摘要：伴随着中国城市化进程不断加快，改革开放以后，我国的房地产行业得到了政府从政策到资金全方位支持，取得飞速发展。我国自1996年开始第一批土地整理开始，大致可以将土地一级开发工作划分为萌芽期、发展期、规范期三个阶段，即：第一阶段：萌芽期（1996年至2000年），该时期率先在上海、杭州等地出现的第一批土地整理活动，开发商主要通过划拨、协议出让等方式获取土地。第二阶段：发展期（2000年至2003年），该时期下由于政府的“831大限”导致开发商拿地的门槛和难度越来越高。一些开发商迫于市场的竞争压力，开始成立专门的业务公司负责土地一级开发工作。第三阶段：规范期（2003年至今），自北京市创新性的在2002年底出台《北京市土地一级开发管理暂行办法》，规定土储机构需要以市场招投标方式确定土地一级开发实施主体开始，土地一级开发市场逐步趋于规范。
关键词：一级开发；规划；研究
目前，随着各类文件陆续出台，北京市土地一级开发市场已经趋于稳定，土地一级开发工作正朝着开发模式的合理化、市场化，开发过程的规范化、透明化方向发展。北京作为全国的政治文化中信，在全国城市中具有一定影响力，本文选取北京市作为研究对象，结合其政策和实践活动对土地一级开发模式进行研究。
1现行北京土地一级开发流程及相关政策
根据北京市在2002年底出台的《北京市土地一级开发管理暂行办法》及相关政策、文件的精神与规定，将现行的北京市土地一级开发流程总结如下：
图1-1 北京市土地一级开发工作流程图
根据现行政策，将土地一级开发工作具体分为五个阶段，即：控规阶段、授权阶段、预审立项阶段、征地阶段及入市阶段。
第一阶段，即控规阶段，由于目前在我国城市总体规划与土地利用总体规划未能实现“两规合一”。故需由市政府依据北京市城市总体规划（2016-2035）和北京市土地利用总体规划，制定出合理的土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划。
第二阶段，即授权阶段，该阶段主要工作是由北京市各级区县土储机构负责编制《一级开发实施方案》，在方案中明确项目位置、指标、一级开发成本及整体排期供地计划等内容并报请当地区县政府予以审核后致函市国土局备案。最终由北京市国土局按照“一事一议”原则上报市政府审批后核发一级开发授权文件。
第三阶段，即预审立项阶段，该阶段下需要向各区县分局综合科申请办理建设项目用地预审意见，向市发改委申请办理立项核准手续，同时，如果涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。
第四阶段，即征地阶段。该阶段下开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农用地转用手续的，土地一级开发主体需向当地国土部门申请依法办理相关手续，并获得北京市人民政府的征地批复后完成征地结案工作。
第五阶段，即入市阶段。该阶段下由北京市国土局会同市发改、市规划、市财政等市级有关主管部门审核土地一级开发成本，组织办理土地供地验收工作，纳入北京市土地储备库并最终根据入市计划排期供地。待入市交易完成后根据委托合同支付一级开发利润。
2土地一级开发模式对比
土地一级开发模式主要分析的是政府与企业在土地一级开发工作中所处的位置，发挥的作用。根据目前土地一级开发市场，可以将现有土地一级开发项目大致分为土地储备机构为主体项目与开发企业为主体项目两种。
2.1土地储备机构为主体项目
土地储备机构为主体的项目是指由土地储备中心完全负责或者通过市场招投标确定土地一级开发实施主体进行土地一级开发工作。根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》相关规定，土地储备机构为主体的项目需由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目立项核准、征地拆迁及市政基础设施建设工作。通过市场招投标选择开发企业从事土地一级开发管理的，给予开发企业不高于土地储备开发成本的2%作为一级开发管理费。
开发企业为主体项目
2.2开发企业为主体的项目是指通过市场招投标程序由企业获得土地一级开发权，由具体中标企业负责对外融资、完成规划条件办理、立项核准手续、征地手续及市政建设手续的办理工作。根据2015年1月，市国土、市发改、市财政、市规划、市建委《关于印发进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知》（京国土储【2015】37号）有关精神，四年内全部达到土地供应的一级开发项目，利润率为土地一级开发成本的12%，每提前一年原则上提高1%，最高不高于15%。没延迟一年减少2%，最低不低于8%。
土地储备机构从土地一级开发实施者转变为土地一级开发监管者，与中标开发企业签订土地一级开发委托协议后，履行土地一级开发过程监管职责，待开发工作完成后对项目进行验收。
3两种模式比较分析
土地储备机构为主体项目与开发企业为主体项目两种土地一级开发模式存在着许多不同不同之处，通过上文对两种模式的分析,将两种模式比较如下：
表1：土地储备机构为主体项目与开发企业为主体项目分析比较表
2、2014年5月份之前的项目，已发生的银行贷款融资，按实际发生原则记取财务费用；通过委贷、信托等方式融资，按照不高于人民银行同期同类贷款利率
其他费用审计费、委托入市交易费、地价评估费按照行业收费标准、合同记取从上述比较中，可以看出土地储备机构为主体项目与开发企业为主体项目在一级开发工作中各自具备各自优势。主要区别在于收益计算方式、企业与政府方在土地一级开发工作中的角色定位。
4结束语
本文主要从目前北京市土地一级开发政策、流程及主要模式三个方面对整体一级开发工作进行分析研究。通过加强土地一级开发理论研究，以期能够对土地一级开发实践活动起到指导性作用。
参考文献：
论文作者:李小龙,万冬君
论文发表刊物:《防护工程》2017年第32期
论文发表时间:2018/3/24
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