店址选择方法探讨，本文主要内容关键词为：店址论文,方法论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一
当前，连锁经营被确定为我国流通领域的一个重要。但是，要使它健康稳步发展，还需要做许多工作，其中包括了连锁店总部为将开设的新店选择店址和从业已存在的商店中挑选一部分入网。其实，挑选一部分业已存在的商店入网，在很大程度上取决于它们有较好的店址。当然，除了当前发展连锁经营存在店址选择问题以外，其它商店的开办也有个选址问题。
店址的选择不仅必要，而且很重要。这是因为，店址一经确定，其潜在顾客和潜在竞争者也就大致确定，因而店址在一定程度上决定着商店对商品、价格、促销、服务等的选择。另一方面，店址一经确定，就需要大量投资，且在短期内不能轻易变更。本文试图对这个问题进行较全面深入的探讨。
二
店址的选择可以分二个步骤进行：先确定商店应处的地区，然后再确定商店应处的具体位置。
为了确定商店应处的地区，必须对有关需求因素和供给因素进行分析。
1. 需求因素
这里需分析的需求因素主要是：家庭收入、家庭规模、年龄构成、人口密度、人口流动性、地区生命周期阶段。
（1）家庭收入
家庭平均收入对零售设施的需求有很大影响。当家庭平均收入增加时，整个地区便会对奢侈品和选购品有较大的需求；对必需品的需求也呈现多样化。
一个地区的家庭收入分布也影响对零售设施的需求。如果一个地区中所有家庭收入都接近，那么，对于一类商品，只需要一个档次的零售设施，便可满足所有家庭的需要。但是，如果一个地区中所有家庭收入呈现较大的不均衡性，那么，就需要不同档次的商店来满足某一类商品的需求。
（2）家庭规模
家庭的规模是对零售设施需求的另一个决定因素。为了便于说明，假设有两个中等收入的家庭，其中一个家庭只有夫妇俩，而另一个家庭除夫妇外还有三个孩子。对后一个家庭来说，由于规模较大，虽说从家庭整体来说，收入属于中等，但从家庭每个成员来说，收入就较低了。这样，其生活费用在食品店、服装店、家具店、餐馆等之间的分配就与前一个家庭很不相同了。
（3）年龄构成
年龄的构成情况也决定对零售设施的需求。一个年龄偏低的地区中，其商店偏好与年龄偏高地区中的商店偏好是不会相同的。例如，在年轻家庭占绝大多数的地区，对餐馆的需求大大倾向于快餐型，而在老年人家庭占大多数的地区中，对餐馆的需求则倾向于悠闲型。
（4）人口密度
一个地区的人口密度可用每平方公里人口数或每平方公里家庭数来表示。人口密度越高，服务于一定人口数所需的单个商店面积就越大，而所需的商店数就越少。
（5）人口流动性
人们出行到别处越容易，流动性就越高，人们也就越愿意走到较远距离的商店去购物。因而在这个地区，商店应该较少但较大。流动性不能直接确定，但可用一些替代指标，如每个家庭拥有的自行车和摩托车数、公交车的方便程度。它们的数值越低，越需要较多的商店来为这个地区不同住址的家庭服务。
（6）地区生命周期阶段
一个地区可以根据繁荣程度的不同，确定为不同的生命周期阶段：迅速成长阶段、缓慢成长阶段、稳定阶段、衰退阶段。分析者应该努力寻找出处在迅速成长阶段至少是缓慢成长阶段的地区，从它们之间选定商店所处地区，因为这两个阶段意味着具有长期性的机会。
2. 供给因素
这里需分析的供给因素主要是：店均面积、职工人均营业面积、商店数量增长速度、竞争者的实力。
（1）店均面积
地区中现有商店的店均面积资料，有助于确定能与现有零售结构相符的商店类型。但这不意味着在一个现有商店规模都较小的地区内，只能再开设一些小店。而是说，如果目前这个地区只有一些小店，那么在考虑以较大规模的商店进入该地区时，应该能确保上述需求因素可以支持这一做法。
（2）职工人均营业面积
将零售业中两个重要的供给因素——商店面积和劳动力——结合起来的指标是职工人均营业面积。一个地区的职工人均营业面积较大，可能是由于地区内零售技术水平较高，或者零售店的顾客自我服务水平较高。由于零售技术在各地区中差别不大，因而这一指标的差异大多是由于所提供的服务水平不同引起的。在现有商店提供的服务是全方位、高水平的地区中，一个自我服务导向的商店也许会生意兴隆。
（3）商店数量增长速度
分析者应该了解各地区内商店数量的增长率。如果增长很迅速，那么一般来说，这个地区现有的商店结构是具有时代气息的。新近开设的商店与现有人文状况相吻合，它们也体现技术上的最新成果。这些都暗示，这个地区现在的零售竞争强度是较大的。
（4）竞争者的实力
上述三个因素主要是反映竞争的数量方面的，分析者还需要看看竞争者的实力情况。其中主要是在确认重要的竞争者的基础上，评估它们各自的竞争力量。为了做好这项工作，必须找出下列问题的答案：它们的市场份额和利润水平如何？它们对促销和价格手段重视程度怎样？它们经常通过削价、加强广告宣传、提高对顾客服务水平来排挤市场中的新进入者吗？
通过对各地区的有关需求因素和供给因素进行分析，就可以根据计划中的商店的各种经营目标所必需的需求条件（如家庭年均收入在2 万元以上，人口年均增长3%以上，每平方公里在6000 户以上）和供给条件（如没有或仅有一家同类商店），选择商店所应处的最佳地区。
三
商店应处的地区确定以后，就可以确定商店的最佳具体位置。怎样确定最佳具体店址？可以从以下几方面考虑。
1. 地点类型
商店的地点有3种类型：空置的店房；一块空地； 正在规划中的零售中心的一部分。每年都有一些商店因各种原因而停业，这些停业的商店可以被考虑作为新店的店址。但应该认识到，一个商店在某个地址上经营失败，可能意味着这个地址对另一个商店也不合适。如果原有商店与将开设商店的类型相同，则更是如此。
当一个供选择的店址是一块空地时，分析者需要调查它现在为什么是空着的，为什么其他人不利用这块地方，是不是原来不出售或要价太高。
一个地点也可能是规划中的零售中心的一部分。在这种情况下，一般可以假设，这里将有一个合适的零售商店组合、足够的停车场地和方便的交通运输条件。当然，有时零售中心也可能规划得不太好，分析者要留心有关方面。
2. 交通情况
某一地址的客流量是其潜在销售额的重要决定因素。此外还必须确定客流中的车辆和步行者是否属于所期望的类型。例如，有两个地址可供一个高档皮毛服装店选择，一个在中心商业区，另一个在有一群特殊品商店的较偏的小商业群。中心商业区地址虽然有较大的客流量，但后一地址却能有足够的所需类型的客流。
分析者也应该对两个与客流有关的因素进行评估。一是有没有足够的停车场地。停车场地应该有多大，通常由4 个因素决定：商店的规模、顾客光顾的频率、顾客光顾的时间长短、公交车的方便程度。二是商品能否容易地运送到商店里来。
3. 邻店类型
周围的邻店对将开的新店有无益处，取决于它们的类型。如果计划开设一个儿童服装店，现有两个地址供选择。一个地址的邻店是玩具店和礼品店，另一个地址的邻店是五金店和男服店，那么，哪个地址合适显而易见。就是说，与自己将要经营的商品类别和谐兼容的邻店是好的邻店。如果两个或更多的商店和谐兼容，它们实际上就能在生意上共同受益。
4. 销售区的规模
这里的销售区仅指在一定地点的商店能吸引顾客的地区范围。确定一个业已存在的商店的销售区是相当客易的，它所要做的事仅是与这些商店的顾客交谈，以便知道他们住在哪里。但对于一个将开设的新店的销售区的估计，任务就艰巨多了。下面是一些人们公认正确的看法：
（1）出售便利品的商店的销售区， 小于出售选购品和特殊品的商店的销售区；
（2）当消费者的流动性增加时，商品的销售区规模也随之扩大；
（3）商店的规模扩大，销售区也就扩大，因为其商品范围较宽、品种花色较多，它们能吸引较远距离的顾客；
（4）相互竞争的商店距离越大，它们的销售区也就越大；
（5）自然或人为的障碍如铁路、何流、山脉， 往往成为销售区的边界。
5. 测算资产报酬率
一般来说，投资办店主要是为了获得较高的所有者权益报酬率。所有者权益报酬率等于资产报酬率与资金杠杆率的乘积。资金杠杆率是最高管理层的一个决策，它表示商店愿意举债的数量。通常，既是准备开设新店经营，那么，就肯定能获得所需的资本。因此，评估一个店址的好坏，就可以用资产报酬率，而无需用权益报酬率。
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