无锡轨道站域周边地区综合开发对中等城市启示
——以宁波为例
◎张雯洁1张水潮1姚任行2蒋晔3
引言：根据2018年8月的统计数据，我国已开通轨道交通的城市达到35个。相比十年前我国开通轨道交通的城市主要为常住人口或人口流动量超过千万的大城市,随着城镇化不断提高,越来越多的中等城市加入到轨道城市行列（表1）。宁波、无锡、苏州等中等城市均已开通多条线路。新一轮轨道时代已经来临，中等城市轨道站域的综合开发无疑成了重要课题。
轨道站域综合开发,是指在城市旧城更新与新区开发的过程中，经过城市设计的协调，结合城市与地铁交通布局，将多种城市功能与轨道交通站域土地空间的设计、建设与开发相结合，将沿线土地与物业的增值收益弥补轨道建设资金,在集约利用土地、改善周边环境的同时，又尽可能地实现经济效益和社会效益的统一。目前“地铁+地产”模式而盈利的港铁成为国内轨道交通争相学习的范本，但是城市之间由于人口，地域的差别造成对轨道交通的需求和其带来的影响程度有所不同。相对于上海、北京等人口超千万的大城市，根据表1,这些轨道交通中等城市虽有较高的经济总量、重要的战略地位，缺点在于城市规模和人口有限，客流量是软肋。面对如此的背景，中等城市必须克服先天不足，走出一条适合自身综合开发之路。
从目前来说，对于无机固态电解质的研究报道较少，主要因为在电解质中的离子迁移比较困难，导致电导率变低，进而限制了在那电池中的使用。提高电导率，是未来无机固态电解质发展的主要方向。
一、宁波轨道站域周边地区综合开发现状与存在问题
宁波已建成的轨道1、2、3号线在规划阶段，由于老城区的既有开发土地较少,并没有结合轨道站的新建,及时对站域地区进行调整并综合开发。目前已建成的站点开发尚不属于综合开发的范畴。但是经过二条线路建设开发经验，宁波已经注意到地铁建设与沿线站点再开发相结合的问题，2012年10月宁波市人民政府首次发文《关于轨道交通在建场站土地综合利用开发专题会议纪要》（[2012]69号）由市长助理牵头各政府相关部门就1，2号线12个场站综合开发利用方案部分进行土地性质调整，并对成熟城区大量开发地下空间，使轨道交通更加可持续发展。尽管如此,由于轨道交通牵涉部门较多,协调统一并非易事,尚存在以下问题：
1.站域现有开发模式单一。站点开发主要停留在满足其基本交通功能和商业配套功能方面：如宁波火车站、栎社机场站、福明路站等。站点周边地区开发形成了“拆迁地块再利用”“、车场段上盖物业开发”和“地下空间开发”等三种轨道物业综合开发形态。如藕池站（公园道）开发项目；天童庄车辆段（杨柳郡）盖上开发项目；东鼓道地下商业项目是对应以上三种综合开发模式的代表性项目。基本开发以商业、居住为主。
2.站点周边商业、办公业态规划过多。我国目前电商经济横行，实体商业效益普遍不佳，竞争力逐年下降。另一方面，由于规范、标准等因素制约，开发过程中对于商业比例有固定的要求，从而引导新建开发地块内配置大量的商业、办公产品。由于市场对于商业、办公的消化能力有限，导致宁波市场商业、办公用房出现较大空置率。不能合理利用站点资源，造成土地资源浪费。
（2）建设顺畅的交通衔接。
3.站点周边开发强度受到规划制约。根据《城市居住区规划设计标准GB50180-2018》内容要求，地块的容积率与建筑高度、层数、建筑密度等指标直接挂钩，同时该规范明确规定住宅高度不得突破80米限制，住宅容积率最大值为3.1。因此，个别地块在满足日照、周边环境等因素的前提下，由于规范限制的原因导致最终的开发强度受到一定的限制。
他是中国人！听那口音，就是我们这一带的！再一想，他的衣裳跟东洋兵的是有点儿不一样，褂子是个旧军装，下身却是本地常见的青布棉长裤。我问赛十娘认得他不，她说：“往日都是他来送饭，从冇听他说过话。冇想到还是个湖北老乡！”
（1）混合布局土地使用。将商业休闲、文化娱乐、会议会展等功能混合布置于西侧湿地附近，东侧布局以居住为主,穿插居住区商业服务设施,增加街区活力，让各个居住区都可以在减少各功能区间的活动距离，减少交通出行的情况下享受到社区服务。鼓励在最靠近站域建设商业办公文化娱乐综合性建筑，达到立体混合型功能复合应用，产生业态丰富、架构明确、功能健全的城市高强度开发区域。
二、案例分析
无锡位于江苏省南部，长江三角洲平原。近年来轨道交通建设运营较成功,以生态城、雪浪、梅园三个综合开发案例为代表（图1），借鉴其成功之处形成对宁波轨道交通综合开发启示。
结果(图1A)表明：388例HCC患者中，消瘦组、体质量正常组与超重肥胖组的5年OS分别为27.2%、51.4%、60.2%；10年OS分别为11.6%、39.3%、47.5%。消瘦组HCC患者5年与10年OS均低于其他两组(P<0.001)；体质量正常组与超重肥胖组差异无统计学意义。
图1 生态城、雪浪、梅园站在无锡地铁规划图中的位置示意
原始发起人或 SPV必须对应收账款的来源及其责任人的信用状况清楚掌握。发起人要准确记录责任人的详细信用信息与相应的信用政策、还款计划、违约处罚规定及追索权规定等内容，并整理好相关文件，做好应收账款的管理工作。
4.轨道交通在城市发展中的作用有限。目前宁波轨道交通在城市中的作用：首先作为大流量客运的公共交通治堵方案；其次加强北仑、邱隘、高桥、石契等偏远地区和中心城区的联系；最后带动站域原有楼宇房价和租赁价格上涨。但是很多站点与周边地块格格不入,难以吸引周边人流；城市东扩的东部新城道路尺度较大,道路系统和站点连接不适合步行；部分附近无站点的区域人员，虽然有微公交接驳，但是由于点位和时间限制，居民很少选择乘坐，难以形成连续的以轨道交通为主的生活圈层。
以上研究文献大多围绕环境规制与产业升级之间的一对一关系进行研究，并未将环境规制的不同类型区分开，分别与产业升级进行研究。不同类型的环境规制之间存在差异性，其对产业升级的影响效应也会有所不同。且不同地区的地域性和发展状况各有不同，导致不同地区、不同类型的环境规制影响效应具有异质性。现有的学者研究忽略了这些内容，并未深入研究探讨，因此无法提出科学合理的环境规制政策。
图2 立体换乘枢纽立面示意图（资料来源：无锡生态城示范区控制性详细规划）
建立地铁转公交,地铁转社会汽车,地铁转自行车等立体换乘枢纽开发。分层部署轨道站点、公交首末站、自行车租赁点等设施。注重换乘中庭的设计和合理的各类交通之间的换乘流线，同时增加人们在换乘中庭的舒适性，适度将自然光引入中庭内（图2）。
2.联合房产开发商寻找新型开发内容。传统开发内容已经过时，必须重视对内容的选择，联合以商业地产为龙头的开发商，激活站域商圈。轨道交通优势在于快捷、共享和流动，由于中等城市本身人流量有限，刚需人群为通勤类，根据表1城市间的客流量差异主要来自旅游和休闲类。提升通勤类服务，吸引更多人群利用轨道通勤。如通过开发饮食,会谈,生活必备等物业，并结合将地下停车场与洗车场等利用零碎时间的行业；增加过路式商业可引入快递站,代购等依赖交通运输行业；旅游和休闲类必须突出每个站域本身特有地域性的文化特色，达到“一站一品”引来更多客流集聚带动旅游经济。比如宁波古典的鼓楼站，时尚的东门口站，历史遗存的西门口站等。
（4）构建网络化慢行系统,交通稳静化提升。慢行线路与慢行设施设置充分结合原有湿地、水系、绿地等自然条件，促进慢行交通与自然环境的协调，创造舒适怡人的慢行环境，增强人与自然的和谐发展。
慢行空间规划由不同的慢行路径，如慢行廊道、慢行连接道、滨水休闲道以及街坊内部走道将公共服务、文体休闲、自行车租赁等慢行服务设施设置联系在一起。为了保证慢行安宁，根据示范区的交通出行情况，部分道路运用了稳静化技术，例如减速墩、纹理路面、凸起横道等。
2.雪浪停车场。原本作为1号线地铁停车场用地，重点思考合适该区域的物业开发方向，发现其周边地区的居住工作人员在健康休闲需求比较强烈，在综合开发上增加了运动用品旗舰店，运动俱乐部等运动主题商业作为核心，并配合健身会所、雪浪坪公园等开放空间；利用1号线经过无锡火车站、老城中心及太湖新城重要地区，使停车场站成为旅游开发中的必要线路，不仅增加本地人流量，且吸引外来旅游人群，强化客流，提升“雪浪坪”综合体区域生命力。
3.梅园及青龙山停车场。2号线停车场站域原有城中村和小工厂、青龙山公墓、垃圾填墁场、军事设施和军事用地，都限制了这个地区的大规模开发和更新。原有功能静态和内向，通过综合开发带动此地区的更新发展。扬长避短，策动全区新生。利用原有梅园优势，打造“梅园概念”，连接景区，提升沿线社区品质。垃圾填墁场更新为城市再生公园，军事用地通过置换使用功能为艺文空间，公墓通过植被覆盖转为宜人的市民公园，成为与更新后的城市更融洽的环境。
1.生态城。无锡中瑞生态城是由无锡市人民政府与瑞典王国环境部联合开发的中国瑞典两国政府间合作示范项目。其位于太湖新城中心区，属于无锡轨道4号线苏锡路站和商务中心点之间的站域综合开发。其特点有：
三、基于中等城市站点的综合开发规划策略
1.调整站域土地结构布局加速城市更新。
通过加强城市公共交通系统网络衔接，使整个城市变得更加紧凑，出行更加便捷;并且在未来轨道交通规划上考虑站点与城际列车的连接，加强城市之间的联系与发展。
（2）新城开发。围绕站域进行城市设计,同步规划,报批和同步建设。规划上引入“白地”概念，可效仿苏州。对枢纽站周边进行圈层式容积率控制。站域作为新区中心，容积率逐步向外圈层减低。站域用地性质变为混合使用的街区用地。以小街区形式与站域相连接，尺度宜人化。在新建产业园区设置通勤人员对应规模的居住区，达到职住平衡，减少通勤时间。枢纽站域空间可建成为城市新中心。
向100 mg的干基淀粉中加入1 mL的无水乙醇和9 mL的1 mol/L的氢氧化钠溶液，在100 ℃条件下加热10 min让其完全溶解。冷却至室温后，将淀粉溶液稀释至100 mL。向其中取2.5 mL与25 mL的去离子水混合，然后加入0.5 mL的1 mol/L醋酸溶液和0.5 mL的0.2%的碘液，最后用去离子水定容到50 mL。使用UV-3802型分光光度计在620 nm波长下检测。根据直链淀粉与支链淀粉纯品制作的标准曲线计算样品中直链淀粉的含量。每个样品测三次。
（3）提高地下空间利用。运用公共地下通道、地下商业、半地下商业广场、多层地下停车场多种地下空间利用形式；将会展中心和商业休闲水街、轨道站点和居住区及商务酒店的多层地下停车设施串联在一起。通过分区停车的组织，引导机动车的交通出行，改善地上交通的运营效率。同时考虑步行舒适性和标识可识別性，在局部区域设置采光天窗，改善地下通风和采光，降低能耗。
3.交通衔接紧凑，多方式的立体换乘。适当对已有的公共交通站点设置进行调整，以方便站点乘客换乘；有2个以上轨道站换乘的站域建造时可以适当配置立体换乘枢纽中心，通过换乘中庭使各种交通方式到达人员都能做到立体换乘。公交站点和非机动车场地设置应结合轨道交通出入口设置，与站点出入口形成无障碍连接通道；公交站点距轨道交通出入口应≤200m，，非机动车场地步行换乘距离应≤100m为宜；服务对象多为通勤交通，存车时间较长，存车场周转系数较低，需要和站前广场一并考虑设计。必须注重用以接驳轨道站点的微公交到达较远区域的线路设置和运行时间设置，方便出行。
（1）旧城更新。利用站点施工需求，拆除原有老旧建筑或原有建筑改造；根据轨道站点等级对周边商业办公建筑进行功能升级，站点可设置在建筑主要出入口附近或内部公共区域，方便客流。结合原有居住区打造地铁社区15分钟生活圈,增加社区公共服务设施。提升原有社区环境,丰富居民生活，二个以上的换乘站域空间可乘势形成城市副中心。
4.构建网络化慢行系统。将连续、开敞、安全当作基础要求，站域空间从站前广场到社区打造网络化的漫步空间，如遇到机动车道可考虑稳静化设计。如果站域是自然环境良好的地块，保留此地块的原生态，并围绕其自然特征设计为地块景观公园。从站点连接至目的地，沿河规划游步道和自行车道，为社区居民提供慢行空间。不但解决最后一公里的问题，而且构建出宜人的漫步空间。
站前广场考虑邻里活动为焦点的广场和公共绿地，提高沿途到达轨道站的舒适性和吸引力。考虑经济条件、道路交通状况及公众可接受等因素，稳静化改善方案应谨慎评估、择机实施、分期改造、逐步推进。可选择若干公众易于接受的稳静化技术，结合部分关键节点先行实施，起到良好的宣传作用和示范意义。远期视示范效果逐步推行完善，最终达到构建“慢行安宁区”的目标。
四、结语
本文通过对与宁波在人口规模，经济水平相似的无锡综合开发案例调研，提出以下新策略：
1.设置混合用地，引导小街区建设，均衡布局社区服务设施，合理引导城市发展。对站域核心地区适当时候可突破规范界限，提高容积率，增加开发强度。
2.集中布置立体换乘枢纽，穿插多元化的公共交通模式。结合功能分区和轨道站点充分利用地下空间，通过地下通道进行空间串联，引导空间复合高效利用，使得土地价值利用最大化。
3.构建网络化慢行系统，提高慢行空间品质。加强慢行廊道与出行产生点和吸引点的衔接。在道路的关键节点尝试稳静化设计；并设置自行车停车租赁设施和场地，方便居民和游客自行车的安全停放，增加自行车出行，解决交通拥堵问题。
4.寻找发挥轨道交通优势的商机。通过轨道交通的触媒力量多维度带动整个城市旅游，文化和生活，促进人口集聚，达到反哺轨道交通和增加城市吸引力。
1.5.2 消毒剂选择不当 皮肤消毒剂的选择恰当可明显减少置管部位的病原体数量。临床通常选择的皮肤消毒剂有：75%乙醇、70%异丙醇、0.5%氯己定、0.5%碘伏，从安全有效经济的考虑我们通常选择0.5%碘伏。
无锡案例对宁波有一定借鉴和学习意义。但是宁波是政策导向型的发展模式，其特征是政府制定相关的政策法规引导企业参与开发，建设和运营，可兼顾规划和投资。当前还有诸多不同：宁波在地理位置属于尽端式、旅游经济发展不够、文化底蕴缺少；产权复杂，置换军事用地等轨道交通和周边用地开发不能同步等问题制约，需要更多的政策和规范完善。编制当地的开发指引，使综合开发更加规范化,促进轨道交通可持续发展，从而提高城市的综合实力。
因此，诸如示例1，若采用方案三，信号路由的复杂程度与方案一相同。差别在于，所有的控制过程均发生在DCS中。
基金项目： 2019年度宁波市哲学社会科学规划（一般）课题（G19-ZX12）
作者简介： 张雯洁(1978—),女,浙江宁波人,高级工程师,硕士,主要从事生态城市与建筑设计教学研究。
（作者单位：1.宁波工程学院建筑与交通工程学院；2.宁波市轨道交通集团有限公司；3.宁波市规划设计研究院）
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