岳阳市房地产测绘中心
摘要：在房屋开发和建设等环节中，在多种因素的影响之下，经常会导致房屋实测面积和预测面积之间的差异，面对上述情况，需要房产管理单位、测绘单位以及开放商之间进行相互协作与配合，以达到减少误差的目的。随着现代社会的不断发展，房产测绘工具和方法的得到了完善，房屋测绘单位的测绘技术水平也获得了显著提高。本文主要对竣工前后房产面积测绘差异原因进行了分析。
关键词：竣工前后；房产面积；测绘差异；原因
在房产测绘工作中，在竣工前后经常会产生一定差异，本文主要讨论的是房屋实测面积和预测面积之间的差别。预测面积即开发商结合相关事项对房屋面积计算进行指导，也就是未竣工房屋的面积。实测面积即房屋的真实面积，即在工程建设完成之后，由相关机构通过专业测量和精准计算之后所获得的的面积。一旦房屋实测面积和预测面积之间产生差异便很容易产生争执问题，阻碍房屋购买的顺利进行，为此，必须要通过有效措施缩小或消除这种差距。
一、竣工前后房产面积测绘差异的原因
1.1 计算规则的变化
在房屋工程建设领域中，实测面积和预测面积之间产生差异的问题通常很难避免，但却可通过一系列措施缩小这种差距，实践过程中，首先要立足于差异产生的原因，如此才能有效的缩小差距。此外，为保护消费者合法权益，需要严格遵循房屋建筑面积计算规范。随着测绘技术的不断发展，各种各样先进的测绘技术随之产生，为工程测绘行业的健康发展奠定了良好基础。但在具体实践过程中，由于房屋建筑风格多变，在计算环节中经常会产生很多分歧，在不同理解方式的趋势之下，使得不同单位和地区表现出的完全不同的房屋测绘标准。
1.2 房屋设计的变更
房屋建设图纸是房屋面积计算的重要参考和依据，但由于很多施工图纸都比较精简和粗略，因此，在具体实施的过程中，开发商经常会对图纸进行适当的调整，以保证各项功能的明确性，如此便会导致房屋工程竣工前后出现测绘面积的差距，这一现象也是情理之中。如果相关人员只是对图纸进行简单修改就进行计算，虽然能够减少开发商和业主之间的纠纷，同时也不会使房屋实测面积和预测面积之间产生较大差距，但销毁实地和报建的区别，将会完全失去房屋监测工作的意义和价值，若这一行为迟迟得不到制止，开放商便会忽视之前的设计而对建筑进行随意改动，显然，这并不是可取的方式。为缓解上述问题，相关单位和人员必须要对房屋建筑的设计变更问题进行严格监督。
1.3 施工的变更
在房屋建设过程中，施工变更现行随处可见。但正常情况下，在房屋建筑施工过程中，通常都会严令禁止施工随意变更问题，若不得不进行变更，则一般要经过上级部门的同意后才可以。但事实上，很多施工方在建设工程的过程中，经常会在未经上级同意的情况下擅自进行施工变更，老从导致工程和图纸之间产生较大差异，使得竣工前后房屋测绘面积也出现了较大差距。总结起来，由于施工变更所导致的房屋实测和预测面积产生差异主要包括以下几个方面：第一，建筑物的总长度和宽度发生变化，导致建筑面积大小不一；第二，由于建筑物外墙的厚度产生变化，导致建筑面积大小不一；第三，房屋的应用功能发生变化，如商业服务、成套住宅的功能发生改变，导致建筑面积大小不一；第四，房屋分摊范围或设备用房尺寸发生变化，导致建筑面积大小不一；第五，房屋套内建筑面积产生变化，导致建筑面积也随之发生改变；第六，建筑幢总层数发生变化如增加或者减少一层，都会对房屋的建筑面积产生影响，从而是实测面积和预测面积之间产生差异。
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1.4 人员计算错误
现代化房屋建筑风格迥异，虽然满足了人们对于建筑的多样化需求，但同时也增加了房屋测绘工作的开展难度，稍有疏忽便会产生误差问题，降低房屋测绘工作精准性。在具体测量中，大多是人员都是参考预算进行计算，并未与现场实物进行对比，即便产生错误也很难发现。以复式住宅为例，在设计图纸中开发商虽然会强调出露台问题，但在建筑施工过程中，经常会选择用楼板盖住，如此在竣工之后便很容易忽视这一部分面积的计算。
1.5 测量和施工误差所导致的面积差异
在建造房屋的过程中，由于在施工中存在问题，因此，经常会导致墙体厚度与原设计存在误差。在实测过程中，要求测量人员仔细复核房屋各功能区的分割尺寸以及房屋外墙的尺寸，若存在超出或者达不到原设计厚度的问题，一般会将设计测量厚度作为标准，从而也会房屋的建筑面积产生一定影响。
二、缩小竣工前后房屋测绘面积误差问题的有效对策
2.1 制定出完善可行的测绘技术标准
中国地大物博，幅员辽阔，在不同地区中，房屋结构样式也会存在较大差别，对于很多极具特色的房屋，在测绘的过程中，必须要结合实际情况制定出完善可行的业务流程和规章制度，同时也包括具体的实施细则，以此对测绘人员的行为进行规范，降低房屋实测和预测之间的差异，切实维护房产所有人的合法权益，从根本上避免各种纠纷和争议问题。
2.2 建立房产测绘管理机构
通过房屋测绘管理机构的建立，可强化对房屋测绘工作的有效管理与监督。与此同时，还要结合实际情况，建立完善可行的项目备案制度，在项目立项之后，对房地产测绘计划进行编制。对于一些大型的房屋测绘项目，通常需进行统一招标，在严格监督之下做好房屋测绘工作。
2.3 房地产预面积预测
第一，对相关资料进行分析和收集，同时还要对施工图纸进行全面检查，同时检查图纸是否表明了房屋正处于待核实状态中，遇到问题随时解决。工作人员在明确的图纸的设计意图之后将相关资料补充齐全，此时委托方和房屋预测绘方便可开始签订委托合同。
第二，房屋预测绘工作一般开始于房屋工程竣工之前，实践过程中，因为没有实际的房屋供人员测量，通常只能依照相关数据来进行。在对面积进行计算的过程中，首先要对预测绘方案进行确定，同时借助专业的预测绘软件，对房屋中各部分的面积进行计算。
第三，分摊、填写，绘制公摊面积表格，之后将其交给委托方进行认可，在加盖公章之后，归档保存。
2.4 房地产实际面积测量
第一，开展外业测量，房产实际面积预测工作一般开展于房屋工程竣工之后，房屋建设单位可将该工作委托给具备专业资质的测绘单位来进行，分别测量好房屋各边长，并绘制出房屋平面图，对施工现场的实际情况进行详细记录。
第二，核算内外业数据，在采集完外业数据后，可将其与设计图纸进行对比，并严格遵循相应标准。在商品房销售和登记房屋产权面积时，通常不能使用房屋预测绘面积，而是要应用房屋工程竣工后的所测得的实际面积，通过房屋面积预测绘和竣工测量面积相对比，选择与实际外业测量尺寸差异不大的图纸。
三、结语
综上所述，本文主要对房屋竣工前后房产面积测绘差异的原因进行了分析，同时提出缩小竣工前后房屋测绘面积误差问题的有效对策。总之，若想提升房屋面积测绘精准性，不仅要提升测绘人员的专业技能水平，同时还要建立完善的测绘标准和制度，严格规范测绘人员行为。房屋面积与房屋总价息息相关，同时也是广大消费者比较关心的问题，为此，相关部门必须要做好房屋面积测绘监督与管理工作，以此维护广大消费者的合法权益，促进我国房地产事业的可持续稳定发展。
参考文献：
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[2]秦明峰. 关于城市测量中房产面积测算与房屋竣工规划验收房屋建筑面积测算差异的探讨[C]// 广东省2010年度城市测量与测量工程学术经验交流会. 2015.
论文作者:李亮
论文发表刊物:《防护工程》2018年第29期
论文发表时间:2018/12/28
标签：房屋论文; 面积论文; 差异论文; 测量论文; 过程中论文; 图纸论文; 房产论文; 《防护工程》2018年第29期论文;