徐州市城边村土地管理问题浅析论文_戴芸

徐州市城边村土地管理问题浅析论文_戴芸

兴化市规划勘测设计院有限公司 江苏省兴化市 225700

徐州市是江苏省第二大城市,是淮海经济区的中心城市,陇海线东部经济带核心城市,苏北最大城市,也是中国第二大铁路枢纽,长三角的“北大门”,是长三角北部集聚辐射力最强的节点城市和重要增长极。徐州是国家重要的交通要道、军事战略要地和能源基地,享有较高的历史地位和政治地位。作为华东地区的门户城市,现为华东重要的教育、科技、文化、交通、旅游、医疗、会展中心,同时也是省内重要的工商业、金融和对外贸易中心。随着徐州市城镇化进程的加快,城市边缘区域迅速扩张,受各种因素的影响,城边村的功能、特征、产业结构以及空间结构等都在不断变化,这也导致了城边村种种问题日渐凸显。由于城边村特殊的地理位置和纽带功能,不论是城市化发展还是新农村建设,都要求我们必须深入研究城边村的问题,了解其在城乡统筹中的作用,把握其空间规律,这样才能为其未来的城市发展做出正确的指导。

1城边村的基本特征

城边村亦称城市郊区、城市边缘区、城乡交错带、城市蔓延区等,是一个特殊的经济地理单元,目前其边界还相当模糊,国内外学术界对此尚没有统一规范的定义,名称不统一而且繁多,但所指对象是明晰的,其特征也相当突出:是城市建成区与广大乡村地区相连接的部位是在城市、乡村地域体系上衍生的一种紧靠城区的不连续的过渡性区域,是城市化发展到一定阶段所形成的独特的地域实体,是处于城乡之间、各种社会经济等要素激烈转换的地带,是城市和乡村相互作用的产物,是非农业活动与农业活动多种因素相互作用所形成的复杂动态过程的结果。这类地区既呈现出城市化的面貌,又保留着大量的乡村特征,所以又被称为“城边村”。城边村土地从不同的视角观察,具有不同特征,如土地用途变更迅速、土地增值潜力大等,本文仅从土地管理的角度考察。

2徐州的城边村模式

以房地产开发为主的模式

随着经济发展,城市核心区土地和住房价格高居不下,一些大城市边缘区借此机遇,采取了发展房地产的发展模式,极大的带动了当地的发展。近两年徐州市的地价、房价轮番大幅上升,买不起房的居民日渐增多,相比而言,郊区低廉的房价、便利的交通条件,是住宅郊区化开始显现,边缘区的住宅已经突破城市二环路。

依靠大学城发展模式

大学城的将若干个大学聚集在一处,形成一个以大学为纽带,辐射周边地区,集教育、产业和生活服务功能为一体的城市特定区域。目前许多大学城选址在城市边缘区,这里环境宜人,交通条件优越,有巨大的发展潜力。此外,将大学城与科技园相邻布局是许多大城市的做法,比如徐州矿大科技园就和中国矿业大学毗邻。

综合来看,大学城的建立会对当地经济发展产生许多有利影响,如大幅度提升当地的土地产出率;可以快速改善城市边缘区的基础设施建设;可以与科技园区、工业园区紧密结合,促进产业的不断升级;对当地城边村第三产业的发展、经济结构的逐步高级化具有显著的示范带头作用。因此,紧邻大学城的城边村可以依靠学生众多这一优势,规范的发展餐饮、住宿、娱乐等服务业,一来为自己创造利益,另一方面也为广大学生提供了方便。

边缘区旅游的开发模式

从徐州市边缘区本身的区位和条件而言,由于紧邻城区,旅游客源市场潜力很大。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆就城市居民而言,他们通常有一定可支配的收入和时间,既有旅游消费的能力,又有强烈的出游欲望,是一个巨大的潜在客源市场;其次,徐州周边有令人心旷神怡的田园风光、良好的生态环境和开敞的绿色空间,有些则分布着一些重大的旅游资源;另外,徐州市城市边缘区的开发,也会逐渐带动这一地区的交通、商贸和农业等行业的发展,增加本地城边村人员的就业机会,加快城边村产业结构的调整和经济发展。因此,边缘区旅游开发应成为徐州市边缘区乡镇经济发展的一个重要模式。

综合以上几种模式,再根据徐州市边缘区各乡镇所处的地理位置、周边环境、自然人文条件等因素,各乡镇可考虑自身实际来选择适合的发展模式。

3 城边村土地问题产生的根源

(1)土地管理制度不完善,土地权属混乱

(2)土地市场发育不健全,土地法规不完善

(3)土地市场不规范,土地投机现象严重

(4)规划体系不完善,缺乏宏观调控

4 改造对策及建议

现阶段,我国经济、政治、文化等正处于转型的关键时期,这对城边村的发展而言,机遇与挑战并存。因此,应该充分认识城边村土地问题,以新城边村建设要求和统筹城乡发展的思路作为契机,探索城边村土地管理的策略。

集体建设用地流转是经济发展的必然要求,集体建设用地流转关系到城乡统筹发展的和谐社会建设。集体建设用地流转确立了农民集体建设用地使用权的财产权地位,农民集体因保有土地所有权而将不断享有流转收益;集体建设用地流转还可将闲置或低效使用的土地进行整理、复垦、盘活,大大提高土地的利用效率。

进一步加强对土地利用规划管理的领导。在严格执行国家规划管理的法律法规的基础上,组织各级政府对规划实施机构、运行程序、实施评价、监督管理、规划调整、违反规划的强制措施等方面,制定具体的、可行的地方性行政措施,依法保证规划的落实。落实共同责任制,强化领导责任制,按照规划确定的目标和任务,明确划分各级政府、相关部门和土地使用者在耕地保护和节约集约用地中的责任。

一方面要搞好城边村的近期建设规划。近期建设规划应注意与土地利用总体规划相衔接,严格控制占地规模,不得占用基本农田,在充分考虑城边村协调发展的基础上,合理确定近期城市重点发展区域。另一方面抓紧编制城边村的控制性详细规划。我国绝大多数城市的控制性详细规划仅局限在城市建成区,而对建成区以外快速发展的城边村却几乎未能涉及,这种“短视”行为促使了城边村建设杂乱无章,生态环境、社会环境日益恶化。因此抓紧城边村控制性详细规划已迫在眉睫。

就徐州市而言,随着中原崛起战略的实施,徐州的城镇化进程将进一步加快会有更多外围城边村成为城边村,城市边缘区的范围也将不断扩展,这一地区将成为未来城市发展的关键地带。因此要时刻关注其发展变化,提前做好预期规划,并不断完善。

参考文献

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论文作者:戴芸

论文发表刊物:《基层建设》2017年4期

论文发表时间:2017/5/17

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