甚至会有很大的出入。比如，对于阳台面积的测量，房地产开发商内部规定如果是不封闭阳台面积只按一半计算，但如果是全封闭阳台，则要按整个面积来计算。但是建筑行业里则规定，阳台部分封闭还是不封闭，都只按一半面积来计算。还有，对于柱雨棚面积的测量，房地产开发商规定柱雨棚不在房屋面积测量范围之内，但是规划部门则将其作为一半面积来计算。而且，有些业主自身也是从事相关建筑方面工作的人员，他们自己也有一套计算房屋面积的办法，因此，自然会与开发商等提供的数据产生冲突。在当下对于房屋面积的法律效应是由房屋管理部门证明的，因此，在对房屋面积测量标注进行统一以前，都应该遵照房屋管理部门的数据为准。所以，在房屋面积纠纷问题的处理上，司法部门往往采用房屋管理部门出具的面积数据作为最终的依据。
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3.房产测绘部门口径不一导致的误差
3.3.1房地测绘部门的口径不统一产生的误差。这方面原因成为了导致房屋面积出现偏差最主要的原因。依据同样的标准来测量，对规范的理解程度或者正确与否，对房屋面积的最终结果也会造成很大的差异性。仍以阳台为计算对象，根据准则的规定，“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积”，没有进一步地对阳台是封闭状或不封闭状作出具体而明确的规定，因此，如果阳台是不封闭或者半封闭状态，那么有的测绘机构就会将其作为露台来处理，不把其面积计算在内。这就为差异的出现进行了铺垫。另外，在对一些造型比较特殊的房屋计算面积时，不同的机构由于自身测量方法的不同也会得出不同的结论。例如，对于联体别墅的测量，有的部门采取公寓式房屋面积的计算方法，将墙的一半划为公用面积，但有的部门则没有划为公用面积。虽然这两种方法，在理论层面上都没有重大失误，但是结果仍旧不一致。
四、房屋面积测量误差的解决措施
4.1加强对测量仪器的校准
由于测量仪器的误差是导致房屋面积测量误差的主要因素，所以为了更好地控制因其导致的误差，在进行房屋面积测量之前，我们就需要加强对其误差的控制。具体而言，就需要我们在测量仪器选购环节就应注重对其的招投标工作的开展，通过招投标确定最佳的供应商，且在每次使用之前对设备进行校准，确保设备性能处于最佳的状态，且尽可能地因此控制好设备的误差，而且每次测量后需要加强对测量仪器设备的维护和保养，尽可能地避免因此带来的误差。
4.2加强对房屋建造中的管理控制
作为国家的规划管理部门，在房地产开发商提交开发规划后，要进行认真推敲、细致考察，审批通过后还要继续监督管理开发商的施工过程。如果发现开发商有违规操作的现象，应按照规定对其进行严厉惩处。开发商也要注重自己的商业信誉和口碑，注重自身的品牌形象，招募技术过硬的施工单位，提升工程质量，避免出现大的误差。
4.3统一行业标准
在目前的实际操作中，大部分行业都采取 “建筑面积” 这一说法作为评定工作量和有关数据的计量指标，因此，我们就可以将这个概念推广到更大范围里使用，将其作为测量的统一标准，把预算、规划和房产的测量都置于一个共同平台来计算，通过这种方式，不仅提高了效率，还节省了开支。
4.4测量规范的完善
我国应该尽快组织专家学者对市场作大量的走访调查，对原有的规范做出合理的改进和完善。对于复杂房屋建筑建立合乎实际的操作规范；对规范中说法较为模棱两可的方面做出具体而明确的说明；将不再符合今天市场实际的规定给予更正。另外，还要对各个行业进行培训，使其在对规范的理解上不至于有过大偏差，同时加强各个部门之间测量方式的交流，对于存在的分歧进行讨论和分析，以促进测绘行业整体技术水平的提高和行业的规范化管理。
4.5加强对测量人员的教育和培训，不断的提高测量精度
因为测量人员也是主要的因素之一，所以为了更好地加强对其的控制。作为测量人员，应切实加强有关专业技术知识的学习，不断的提高自身的专业技术水平。而作为房产测量部门，还应加强对测量人员的教育与培训，尽可能地促进其专业技术知识水平提升的同时更好地强化其责任心，从而更好地测量精度的提升。此外，在整个测量过程中还应考虑各种观测条件带来的影响，尽可能地加强对误差的控制，从而提高房屋面积测量控制的精度。
五、结语
在房屋面积测量过程中，由于存在的误差较多，所以我们必须分析到强化房屋面积测量误差控制的必要性，并对其影响因素进行分析，找出误差出现的具体原因，明确房屋面积测量误差类型，从而更好地针对性的对房屋面积测量误差进行控制，确保测量成效的提升。
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论文作者:陈开明
论文发表刊物:《基层建设》2016年17期
论文发表时间:2016/11/21
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