摘要：我国城市化的加快促进了建筑行业的发展，为了满足住户需求，房地产开发企业也在不断的开发新技术，尤其是建筑设计的技术创新，为房地产业的繁荣提供更良好的条件。同时，建筑结构设计人员也必须实现技术和经济的完美结合，这样才能对建设工程成本进行合理有效控制，使建设开发项目收益的最大化。
关键词：房地产；建筑结构；建设工程成本
建设工程成本影响着整个工程建设的运营，关系到房地产企业的最终经济收益，任何一个房地产企业都想要在日以激烈的房地产市场获取最大利益，必须合理控制建设工程成本，在做到满足建设工程质量的同时，并满足住户的居住需求的基础上，实现企业收益的最大化。
一、建筑工程结构优化的目的
建筑结构优化是当前房地产开发非常有必要一项措施，依照企业的需求，由专业建筑结构设计人员对当前建筑结构体系全方面的优化，做到结构布局合理，并在满足小业主的建筑功能需求的情况下合理控制项目的建设工程成本，而且建筑工程优化对整个工程的业绩和质量有着重要影响。在房地产行业获益日益稀薄的今天，很对企业只顾获取更多的经济效益而不顾工程质量，在施工过程中使用一些廉价、不符合国家规定的材料，严重影响工程的质量，给住户留下安全隐患，更有甚者危害人们生命安全。所以结构优化的前提一定要保证工程质量，确保优化方案科学可行，切不可在安全问题上偷工减料。
二、建筑结构设计对房地产工程成本的影响
由于很多因素的影响，建设工程成本具有很大的不稳定，项目在不同阶段的投资，会受到社会环境，自然因素，材料和劳动力成本等的影响，在一定程度上对项目开发产生影响，此外，项目开发总成本也是企业内部对整体质量评价的基础。建筑工程的结构设计会直接影响房地产工程的成本，因此，建筑结构设计环节至关重要。首先，结构设计人员在设计之前要进行工地现场的勘察，初步确定并核实施工现场的地质、环境等。其次，仔细研究工程勘察地质详细报告，结合现场开发的区域范围，合理选择基础形式，考虑施工工期，施工工艺，结合各建筑施工范围合理布置塔吊，以及建筑的平面布局选择何种结构体系等。通过对现场查勘以及整体建筑的分析以及施工的各环节的考量，做出合理的建筑结构设计，确保工程成本科学合理。
建筑工程结构设计方案是否合理直接关系着投资者的投资力度，同时也影响着建筑项目的总体成本。结构设计部分在整个建设项目中资金占比较少，结构设计以及优化方案而进行投资的资金缺失占据80％左右，以温州为例，整体工程建设成本大概6000元每平方米，而土建成本占60%左右（以10万平方米建筑为单位，每控制一个点含钢量，节省的造价格是50万），所以结构设计显得尤为重要，设计过程中严格把握和优化设计方案，从选材到施工，每个环节都要做到优化。建筑结构设计主要包括基础以及基础选型、地下室、结构平面布局、梁、板、柱、节点等；建筑的过程中都需要大量的资金投入，对结构的优化也可以减少自己的损耗。下面便具体的分析几种在建设中具体结构设计的优化对房地产造价产生的影响。
三、基础以及基础选型
基础结构的施工期以及使用的资金大约占到工程的20%，基础的成本主要受到地形和地质的影响，如果地质条件比较差，例如土地松软时，需要耗费较长的时间进行基础施工，所耗费的资金会增多。因此，这部分也在一定程度上影响项目整体成本。所以基础工程的设计尤其是前期的勘测工作不可忽视，根据勘测结果在工程设计之前严格分析土质等具体情况，施工过程中有专业工作人员监督，比如基础的埋深和横截面的大小等都需要科学的控制。
表1 地基基础选型基本参数要求
1、温州地区常用的多层、高层建筑选用的桩种类有机械钻孔灌注桩和预应力管桩；首先依据地质勘察报告的工程地质情况，初步判断桩径、桩长以及桩的承载力，再根据建筑物的使用要求，上部建筑的结构类型，荷载大小、分布，结合周边的环境，施工条件，确认选用的桩种类；
2、群桩或单桩抗力特征值和上部建筑荷载的标准值比值控制在1.05~1.2之间，力求使各桩桩顶受荷均匀，上部结构荷载重心和桩重心重合，基于目前多层和高层建筑多采用框架剪力墙结构和纯剪力墙结构，尽量采用墙下布桩；一方面可以控制桩的造价，另外一方面可以控制基础造价。
3、根据以上选择的桩种类和计算规则，小范围选择桩直径和桩长的不同承载力进行比选，还有有些地质条件能注浆的，如果能明显提高承载力，让造价得到有效的控制，也可以采用。
四、地下室
地下室的建设成本占比较大，采用什么结构形式对控制成本也是非常有必要的，以下一组分析数据：
表2 中梁**府项目顶板经济比较分析
结论：通过以上分析可知，顶板采用无梁楼盖的经济性最好，但考虑到塔楼相关范围内应采用有梁体系，故地库采用大梁大板方案。相比十字梁方案，节省造价约为70元/平米，本项目地下车库建筑面积约为3.0万平米，粗略估算节省总造价约210万。
五、结构平面布局
在房地产项目中，不同的结构类所要求的施工工艺也不同，相应的建筑材料、施工工艺、成本等也存在一定的差异。因此，在建筑结构设计中，应考虑从住户的住房使用角度出发，充体现住户需求的人性化，在确保住房质量不受影响的前提下，选择较低成本的结构类型，通过比较和分析，以确定最佳的结构设计，实现资源的优化配置，以降低项目的整体成本。例如某建筑17层叠加户型可选用的结构体系有四种：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构。对 3 种方案分别建模计算后，框架结构中周期比、位移比均无法满足计算要求，故可不采用此种方案。对框架剪力墙结构和剪力墙结构进行了经济比较，比较结果分析如下：
1、标准层建筑平面图：
图1 标准层建筑平面图
2、剪力墙结构布置方案（柱倾覆力矩占 4.6%）：
图2 剪力墙结构布置图
3、框架剪力墙结构布置方案：
图3 框架剪力墙结构布置图
4、比较结果
表3 比较结果
结论：由以上比较结果可知，剪力墙结构比框架—剪力墙结构稍节省一些，因此我院建议叠加户型可选用剪力墙结构体系。
六、梁、柱、板，节点
梁、目前通常使用矩形截面梁，材料利用率不高，所以随着时代的发展，今天的建筑结构优化有些使用平面桁架代替矩形截面梁，这样不仅减少了工程的造价，还可以提高建筑材料的使用率。尤其是在一些空间面积较大的建筑物，更适合这种方式，可以在质量保证的前提下，合理控制成本，并实现更多的经济效益。
柱、柱网布局是合理关系到材料的消耗量，合理的布局可以在一定程度上缩短资金的支出。所以要对柱体的距离间隔和横截面的面积进行合理的选择，保证造价的合理性。板和节点只需要符合最小配筋率原则即可。
结语
综上所述，作为项目的主要工作者，整个项目的结构设计对成本管理起到至关重要的作用。在实际工作中，项目的结构设计阶段成本管理仍然存在一些问题需要解决，因此，应采取科学措施，使工程在优化设计的同时保持经济效益。
参考文献：
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论文作者:曾焕名1,万凤海2
论文发表刊物:《基层建设》2018年第11期
论文发表时间:2018/6/5
标签：结构论文; 成本论文; 结构设计论文; 建筑论文; 剪力墙论文; 造价论文; 基础论文; 《基层建设》2018年第11期论文;